成都市金堂县工业用地先租后让政策解读与实施指南
监管内容第一条（目的和依据） 为推进产出型土地资源配置体制改革，提高工业用地利用效率，根据《成都市人民政府办公厅关于印发专项土地资源配置的通知》， 《成都市耕地保护整顿行动方案》（成办函42号）、《成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于促进工业用地供给侧结构性发展《改革实施意见》（成都市国土资源条例2号）、《成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于印发《关于印发工业用地供给侧结构性改革实施意见》的通知《成都市进一步加强工业项目土地准入管理实施办法》（成都市国土资源局）政策。
第二条（定义和适用范围）本办法所称先租后出工业用地，是指政府对取得征地批准并已竣工的国有工业用地设定一定的租赁期限。土地征用后，通过招标、拍卖、挂牌确定土地使用权人后，签订《租赁合同》。 《先租后出国有建设用地使用权合同（租赁合同）》（以下简称（简称土地租赁合同）），土地使用权人依法进行开发建设和产业经营。租赁期满、工业项目达到约定的投资和生产要求后，依法依程序签订《国有建设用地使用权先租赁后出让合同》（土地出让合同）（以下简称土地出让合同）。原则上称为土地出让合同。新项目先租后出国有工业用地不得超过150亩。金堂县范围内的国有工业用地需要先租后出的，适用本办法。功能区（园区）集体建设用地用于工业项目，需要先租后出方式提供的，可参照本办法。方式。
第三条（管理职责） 根据国家、四川省、成都市、金堂县工业用地管理有关规定，县规划和自然资源局、县经济和信息化局、功能区（园区）管理委员会及其他部门应当遵守法规和法律的规定。履行职责。县人民政府负责全县工业用地出让的组织协调、统筹决策和实施管理。县招商局在招商引资工业项目时，要广泛宣传，优先推动工业用地先出租后流转。县经信局牵头，会同各功能区（园区）管委会、县财政局、县规划自然资源局、县招商局、县税务局、各镇（街道）等部门按照成都市各区产业职能准入文件要求，负责审核产业项目准入条件、土地租赁条件、租赁出让条件等事项。县规划和自然资源局负责组织实施先租后工业用地的土地供应、供后监管、租赁流转手续、土地使用权回收等工作。工业用地成交后5个工作日内，功能区（园区）管委会与土地竞买人签订《工业用地租赁及出让履约协议》（以下简称履约协议），同意应实现的访问权限。指标、开工、竣工时间、违约责任（含地面附着物处置条款）等。
第四条（租赁期限） 现有项目工业用地租赁期限一般为4年，新建项目工业用地租赁期限最长不超过6年。具体地块的租赁期限由县经信局在土地供应前根据引进产业项目投产所需时间确定。长期出让的工业用地，租赁和出让期限合计不得超过50年；短期出让的工业用地，租赁和出让期限合计不得超过20年。
第五条（土地出让价格）县规划和自然资源局根据规划条件下拟建工业用地出让价格评估结果，综合考虑金堂县工业用地指导价、基准地价和土地市场情况和总租赁期。根据情况等因素，报县土地管理委员会集体研究土地供应起拍价，报县政府决定。
先租工业用地的竞买保证金为土地供应总起拍价除以总租赁期限再乘以租赁期限。交易完成后，竞买保证金折算为土地租金。先租工业用地的土地交易价格通过招标、拍卖、挂牌最终确定。年土地租金等于总租赁期限内的土地交易总价除以总租赁期限。溢价交易的，土地承租人必须在土地租赁合同签订后30日内，按照约定的租赁期限一次性缴纳土地租金。转让租赁时应付的土地价款等于整个租赁期内土地交易总价减去已缴纳的租金。
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第六条（租赁流转条件）工业用地租赁供应前，由县经济和信息化局牵头会同有关部门明确工业项目投入、产出和税收等投产比要求以及规划和建设条件要求将纳入土地供应计划。
第七条（土地供应方式和程序） 租赁工业用地的供应方式和程序按照国家和四川省、成都市、金堂县工业用地管理的有关规定执行。县规划和自然资源局应当明确申请租赁转让的申请条件、办理程序和时间要求，并与租赁期内建设开发、租赁转让手续、租赁合同到期、土地收回等措施结合起来。土地供应计划、土地招拍挂文件、履约情况等应包括先租后出、开工、竣工、生产管理、闲置土地处置、登记管理、转让、租赁、抵押管理等具体要求。协议和土地租赁合同。
第八条（租赁期内的建设开发）租赁工业用地竞买人或者中标人签订租赁合同并缴纳土地租金后，应当及时依法办理不动产登记，凭土地租赁合同和房产证办理项目。经批准（备案）、规划许可、施工许可等行政许可手续后，方可进行开发建设。竣工后，应当依法及时办理建设工程竣工验收备案等手续。
第九条（租赁流转程序） 土地租赁期内，租赁土地上的工业项目符合土地租赁合同规定的生产要求的，土地承租人应当于土地租赁合同转让前3个月向县经济和信息化局提出申请。土地租赁期限届满，并附有工业项目生产指标证明材料。局申请工业项目达产认证；县经信局会同有关部门在20个工作日内审核确认工业项目投资、生产是否符合土地租赁合同规定。 、履约协议等，并出具书面确认意见；土地承租人凭县经济和信息化局出具的符合履约协议规定生产要求的确认意见，向县规划和自然资源局申请土地租赁出让，县规划和自然资源局自然资源局在30个工作日内报县土地管理委员会审批后，按程序与土地承租人签订土地出让合同。
第十条（租赁合同到期、土地收回及后续处置）土地租赁期限届满前3个月，功能区（园区）管委会应当将租赁合同即将到期的有关事项告知土地承租人。 。土地租赁期限届满，出现下列情形的，县规划和自然资源局应当按照土地租赁合同终止土地租赁合同，向土地承租人发出租赁合同终止通知书，并收回土地租赁合同：土地使用权无偿转让： （一）土地承租人未在规定期限内提出租赁转让申请的，视为放弃租赁转让权利； （二）经县经济和信息化局会同有关部门认定的工业项目不符合土地租赁合同、履约协议等规定的投资和生产要求的。功能区（园区）管委会牵头，会同县规划和自然资源局等相关单位，按照土地租赁合同、履约协议和租赁合同终止通知书实施土地收回。为便于后续处置，功能区（园区）管委会应在绩效协议中纳入以下处置措施：①现有项目工业用地，会同土地承租人选择有资质的评估机构对建设用地进行评估。对租赁土地内的建筑物进行残值评估，并根据评估结果依法依程序给予补偿； ②新建项目工业用地，土地承租人应当在协议规定的期限内拆除、搬出租赁土地范围内的建筑物。相关项目协议中对租赁范围内建筑物的处置另有约定的，按照协议办理。
土地租赁期限届满，土地承租人在收到终止租赁合同通知后3个月内仍未退出租赁土地的，县规划和自然资源局将依法和合同约定进行处理。
第十一条（开工、竣工、投产管理） 功能区（园区）管委会应当在履约协议中约定项目开工、竣工、投产的履约保证金。履约保证金金额为工业用地成交价格的10%（如有上级文件规定的其他文件，按上级文件执行），由功能区（园区）征收管理委员会。土地承租人未按履约协议规定的时间开工、竣工、投产的，履约保证金不得按照协议规定返还；违约情节严重的，功能区（园区）管委会可以依法解除履约协议，县规划和自然资源局依法解除土地租赁合同，收回已租赁土地。土地使用权无偿。
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第十二条（闲置土地的处置） 租赁期内土地闲置的，由县规划和自然资源局等有关部门按照闲置土地处置的有关法律、法规和政策进行处理。
第十三条（登记管理）先租赁后转让的工业用地，在租赁期内，土地承租人按照租赁合同规定缴纳土地租金并取得功能区（园区）管理机构出具的审核意见后委员会按照投资协议，可以申请办理不动产登记，县不动产登记中心应在证明上注明土地租赁期限。租赁土地转为租赁土地并获得功能区（园区）管委会批准后，土地承租人应当及时申请办理不动产变更登记，并由县不动产登记中心注明剩余的证书上的土地使用权年限。
第十四条（转让、租赁、抵押管理）先租赁后转让的工业用地，在租赁期内，按照土地租赁合同的规定，土地承租人不得转让、租赁土地使用权和地上建筑物。和结构。土地使用权和地上建筑物、构筑物必须取得使用功能后才能依法抵押。区（园区）管委会书面同意的，按照土地租赁合同执行；根据标准化工厂项目土地租赁合同，项目工厂在租赁期内不得转让，可以出租，租赁期限不得超过租赁合同规定的土地租赁期限。按照土地租赁合同执行。
出让期间，土地使用权及地上建筑物、构筑物的转让、租赁、抵押，按照国家及四川省、成都市、金堂县工业用地管理有关规定执行。
第十五条（解释权） 本办法由金堂县规划和自然资源局负责解释。试行期间，如上级出台国有工业用地先租赁后转让的新规定，按照其规定。
第十六条（实施日期） 本办法自2022年9月10日起施行，有效期2年。
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