中国资产证券化快速发展，公租房租金收入成新焦点
通过将未来现金流转为当前的证券融资产品，资产证券化近年来在我国发展迅速。近日，全国首单以公共租赁住房租金收入为基础资产的资产证券化项目在湖北省启动并成功发行，再次引发人们对住房租赁资产证券化的关注。初期投资大、利润回报低、回报周期长一直是住房租赁市场发展的瓶颈。政策放开后，ABS（以项目所属资产支持的证券化融资方式）、REITs（房地产信托投资基金）等住房租赁资产证券化产品一度被视为解决租赁企业融资难的办法。是重要手段，但也被认为是增加租赁公司财务杠杆，隐藏“爆仓”风险。尤其是今年夏天，在租赁贷款等金融工具备受争议的同时，一些与其密切相关的租赁资产证券化产品也受到质疑。
与此前饱受争议的租赁资产证券化相比，这类以公租房为基础资产的融资产品有何不同？集创新与风险为一体的租赁资产证券化将走向何方？
公共租赁住房证券化项目实施，将会产生哪些影响？
11月14日，“长江资管——武汉地产公共租赁住房资产支持专项计划”正式成立并成功发行。这标志着全国首个以公共租赁住房租金收入为基础资产的资产证券化项目在湖北省启动。本次专项计划发行总规模为8.915亿元，期限18年，平均票面利率5.08%。其将在上海证券交易所上市。
根据专项方案说明，武汉地产集团以惠民居、清河居、惠康居、中央华城、清雅居5个公共租赁住房项目为底层资产，进行资产证券化融资。这5个项目共有租赁住房11434套。 2017年租金总收入4788.97万元。今年1-3月租金总收入1707.12万元。这项专项计划相当于将这5个项目未来18年的租金收入打包成证券产品，出售给特定投资者，一次性提前提取8.915亿元租金。
这类具有公共租赁住房性质的租赁资产证券化产品已经开始落地。此前，全国首个公共人才租赁住房REITs在深圳设立。该产品名为“深圳创投-安居集团人才租赁住房一期资产支持专项计划”，额度总额200亿元，一期产品发行规模310亿，期限19年。由深圳市创业投资房地产基金管理（深圳）有限公司作为总协调人发起设立，以原业主安居集团持有的深圳人才租赁住房为标的房产资产。
值得注意的是，安居集团是深圳市一家负责人才住房投资、建设、运营和管理的国有独资公司。本专项计划底层房产全部由深圳市住房保障部门划拨租赁，由安居集团管理。住房方面，第一期入池资产全部为市场化收购。
统计显示，截至2018年5月，中国市场共有14只住房租赁资产证券化产品成功发行或获得交易所核准，涉及融资规模786.4亿元。其中，以公租房为底层资产的并不多。
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公共租赁住房租金远低于市场价格，供大于求，入住率有良好保障。联合信用评级有限公司对武汉公共租赁住房资产证券化项目出具的《信用评估报告》显示，武汉市政府提供的城市建设资金、国有资本和土地整理收益是该项目的资金来源。为武汉地产集团项目建设的资金和债务提供了有力的还款保证。
不过，《信用评级报告》也指出，武汉地产集团基础设施建设、棚户区改造项目和房地产业务规模持续扩大，资金占用明显，债务规模增长较快，债务负担较重，存在外部风险较大。融资压力较大，中环华城等标的商业部分出租率一般。
中国社科院经济研究所研究员王丽娜表示，虽然公租房资产证券化具有一定的安全性，但公租房针对的是中低收入群体。当空置率较低时，租金收入也相对较低。如果收益率不高，甚至低于同期其他金融资产，那么这种资产证券化产品对市场和投资者的吸引力相对有限。
中原地产首席分析师张大伟认为，这类公租房资产证券化项目有政府补贴租金的背景，金额不高，租金收益率较低。这更像是一种飞行员行为。更重要的是，公租房项目往往土地成本较低，不具备市场化租赁资产证券化的典型示范效应。
房多多公寓学院创始人李权也表示，公租房资产证券化项目主要依靠政府信用的支持，而上述两个项目都是政府信用背书的案例，不适合租金低廉的民企销售比率和高融资成本。对于租赁公司来说意义不大。
“长租公寓是好行业，不是好生意”？
“其实还是要看底层资产的质量和流量。”李权认为，部分公租房资产证券化项目的落地并不意味着整个市场迎来了黄金发展期。相反，在盈利模式不明确的情况下，包括长租公寓在内的市场化租赁资产证券化项目，应该慎重考虑。 “长租公寓是一个好行业，而不是一个好生意，”他说。
YOU+国际青年社区董事长兼CEO刘洋表示，长租公寓市场主体众多，不同主体有不同的运营模式。在做资产证券化产品时，一定要根据自己的运营模式来评估是否适合。
早在去年年底，就有机构找到YOU+，帮助他们打造资产证券化产品，通过将YOU+持有的公寓的租约打包，换取未来的租金。但当时，YOU+选择转型轻资产运营，即不再购买房产建造公寓，而是为拥有住房资源的机构提供“运营十个社区”服务。
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当时他们也评估了这笔钱要用来做什么，几年内能否赚回这笔钱以满足资本回报率。 “当时提出资本回报率在6%-7%左右，但加上整个过程中需要支付的律师费、担保费等一系列‘管道费’，综合利率几乎接近10%，所以我们评估了实际盈利情况后，认为不适合资产证券化。”
刘洋认为，未来租赁市场必须走资产证券化的道路，但企业必须对自身现金流有一定程度的控制和管理。 “资产证券化不是盲目的证券化，要看运营的产品能否把筹集的钱赚回来。”刘阳认为，现在长租公寓的毛利润并不高。如果发行资产证券化产品筹集的资金与未来收入不成正比，那么做资产证券化就没有什么意义。而如果不能按时偿还这笔钱，公司的运营就会出现问题。
经历了上一轮资产证券化项目的讨论和争议后，长租公寓运营公司也更加认识到，自身的运营模式和盈利能力是融资产品进一步发展的前提和基础。优科宜家创始人刘翔向中国青年报·中青在线记者表示，虽然武汉的公租房资产证券化项目不能直接影响其他公寓运营企业，但也预示着一个趋势：租赁资产证券化将占据先机。 ，而自给自足的租赁资产或将有更大的发展空间。
刘翔指出，目前，大多数采用“二房东”模式的公寓企业都面临着账期错配带来的财务风险，而如何抵御此类风险几乎完全取决于经营者的道德底线。因此，行业也应该思考企业自身如何转型。 。 “目前，大部分长租公寓仍处于二房东模式，需要完善，转变为透明的代理运营模式，租户信息、收缴租金信息等对业主完全透明。” ”
转型仍是一个长期的过程，目前很多租赁资产证券化项目都存在不少风险。业内人士认为，随着银行贷款收紧，租赁资产证券化等更为复杂的金融工具应加强监管，防范风险。
王丽娜指出，资产证券化需要优质的资产和稳定的收入和现金流。如今，不少房地产机构和长租公寓都想利用资产证券化进行融资，但长租公寓的发展才刚刚起步。有的企业做得比较好，但也有“清算”的情况。
在她看来，租赁资产证券化等创新金融工具需要优质的资产和稳定的现金流，但产品退出、风险评估和信息披露要跟上，“后续监管也要跟上”。
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