商品房销售管理办法详解：规范销售行为，保障交易双方权益
第一章 一般规定第一条 为了规范商品房销售行为，保护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。 《城市房地产开发经营管理条例》。
第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现场销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付房价的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将在建的商品房提前出售给买受人，由买受人支付定金或者房价的行为。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条 国务院建设主管部门负责全国商品房的销售管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
直辖市、市、县人民政府建设主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发部门）按照规定负责本行政区域内的商品房销售管理工作。职责分工。
第二章 销售条件
第六条 商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售的条件和办理商品房预售许可证的程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《办法》的有关规定执行。城市商品房预售管理办法》
第七条 出售商品房必须具备下列条件：
（一）目前销售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证或者土地使用批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证、施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）已经实施拆迁安置的；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付条件或者建设进度和交付日期已确定；
（七）物业管理方案已实施。
第八条 房地产开发企业销售商品房前，应当将符合商品房销售条件的房地产开发项目手册及相关证明文件报房地产开发主管部门备案。
第九条 房地产开发企业出售附有抵押权的商品房时，抵押权应当按照《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的有关规定办理。
第十条 商品房销售合同终止前，房地产开发企业不得将合同标的物的商品房转售给他人。
第十一条 房地产开发企业不得以返本销售或者变相返本销售方式销售商品房。
房地产开发企业不得以售后租赁或者变相售后租赁的方式出售未竣工商品房。
第十二条 商品住宅按单元出售，不得分割出售。
第十三条 销售商品房时，房地产开发企业选择物业管理企业的，买受人应当在签订商品房销售合同时与房地产开发企业选择的物业管理企业签订物业管理协议。
第三章 广告与合同
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第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定。广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条 当事人应当在商品房买卖合同中约定房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告、宣传材料中载明的事项。
第十六条 销售商品房，房地产开发企业与买受人应当签订书面商品房销售合同。
商品房买卖合同应当载明以下主要内容：
（一）当事人的姓名或者名称、地址；
（二）商品房基本情况；
（三）商品房销售方式；
（四）商品住房价格的确定方法、总价、支付方式、支付时间；
(5) 交货条件和日期；
（六）装修、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权利和责任；
（八）公共配套建筑产权归属；
（九）如何处理面积差异；
（十）办理产权登记相关事宜；
（十一）争议解决办法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
第十七条 商品房的销售价格由当事人协商一致，国家另有规定的除外。
第十八条 商品房销售可以按单元（套）计价，也可以按建筑面积或者单元内的建筑面积计价。
商品房的建筑面积由内部建筑面积和共用建筑面积组成。内部建筑面积部分为独立产权，共有建筑面积部分为共有产权。买方依据法律、法规的规定享有权利并承担责任。责任。
按单元（单元）或者单元内建筑面积计算价格的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和共有建筑面积。
第十九条 以单元（套）计价的待售房屋，当事人对待售房屋进行现场勘察后，可以直接在合同中约定总价。
预售房屋按套（套）计价的，房地产开发企业应当在合同中附有待售房屋平面图。平面图应标明详细尺寸并商定误差范围。房屋交付时，模型与设计图纸一致，相关尺寸在约定误差范围内，总价不变；若模型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定误差范围，合同中无规定处理方法。 ，买家可与房地产开发公司核对或重新协商总价。购房人退房的，房地产开发公司应当承担违约责任。
第二十条 按建筑面积或者公寓内建筑面积计算价格的，当事人应当在合同中约定合同面积与产权登记面积不符的处理方法。
合同没有约定的，适用以下原则：
（一）面积误差率绝对值在3%（含）以内的，按实际价值结算房价；
（2）面积误差率绝对值超过3%时，买家有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当自买受人提出退房之日起30日内，将买受人已支付的价款退还给买受人，同时支付所付价款的利息。购房人未退房，且房产登记面积大于合同约定面积的，面积误差率在3%（含）以内的房价部分由购房人补足；房价超过3%的部分由房地产开发公司支付。产权归购房者。当产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差率绝对值在3%（含）以内的部分房价由房产退还给购房人开发型企业；房价绝对值超过3%的部分，由房地产开发企业向双方支付。多次退还给买家。
面积错误率=（产权登记面积-承包面积）/承包面积×100%
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签订补充协议。
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第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套房内的建筑面积和共用总建筑面积，并约定建筑面积如有误差，建筑面积不变。套房内的建筑面积与套房内的建筑面积相等。发生错误时如何处理。
第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取预订金性质的费用。
符合商品房销售条件，房地产开发企业在签订商品房销售合同前向买受人收取预订费的，所收取的费用应当在签订商品房销售合同时冲减购房价款;当事人未订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当将所收取的费用退还买受人；双方另有约定的，从其约定。
第二十三条 房地产开发企业在订立商品房销售合同前，应当向买受人明确《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同示范文本》；商品房预售的，还必须向购房者明确《城市商品房预售管理办法》。 》。
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划设计建设商品房。商品房出售后，房地产开发企业不得擅自改变规划设计。
经规合同当事人约定的房屋，变更后，房地产开发企业应当予以变更。应自成立之日起10天内以书面形式通知买方。
买家有权在通知到达之日起15天内书面答复是否退房。买方自通知到达之日起15日内未书面答复的，视为接受规划设计变更及由此导致的房价变动。房地产开发企业未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房；逾期未通知买受人的，买受人有权退房；买方退房的，房地产开发企业应当承担违约责任。
第四章 销售代理
第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托中介机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与委托的房地产中介服务机构签订书面委托合同。委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和受托人的权利和义务。
第二十六条 受委托的房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的相关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条 受委托的房地产中介服务机构销售商品房时，应当向购房者如实介绍该机构销售的商品房的相关信息。
受委托的房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
第二十八条 受委托的房地产中介服务机构代理销售商品房，不得收取佣金以外的费用。
第二十九条 商品房销售人员必须经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
第五章 交货
第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付条件的商品房按时交付买受人。未按时交付房产的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者合同双方约定的其他原因需要延期交付的，房地产开发企业应当及时通知买受人。
第三十一条 房地产开发企业销售商品房设置样板房的，应当说明实际交付的商品房的质量、设备、装修是否与样板房一致。如未说明的，实际交付的商品房应与样板房一致。
第三十二条 房地产开发企业销售商品房时，应当按照《质量保证和居住指导实施条例》的规定，向买受人提供《居住质量保证书》、《居住使用说明书》和《居住质量保证书》。 《商品住宅手册制度》（以下简称《规定》）。使用说明”。
第三十三条 房地产开发企业应当对销售的商品房承担质量保证责任。双方应在合同中约定保修范围、保修期限、保修责任等。保修期从交货之日起计算。
商品房的保修期不得低于建设工程承包商向建设单位出具的质量保证书规定的保修期；期限短于《条例》确定的最短保修期的，保修期不得短于《条例》中确定的最短保修期。
非住宅商品房的保修期不得短于建设工程承包商向建设单位出具的质量保证书规定的保修期。
保修期内出现保修范围内的质量问题的，房地产开发企业应当履行保修义务，并对由此造成的损失承担赔偿责任。房地产开发企业对因不可抗力或使用不当造成的损坏不承担责任。
第三十四条 房地产开发企业应当委托具有房地产测绘资质的单位，在商品房交付使用前按项目进行测绘。测绘成果报房地产行政主管部门审核并用于房屋所有权登记。
房地产开发企业应当自商品住房交付使用之日起60日内，向房屋所在地房地产行政管理部门提交房屋所有权登记所需材料。
房地产开发企业应当协助商品房购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检验机构按照有关规定重新检验。经核实，主体结构质量确实不合格的，买方有权验收；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
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