上海市级商业中心发展史：从4个到29个，未来哪些商圈最具潜力？
上海市级商业中心从1992年的4个（三街一城）发展到8个（四街四城），用了100多年的时间；到2014年，市级商业中心数量翻了一番，达到15个，历时12年； 2022年第三次翻倍，达到29家（根据近期公布的《上海商业空间布局专项规划（2021-2035年）》）。 （年）》草案）历时8年；随着城市的发展，未来上海必然会产生更多的市级商业中心。那么哪些商圈最有潜力成为市级商业中心呢？可以说，市级商业中心的发展史就是一部大型商业载体的建设史。 1992年以前，街边商铺是商圈的主体，拥有四大百货店的南京东路在四大市政中心中处于领先地位； 1992年后，百货大楼成为八大市政中心的标准特征； 2010年后，百货行业逐渐走弱，大型商场成为吸引客流和营业额的龙头。谁赢得了龙头购物中心，谁就赢得了市级商业中心。
目前，区域商业中心也藏龙卧虎。未来，上海的市级商业中心将不断增加，部分区域性商业中心也可能脱颖而出。
尽管全市近200个不同类型的商圈拥有约500家商业运营商，但目前29个市级商业中心运营的商业项目仅占30%左右。但全市所有购物中心的60%（根据商场营业额、客流人气等因素排名）分布在29个市级商业中心，可见市级商业中心的重要性。
如果仅看2021年上海成交量最高的前12个项目，位于第一代市级商业中心（三街一街）的项目仅有上海恒隆、iapm 3个，占25个。 %。算上第二代城市级商业中心（四街四城），只能包括港汇恒隆、第一八佰伴、上海国金中心，合计占比仅为50%。如果加上后来新增的五角场万达、合生汇、百联中心等市级商业中心，这一比例可达75%。
但即便如此，百联奥特莱斯和环球港三个独立项目仍位于区域商业中心。这体现了上海商业业态的快速迭代和城市化进程的扩展。
第 1 部分
▶重要年份部分解析
1992年
上海商业中心的布局是由20世纪80年代之前延续了一百年的核心区“三街一街”、淮海中路、四川北路、豫园等四大市属商业中心的旧格局演变而来的。购物中心。 1992-1995年后，2016年大型百货商场、购物中心的建设，形成了“四街四城”内环内八个市级商业中心的多中心新格局————
第四街：南京路（南京东路+南京西路）、淮海路、西藏中路（包括香港名品街、美丽华商厦、新黄浦商厦和上海来福士广场，但随着北路的建设——成都路南高架、西藏路的地位被1996年强势崛起的南京西路所取代，因高架而与人气脱节的西藏路成为商业不可分割的一部分区）四川北路商业街；
四城：浦东新上海商业城（位于张杨路的时代广场，由八佰伴和华润共同拥有，是浦东第一个市级商务区，报纸上有八佰伴和新世界城哪个更先进的争论）乐观）、新世界城客运站不夜城（环龙百货命名）、品尚新族百货华东贝尔顿及嘉里永远购物中心）、徐家汇商城（东方广场太平洋百货） 600背靠徐家汇地铁站，成为首家TOD百货，使市级商业中心首次逼近内环边缘）、豫园旅游商城。
2006年
随着CBD新城市的建设以及郊区城市化和人口的快速扩张，购物中心逐渐取代百货商店，成为商圈的中流砥柱。随着第一代巨型MALL超级广场的崛起，张杨路拓展成为小陆家嘴-张杨路商圈。五角场（与五角场万达、百联又一城双MALL，市政商业中心首次逼近中环，电视栏目决战 Mall亮相与五角场PK专场）、中山公园（长宁龙之梦第一代TOD获得MALL） 2006年成功晋级，杨浦区、长宁区率先获得市级商务区，上海市级商业中心数量扩大至10.
2009年
2009年，上海计划在内环线和中环线外新增两个市级商业中心——新虹桥（虹桥上海城+虹桥友谊商城+天山商厦+汇金百货，长宁荣获第二个市级中心），中央真北（白联中央购物中心成为商圈主力，助力普陀拿下首个市级中心）。
2014年
《上海商业网络布局规划(2014-2020年)》计划形成15个市级商业中心，整合2021年销售额超30亿的迪士尼国际旅游度假区(友来比斯特)，并期待进一步拓展商业区。浦东首批两个市政中心），拿下虹桥核心区的“虹桥商务区”（闵行区首个市政中心），虹桥天地表现不负众望，虹桥机场商务区持续引进今年LV等奢侈品牌）进驻新市级商务区，首次在外环外出现两个市级商业中心。
此外，首次新增两个未来市级商业中心——大宁（由于大宁国际商业广场的火爆业绩和久光的大力规划，暂时没有大型购物中心的不夜城）降级为苏河湾部分中心）、真如（期待普陀区第二个市政中心长实LOVE@）。
因为上海的商业无论是形式还是能量水平都有了很大的发展。与“2009版”规划相比，由于ifc国际金融中心、正大广场的崛起，“2014版”规划将原张杨路商业中心（新上海商业城）改为小陆家嘴——张杨路商业中心；长宁区新虹桥更名为新虹桥天山商业中心。
▲2014年至2021年上海开业项目变化图｜来源：第一财经数据
2022年
近日公布的《上海商业空间布局专项规划（2021-2035年）》草案显示，上海市级商业中心数量将由此前的15个大幅增加至29个。
▲来源：《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》公示
近期，市级商业中心数量由13个增至18个，其中——
大宁（大宁国际商业广场的先锋作用和新开业的久光中心的大力支持缺一不可）和真如（期待中海环球城MAX和爱都双星的表现）这两个长期市政商业中心取得了成功。近期升级为市级商业中心；
北外滩（北外滩来福士广场和白玉兰广场率先之后，从北外滩作为国际消费聚集地的直接加持来看，奢侈品百货规划落户SKP的可能性似乎大大增加） 、吴中路（万象城及爱琴海双榜炮）和前滩（前滩太古里+景耀前滩）凭借优异的表现，从区域性商业中心直接升级为市级商业中心——均为商务区辐射和能源水平得到认可。
此外，主城区还有莘庄、徐汇滨江、苏河湾（不夜城在苏河湾卷土重来，融入苏河湾西端）、杨浦滨江、吴淞等11个长期市政中心。和郊区新城。浦东机场-火车东站、临港新区、嘉定新城、青浦枢纽、松江枢纽、奉贤枢纽。
从总体规划看，上海29个市级商业中心均衡布局不再向南倾斜。其中，南京东路、南京西路、淮海中路、小陆家嘴、豫园商城、北外滩也是首个国际消费聚集区。
▲2021-2035年版规划市级商业中心区域及区位分布｜来源：第一财经数据
▲图：2021-2035年规划市级商业中心热力分布图，表：2021年上海商圈节假日十大客流密度｜来源：第一财经数据
第二部分
▶评估市级商业中心亮点
商城之星根据中国经营数据对上海35家年营业额超过18亿的购物中心的统计数据以及《上海2021-2035商业空间规划》发现，77%的龙头购物中心位于市级商业中心，只有 23% 位于区域级。或社区中心。
一、已建城市中心亮点简析
南京西路：五颗星闪耀——全国楼面之王66广场、兴业太古汇、静安嘉里中心、力拓百货不断升级。今年，金仓文华广场、太古张园将正式揭幕，一期三期也是知名品牌云集，南溪进一步巩固全国奢侈品牌数量、质量、密度最高的商圈地位。
未来的亮点——城市航站楼的改造和康科迪亚机场的重新规划。
南京东路：市内有新世界城、新世界大丸百货、百商业中心三大百货商场。 U479（原时百货/休闲港）去年盛大开业。
未来亮点——百家商业中心与世茂广场来福士步行街东端三大商场整合提升、中段世纪广场周边多栋商业楼改造、外滩源二期南京东路、北京东路规划及城市更新。
淮海中路：徐汇区iapm和黄浦区新天地是淮海中路两大店王。年轻而充满活力的百联TX淮海打破了淮海路中段小项目难以成功的命运。
未来看点——太平洋新世界及K11新旗舰将如何与热闹的新天地街区融为一体、共存。
：经过全面改造升级，人气和性能双双提升。双重改造非常引人注目。美罗城已成为文化创意产业首店最多的购物中心。今年，完成转型的太平洋数码二期将回归市场。
未来亮点——2024年开业的28万平米国贸中心，将开创魔都巨型豪华MALL（媲美香港海港城、北京国贸）的新篇章。六百汇三街区金太百货的一体化改造也令人兴奋。与恒福历史文化区的互动值得期待。
小陆家嘴-张杨路：ifc、第一八佰伴仍是上海营业额最高的商场和百货，正大广场正在加紧改造力度。
未来亮点——世纪广场、陆家嘴中心L+MALL+百联世纪+96广场的持续升级，以及陆家嘴水厂场地的规划。
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豫园商城：豫园商城以国潮吸引顾客，艺术BFC与豫园商城加大联手力度。
未来看点——复星豫园二期、嘉里豫园站及金陵东路地块、小东门豫园三期规划、绿香园地块、帝星城。
中山公园：长宁店王长宁龙之梦TOD依然火爆，长宁来福士也在不断完善。
未来看点——改造后的轨道商业连环画将如何连接激活玫瑰广场、悠悠中心（原巴黎春天百货）、多媒体广场、华宁国际以及商圈热门商业街愚园路。
虹桥-古北：尚嘉中心是首家成功吸引内环外高端奢侈品购物的奢侈品购物中心。去年营业额突破20亿。是上海最成功的亲子MALL，年营业额接近20亿。
未来看点——创意万象改造，虹桥天山更名为虹桥古北后，北侧的金虹桥、百盛优客将如何与南侧的古北高岛屋、星空广场等项目共同发展？ 。
五角场：合生汇、五角场万达广场均突破40亿，百联易城去年接近20亿。
未来亮点——大学路创智天地地块迭代开发、蓝天剧场空地块规划，以及三门路站在建的尚浦中心、益田假日广场。
四川北路：从南段到北端吸引川北人气的，是虹口首个全市范围的电王购物中心。金潮八巷、宝华商业广场、和新里等已于去年年底陆续试营业。
未来看点——崇邦集团在建的滨港商业中心如何重振川北南段人气、多伦路二期规划、星光中心、中美信托金融大厦改造毗邻苏河湾的兴旺国际时尚城对于四川北路与北外滩的融合至关重要。
中央真北：普陀区第一店王——位于商圈北端的白联中央宝岛不老（去年销售额34亿）。
未来看点——兴利达建设烂尾楼爆破后，宝能中央中心正在准备开发。闲置的农工商118广场如何改造，携手近铁广场支撑商圈南端的真北路？发展。
国际旅游度假区/迪士尼小镇：浦东第二大市级商业中心，比斯特依欧来去年销售额首次突破30亿。
未来看点——比斯特以及同样担负国际消费窗口的度假区配套商业区是否会扩大，迪士尼小镇业务的优化调整。
虹桥商务区：虹桥机场商务区吸引了大量LV、GUCCI、爱马仕、万宝龙等正价奢侈品店入驻，被称为华东地区海拔最高的机场。另一方面，虹桥天地、虹桥天街、丽宝置地组成了虹桥核心区的三驾马车。
未来看点——未来大虹桥核心区将着眼于爱索未来城、联美虹桥汇、恒大宏远盛世国际文化城三大长期项目的后续发展;西虹桥大型百老汇剧团文化商业综合体排名第一至三期也值得关注。
2、新市级商业中心亮点浅析
大宁：年营业额超过20亿。 2021年新开业的商场不仅吸引了大量国际高端平价奢侈品牌入驻，人气也不减。根据每月营业额估算，它已进入该市顶级购物中心的行列。
未来看点——如何与街区式大宁国际商业广场、大宁音乐广场协同发展，大宁绿地地下项目也将改善商圈的停车和轨道换乘体验。
真如：普陀区第二市级商务区目前没有成熟的商业项目。
未来看点——未来LOVE@的开业后表现，以及光明集团、百联项目的后期规划。
北外滩：虹口区第二个市政商圈，北外滩来福士广场、白玉兰广场尚处于起步阶段。
未来看点——国际消费集群取决于规划中的豪华综合体如何落地（华茂成功拿下北外滩59邻里项目实施主体，联手SKP实现公众期望。政府要求该项目引进众多世界知名一线品牌（10家企业），以及上海工业中心文化商业综合体、提篮桥历史文化区、提篮桥监狱的商业文化改造表现。
吴中路：闵行区第二个市级商务区，年营业额超30亿。
未来看点——万象城与周边韩国街景亭世界的协同推进。
前滩：奢侈品牌首次入驻中环。大牌阵容堪比陆家嘴IFC、南西广场66，今年所有品牌开业后，明年营业额预计50亿起步。
未来看点——如何与前滩陆家嘴中心L+MALL、四方城、前滩园等在建项目共同拓展浦东第三市政商务区。
3、主城区长期市政商业中心简析
莘庄：闵行第三个市政中心，商圈先锋中盛世界MALL，堪称闵行第一巨型MALL。去年其营业额约为24亿。今年将加大升级力度。
未来看点——最大看点是上城城开与新鸿基地产合作开发的莘庄站TOD综合体天汇项目将如何提升商圈档次，以及莘庄北侧的凯德恒商业中心将如何提升商圈档次融入莘庄商圈。
徐汇滨江：徐汇区倾力打造的第二个商圈。虽然目前还没有价值超过18亿的店王，但新开业的人气却超出了预期。徐汇绿地七彩城、正大乐城、保利时代三兄弟保证了龙华中路的超高人气。
未来亮点——阳光河畔世界、超大型香港置地西岸金融城（规模堪比国贸中心）、龙华会（庙市共生项目，设计堪比成都远洋太古里） ）、西岸梦想中心、滨江城市发展中心。
苏河湾：静安大悦城一鸣惊人，成功推动苏河湾成为区域商业中心；去年在不夜城开业的静安国际中心，引进了著名的蓝瓶咖啡国内首家门店。
未来亮点——万象天地、金融街融悦中心、嘉里不夜城改造、静安大悦城商业街、苏河湾合生广场、东斯文里（香港铜锣湾利园后面被希慎集团收购）如何进一步升级苏河湾建成市级商业中心（世纪广场东8座）。未来，静安苏河湾还可以与苏州河东西两岸虹口、普陀的商业项目进行跨区域联动，如大洋经典·天安千树、M50创意园、星汇中心、中美信托金融大厦与长寿、四川北路乃至北外滩商圈实现“一江一河”互动。
杨浦滨江：杨浦第二市级商业中心。目前商圈内仅有上海国际时尚中心城奥特莱斯和渔人码头，尚处于开发阶段。
未来亮点——参与开发的巨头各具特色。美团综合体、滨江和生汇、哔哩哔哩综合体、字节跳动总部基地、杨树浦发电厂综合体点燃了杨浦滨江的希望。此外，八渡头河滨规划正在审批中。
吴淞：宝山区首个市级商业中心。令人意外的是，没有成熟的松宝（宝龙、宝迪能量最高、收益最高的项目都在毗邻吴淞的松宝——宝阳宝龙广场、宝乐惠年营业额超10亿。金福门广场今年也将开业。邮轮之家港口阅江汇也有意与某知名风口联手）。不是新兴的顾村宝山天街，但登陆武松也是情理之中。因为中国宝武、上实集团、临港三大集团及其在宝山区的下属企业已启动央企合作，共同谋划宝山新未来中心和产业转型。一张白纸可容数十万人超大规模 预计落户临港集团特钢置地创新城宝阳路站或水产路站（对面）宝阳宝龙广场道路，未来可与松宝形成协同）。临港集团的购物中心合作伙伴包括印力漕河泾印象城、保利桃浦项目，吴淞的未来充满想象空间。
未来亮点——常住人口224万的宝山是上海人口第三大区，而人口较多的浦东和闵行已经分别拥有5个和3个市政中心（含长期），所以如果你有能力的大型购物中心运营商的运营无疑值得期待，更何况吴淞周边还有国际特色消费窗口吴淞国际邮轮码头。
四、郊区长期市政商业中心亮点浅析
嘉定、松江、青浦、奉贤四区和临港五大新城均首次有市级商业中心规划。
浦东机场东站：浦东国际机场日商免税店疫情前已接近百亿。机场附近的佛罗伦萨小镇去年扩建两期，年营业额超30亿。
未来看点——上海自贸区管理局空港办与浦东现代发展联合推进的25万平方米免税商业综合体、T3航站楼卓越综合体、东站陆家嘴群综合体规划公司。
临港新片区：临港也是国际消费的窗口，目前仅有临港万达广场、港城新天地、泥城宝龙广场等少数商业项目。
未来亮点——临港爱琴海、龙光蓝鲸购物中心、海港中心、港湾大道商业广场、临港免税奥特莱斯综合体、海昌海洋主题街、冰雪明星综合体。临港吸引城市客流要与冰雪、海昌海洋公园天文馆旅游景点挂钩，充分发挥免税和奥特莱斯优势，让临港文化旅游带动业务。
嘉定新城：虽然商圈尚未产生城市级店王，但无论是中信泰富万达广场还是嘉定宝龙广场都在日臻完善。
未来看点——明发砂之船将成为北区最大门店。且看保利大悦城旧台北风情街如何与保利国际广场一起有效活化。嘉定新城商业未来新规划。
青浦枢纽：虽然商圈还没有诞生全市店王，但青浦最好的三大购物中心（青浦万达广场、吾悦广场、青浦宝龙广场）都在青浦新城（当然，全国第一名店却在赵祥）。
未来看点——今年即将开业的东渡青蛙城和青浦新城新规划。
松江枢纽：从地图上看，松江最好的三个购物中心——松江万达广场、开元地中海所在的松江大学城、松江新城站似乎都不在松江枢纽的范围之内。松江枢纽好像在松江老城区离松江更近。目前南站充满悬念。
奉贤枢纽：南桥百联购物中心是目前奉贤营业额最高的购物中心，而将于今年9月盛大开业的奉贤新地标龙湖奉贤天街，有望凭借其TOD轨道交通以及新的硬件和规模优势。悦芳、源新汇等新项目成为助力南桥打造市级商业中心的重要项目。
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未来看点——望园路站高架、嘉恒置地金海湖站高架、上海鱼等项目。
此外，上海仅有金山区和崇明区没有市级商业中心。不过，今年春节和去年国庆假期崇明万达广场成交额均突破6000万（度假游客和海归带动崇明万达市场保持平淡，区长家庭购物中心），金山万达广场和金山百联购物中心也假期期间表现良好。
第三部分
▶未来还有谁是有潜力的市级商业中心？
未来5-10年，区域性商业中心未来也有望升级市级商业中心的商圈。
在《上海商业空间布局专项规划（2021-2035年）》征求意见稿中，规划了45个区域性商业中心。
其中，主城区有31个，包括控江路、长风、打浦桥、长寿、曹家渡、南外滩、世博、共康等；主城区外有14个，包括五新城内的嘉定老城、青浦老城、奉贤老城，以及新城外的佘山国家旅游度假区、崇明城大桥、金山滩等。
与2014年版规划相比，部分区域性商业中心提升为市级，但唐镇、向阳河-外青松、北部金山新城、枫泾、辉南镇、江川、塘桥等1的规模有所缩减。同时，浦东新区新增张江、龙阳路（原花木）、信阳寺、申江、金桥、柯南，闵行区新增梅陇、南虹桥、浦江，青浦区新增徐泾。 。
“人才”辈出，商贸中心升级靠实力。在接下来的十年中，新市政级商业中心将很可能从区域级商业中心的行列中出现。
▲资料来源：公开通知“上海商业空间布局特殊计划（2021-2035）”
▲您可以将区域商业中心的“ 2021-2035”版本与“ 2013-2020”版本进行比较，以查看更改。
[提示]市政商业中心将市政公共活动中心和由纽约市总体规划确定为主要空间载体确定的全面商业街区；商业设施集中在不少于25公顷的空间中，并且计划的商业设施建筑区域不少于50 10,000平方米，商业建筑区不少于150万平方米米；大规模商业渠道的集中度很高，建造大规模商业格式的建设区域，例如百货商店和购物中心，占建筑总面积的40％以上；服务人口超过500,000，每日乘客流量达到200,000至300,000；运输，市政和其他基础设施已经完成，公共交通网络很方便。
区域商业中心与区域公共活动中心相结合，为该地区和周边地区的消费者群体提供服务。它依赖运输中心，旅游景点，大型居民区和商务区，商业设施的总建筑区域不少于300,000平方米。
根据商业区主要购物中心的业务规模，营业额，乘客流量和贸易团队，购物中心的人选择了以下具有“未来之星潜力”的商业区 -
▲星项目促进商业区的能源升级
上海全球港口：一个单个巨型购物中心的传奇人物自己形成一个圈子，年营业额近100亿，是非豪华购物中心中最高的营业额。
南部购物中心：上海的第一个商业区以一个项目/的第一个成熟商务区命名 - 完全升级（今年的营业额目标为36亿） + 漫游城市 +新开设的日本风格的Tod Lala Club在 City + Lotus 下在上海的第三个商业区，其较长的走廊系统之后是 True North。
Qibao：年营业额超过30亿，有效地补充了QibaoCity和Qibao Old 。亮点-Qibao+巴黎春季以及Qibao购物中心和 Plaza的翻新和升级。
：City Mega是该市最大的盒子购物中心，其开业两年后的年营业额超过40亿。
：第一个以内戒指的项目命名的第一个地区级商业中心， + Moon Bay ++ ，成立了上海最大的合并商业区- ，SunThe Supr 乘客流量和表演排名在城市的主要矩阵中。还有社区商业项目，例如 Group的 Life Plaza和周边地区的 Plaza。
： +巨大的购物中心宜家聚会（北京，Wuxi和Wuhan都是基准） +将于今年开放的East 中心。
：City + 商业城市 +正在建设的体育综合体。
Road：位于和之间的Kerry综合大楼，不仅拥有8条公共汽车线 + 6/12双线三维托德（Tod）的枢纽，而且还是最大的盒子购物中心 -219,000平方米的购物中心由成熟的团队运营的+98,000平方米的停车场。
： West大型综合体 +South RoadMeilong New ，这三个超级综合体将构成Xuhui的第三大商业区。
Zhao Xiang：该国媒体之王 的年营业额为50亿 +格陵兰集团综合大楼 + Oasis + +Dream World。
South Bund：BFC Bund，该中心开发了自己独特的文化和商业模式 +Bund ，其尖角；时尚的外滩 + Bohui Plaza Ene East具有夜间经济的魅力。
：Forte充满活力的城市 +Big Mac的新商业计划。
：商业区 +生态和文化商业区 + +中心最大的一站式购物中心，四个新购物中心将在一年中开放，形成新的商业模式城镇客厅国际特征消费窗口是的奖励。
Road： Super Tod + B＆Q Urban+ 最孩子的Kerry City +上海新国际博览中心的长期未来计划。上海的TOD铁路运输的优势是，该线路运输最多的线路（用于交汇处的5行）导致原始的Huamu子中心重命名为。
New Yang Si：正在计划超级购物中心。
沉江：金德世界托德。
South ： + 是上海流动率最高的超市会员商店（年度营业额接近20亿） + South + Super Super + SCPG Feng Shang Shang Shang Shang Shang Shang国际中心的翻新和升级。
： 购物中心 +Group 。
金山海滨：Siic Group的另一个托德建筑群，此后 ，+ Fosun Group的旅游和文化创意综合体。
中央公园： +Wanda Plaza + 地中海。
：Lala Baodu + 国际商业广场 +Plaza+世界正在建设中。
： Plaza +Gate +RoadTod。
Road：中央的巨型 Plaza，商业销量为350,000。
Nanda：Nanda Smart City +Hui。
： Joy City +Plaza第1阶段进行翻新。不幸的是，第2阶段已经进行了重组。
陶浦： Group Taopu Smart City Poly Group开展业务。
East Road：30年前， East Road一直是上海的重要商业街。克里集团（Kerry Group）在附近收购了十多个土地并努力重塑整个道路之后，将在十年内开放。 Yu 和 East Road和Road之间的联系。
Road ：+ Plaza + New ，该广场于去年在审判中开业 +（），该中心将于明年开放。
湖：CIMCMeilan City。
[提示]要进行更详细的分析，请参阅Mall Star和ChinaData共同推出的上海商业地图和手册（单击文章结束时，以阅读原始文本，或在末尾扫描QR码文章）。
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