加强城市国有土地资产管理：办法解读与实施指南
全文第一章 一般规定
第一条 为加强城市国有土地资产管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市国有土地资产暂行条例》的规定， 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让办法》和省人民政府根据有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市城市规划区内的国有土地和征用后原集体所有的土地资产的管理，适用本办法。
第三条 我国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，可以按照本办法规定取得我市城市规划区内的国有土地使用权，进行土地开发。 、利用、业务。
第四条 依照本办法规定有偿取得国有土地使用权的，该土地使用权在使用期限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，并合法权益受国家法律保护。
第五条 地下资源、埋藏物和市政公用设施不属于土地使用权出让、租赁、授权经营、转让、租赁、抵押、参股的范围。
第六条 土地使用者开发、利用、经营土地，应当遵守国家法律、法规的规定，不得损害公共利益。
第七条 市土地管理部门负责实施本办法，依法对城市规划区国有土地使用权的供应、处置和交易活动进行监督检查。
第八条 城市规划区国有土地使用权转让、出租、授权经营、转让、出租、抵押、入股、终止，必须向市土地管理部门登记；涉及地上房产的，须到市房地产管理部门办理房产登记；涉及其他地上建筑物或者附着物的，按照法律、法规的规定到有关部门办理手续。
第九条 市人民政府在城市规划区内实行国有土地储备制度。各类城市建设用地均由市政府土地储备供给。
第十条 依照法律规定实行国有土地有偿限期使用制度。除《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定可以通过划拨方式提供土地外，其他建设用地，包括新建建设用地（含原有建设用地）场地改造）和原有建设用地，全部有偿。使用。
第二章 土地使用权转让
第十一条 土地使用权转让，是指国家作为土地所有者，在一定期限内将国有土地使用权转让给土地使用者，土地使用者缴纳土地使用权费的行为。向国家转移费用。
市土地管理部门依法行使城市规划区国有土地使用权出让权。国家和省另有规定的，审批权限按照国家和省规定执行。
第十二条 土地使用权出让应当严格按照计划进行。年度土地使用权出让计划由市土地管理部门会同城市规划部门、房产管理部门、规划部门共同编制。经市人民政府批准后，由土地管理部门组织实施。
年度土地出让计划应当包括拟出让土地的位置、面积、用途和规划要求。
第十三条 土地使用权转让应当签订合同。土地使用权出让合同由市土地管理部门与土地使用者按照平等、自愿、有偿的原则签订。
第十四条 各类土地的实际出让期限，由市人民政府根据具体情况，在国家规定的最长出让期限内确定。
第十五条 土地使用权转让可以采取招标、拍卖或者双方协议的形式。商业、旅游、娱乐、商品房等经营性用地须通过招标拍卖方式出让；严格限制协议出让范围，但国有企业改制划拨的土地使用权和工业等特殊用途用地除外。土地使用权按协议转让。
第十六条 无论采取何种方式出让，土地使用权出让金不得低于市人民政府批准的出让底价和国家规定的最低价。
土地使用权出让最低价由市土地管理部门委托具有相应职能的土地评估机构评估，报市人民政府批准后执行。
第十七条 购买的公共住房、经济适用住房上市销售时，购房人应当缴纳土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。土地使用权出让金标准按房地产交易价格的1%确定。
第十八条 土地使用者必须按照土地出让合同约定的出让金额、缴纳方式和期限缴纳土地使用权出让金。逾期未足额支付的，土地管理部门有权解除合同。使用权转让费不予退还，您可以要求违约赔偿。
第十九条 土地使用者按照出让合同缴纳土地使用权出让金的，土地行政主管部门必须按照出让合同提供受让土地；逾期未缴纳土地使用权出让金的，土地管理部门应当按照出让合同提供受让土地。土地使用者未按照出让合同提供出让土地的，土地使用者有权终止出让。根据合同，土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者可以要求违约赔偿。
第二十条 土地使用者缴纳全部土地使用权出让金后，应当按照规定到市土地管理部门办理土地登记，领取《国有土地使用证》。
第二十一条 土地使用权出让金由市财政部门征收，纳入预算，主要用于城市基础设施建设和土地开发。
第二十二条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地。
土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须征得市土地管理部门、市城市规划行政部门同意，签订土地使用权出让合同变更协议，或者签订土地使用权出让合同变更协议。新签订的土地使用权出让合同，土地使用权出让金相应调整。
第二十三条 土地使用者取得土地使用权后，未经市人民政府同意，逾期不进行开发建设，造成土地闲置的，按照下列规定承担责任： 《闲置土地处置办法》（国土资源部令1999年第5号）。令）予以处理。
第三章 土地使用权租赁
第二十四条 土地使用权租赁，是指国家将一定期限的国有土地使用权出租给土地使用者，土地使用者向国家缴纳土地租金的行为。
第二十五条 国有土地可以出租下列建设用地：
（一）企事业单位、其他经济组织和个人原使用划拨土地不符合《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》规定的划拨土地供应条件的；中华人民共和国”；
（二）企业事业单位、其他经济组织和个人临时使用的国有土地；
（三）划拨土地使用权出租。
第二十六条 国有土地租赁根据具体情况可以实行短期租赁或者长期租赁。对临时用地或者用于修建临时建筑物的土地，应当实行短期租赁，短期租赁期限一般不超过五年；已拥有永久性建筑物或者修建地上建筑物、构筑物后需要长期使用的土地，应当实行长期租赁，具体租赁期限由市人民政府确定根据具体情况，在租赁合同中约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地使用权转让的最高年限。
第二十七条 市土地管理部门出租国有土地时，应当与土地使用者签订租赁合同。
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国有土地租赁合同应当包括出租人、承租人、地块所在地、范围、面积、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间、支付方式、土地租金调整的时间间隔和调整范围、出租人和承租人的权利、义务等
第二十八条 土地租金不得低于国家约定的最低租赁价格和土地最低出让价格折算的最低租金标准。
土地租赁前三年不调整土地租金。三年后，每五年可根据土地市场情况适当调整一次，但每次调整幅度最高不得超过10%。
第二十九条 土地租金一般按照国有土地租赁合同的规定按年收取。土地租金按照土地出让金管理规定执行。
需要减免、缓缴土地租金的，土地使用者应当在合同规定的土地租金交付期两个月前提出申请。经土地管理部门审核后，报市政府批准。政府取得土地使用权时，减免的土地租金将从土地收购价款中扣除。
第三十条 土地使用者按规定缴纳土地租金并完成开发建设后，经市土地管理部门同意或者按照合同，可以将租赁的土地使用权转租、转让或者抵押。转租、转让、抵押租赁的土地使用权的，必须到市土地管理部门依法办理土地登记。
第三十一条 租赁期间或者租赁期满，租赁的土地使用权需要转换为转让的土地使用权的，承租人在不改变土地原使用用途的情况下，可以优先转让土地使用权。租赁土地办理完土地出让手续后，原国有土地租赁合同同时终止。
第三十二条 土地使用者未按照国有土地租赁合同缴纳土地租金，或者未经土地行政主管部门同意转让、转租、改变土地用途的，土地行政主管部门有权有权解除合同并依法收回土地。土地使用权并可以要求违约赔偿。
第三十三条 土地使用者需要改变国有土地租赁合同约定的土地用途的，必须符合本办法第二十五条关于国有土地租赁范围的规定，并经出租人同意。 ，并报告市城市规划行政主管部门。批准后，重新签订国有土地租赁合同，并相应调整土地租金标准。
第三十四条 土地使用者依法取得的租赁土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前，不得提前收回；因社会公共利益需要按照程序提前收回的，应当在收回前三个月发出通知。承租人及相关方，并向承租人提供合理补偿。
第三十五条 租赁的土地使用权期限届满，承租人可以申请续期。除基于社会公共利益需要收回土地的，应当批准。未申请续展或者续展申请未获批准的，依法无偿收回租赁的土地使用权。
第四章 土地使用权的分配
第三十六条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者支付补偿费、安置费后将土地移交土地使用者使用，或者将土地使用权移交。土地使用者的权利是免费的。使用行为。划拨土地使用权没有期限。
第三十七条 下列建设用地确需划拨土地使用权的，经市人民政府批准，可以依法划拨：
（一）国家机关用地和军用地；
（二）城市基础设施用地和公益性用地；
（三）能源、交通、水利等国家重点扶持项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他土地用途。
第三十八条 企业改制时，划拨土地使用权的价格可以按照划拨土地的平均购置开发成本核定，作为原企业权益计入企业资产。土地使用者。
第三十九条 划拨土地的转让，必须报市人民政府批准。出让土地使用权的价款可以计入出让方的合法权益。出让后使用不符合划拨土地范围的，受让方应当办理土地有偿使用手续。
第四十条 划拨土地需要转为有偿使用土地的，按照出让土地使用权价款与划拨土地使用权价款的差额计算出让金。
第四十一条 国有企业破产或者被出售的，原分配给企业的土地使用权应当转让处理。土地使用权出让金首先用于安置破产企业职工；破产企业以土地使用权抵押的，实现抵押权时拍卖土地使用权的收益也应当优先用于安置破产企业的职工。
第四十二条 国有企业处置土地资产，必须坚持先评估后处置的原则，并办理土地资产处置手续。土地资产评估，企业委托具有相应职能的土地评估机构进行评估，并根据评估结果制定土地资产处置方案。
第四十三条 机关、团体、企业事业单位和其他经济组织和个人使用划拨的土地使用权从事下列活动的，应当依法与市土地管理部门签订土地使用权出让合同或者租赁合同： ，并缴纳土地使用权费。使用权转让费或土地租金：
（一）转让、出租划拨土地使用权；
（二）出售、出租土地上的房屋、建筑物；
（三）以房屋及其他建筑物为资本与其他经济组织、个人合资举办企业的。
第五章 土地使用权转让
第四十四条 土地使用权转让，是指土地使用者重新转让土地使用权的行为，包括出售、交换、赠与。
第四十五条 以出让方式取得土地使用权的，出让时必须具备下列条件：
（一）按照土地使用权出让合同规定，已缴纳全部土地使用权出让金并领取土地使用证；
（二）按照转让合同进行投资开发。如果是住房建设项目，必须完成开发总投资的25%以上。如果是一块开发用地，则形成工业用地或其他建设用地条件。
第四十六条 下列土地使用权不得转让：
（一）司法机关、行政机关依法作出查封或者以其他方式限制房地产权利的裁定、决定；
（二）依法收回土地使用权；
（三）未经其他共有人书面同意，共有房产的；
（四）权属有争议的；
（五）未依法登记领取土地所有权证书的；
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（六）纳入政府土地储备计划；
（七）法律、行政法规禁止转让的其他情形。
第四十七条 土地使用权转让的出让人与受让人应当签订书面合同，合同应当载明双方的法定名称、所在地、所在地、面积、用途、出让价格、支付方式、权利和义务。等待。
第四十八条 土地使用权转让时，土地使用权转让合同约定的权利和义务一并转让。
第四十九条 以出让方式取得土地使用权的，出让后的土地使用期限为原土地使用权出让合同后的剩余期限减去原土地使用者的使用期限。
第五十条 以转让方式取得土地使用权的，受让人在转让后改变原土地使用权转让合同约定的土地用途的，按照本法第二十二条第二款的规定办理。措施。
第五十一条 有偿转让土地使用权时，应当将价格报政府。出让价格低于基准地价20%以上的，市人民政府可以行使优先购买权。
第五十二条 办理房屋、地上建筑物交易手续时，应当依法办理土地使用权转让手续。
第六章 土地使用权租赁
第五十三条 土地使用权租赁，是指土地使用者将国有土地使用权出租给承租人一定期限，由承租人向承租人支付租金的行为。
第五十四条 办理房屋、地上建筑物租赁手续时，应当同时办理土地使用权租赁手续。
第五十五条 通过转让、租赁取得的土地使用权，租赁时必须符合下列条件：
（一）登记后，取得《国有土地使用证》；
（二）按照土地使用权出让、租赁合同约定的期限和投资条件开发利用土地。
第五十六条 以转让、租赁方式取得的土地使用权出租时，出租人和承租人应当签订租赁合同。合同应当载明租赁土地的名称、地址、所在地、土地面积、建筑面积、用途、租赁期限、租金、租金支付方式、权利和义务等。
第五十七条 土地租赁期限不得超过土地使用权转让或者出租后的剩余年限减去原土地使用者的使用年限。
第七章 土地使用权抵押
第五十八条 依法取得的房屋所有权及其占用范围内的土地使用权可以抵押。
以房屋所有权设立抵押的，房屋占用范围内的土地使用权也可以抵押。
第五十九条 土地使用权抵押，应当凭土地使用权证、房屋所有权证办理。
第六十条 抵押人应当先签署《土地使用权抵押贷款意向书》，然后由抵押人委托具有相应土地评估资质的中介机构进行评估。
土地价格经过评估后，抵押人和抵押权人才能签订书面抵押合同。
第六十一条 企业以依法取得的划拨土地使用权设立抵押时，划拨土地使用权的价款可以视为使用者权益，纳入抵押标的。抵押权人可以在划拨土地使用权评估价内确定贷款金额。抵押权实现时，划拨的土地使用权可以转为转让的土地使用权。依法拍卖土地使用权所得收益中，预扣土地使用权出让金后，可先行补偿抵押权人。
第六十二条 以转让、租赁方式取得的土地使用权设立抵押时，土地使用权评估价款和租赁价款可以作为使用者权益全额纳入抵押标的。抵押权实现时，抵押权人可以依法优先受偿土地使用权拍卖价款，剩余价款归抵押人所有。
第六十三条 土地使用权以抵押方式转让、租赁的，抵押权的终止期限不得超过土地使用权转让、租赁的终止期限。
第六十四条 抵押人和抵押权人应当自抵押合同签订之日起十五日内，持抵押土地使用证、抵押合同、评估报告到市人民政府土地管理部门办理抵押登记。抵押合同终止或者撤销的，抵押人和抵押权人应当在十五日内到土地管理部门办理抵押登记注销。
第8章 处罚
第六十五条 土地使用者未按照土地使用权出让合同约定的期限、用途和条件开发利用土地的，由市土地管理部门责令改正，可以处5%的罚款根据情况，征收土地出让金总额的10%。被处以罚款，处罚后拒不改正的，市土地管理部门可以无偿收回其土地使用权。
第六十六条 未经批准转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，由市土地管理部门没收违法所得，并根据情节处以违法所得百分之二十以上百分之三十以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。责任人可以建议单位或者有管辖权的上级机关、监察机关给予行政处分，责令受让方、承租方返还违法使用的土地。
第六十七条 依法收回国有土地使用权，当事人拒绝交出土地或者到期不归还临时使用权的，由市土地管理部门责令归还土地。并处每平方米10元以上30元以下罚款。 。
第六十八条 土地管理部门工作人员利用职务便利，非法低价转让国有土地使用权，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，其所在单位或者上级主管部门按照资源部《违反土地管理条例行政处罚暂行办法》给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。构成犯罪的，移送司法部门依法追究刑事责任。
第九章附则
第六十九条 城市规划区内外资土地资产的管理，可参照本办法执行。
第七十条 本办法由抚顺市土地规划管理局负责解释。
第七十一条 本办法自发布之日起施行。 《抚顺市划拨国有土地使用权转让、租赁、抵押暂行规定》和《抚顺市城镇国有土地有偿使用管理办法》同时废止。
抚顺市人民政府
2001 年 5 月 21 日
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