物业管理服务项目采购应采用最低评标价法还是综合评分法？法律解析与供应商质疑
■本报记者 吴敏某地方政府采购中心向记者反映，物业管理服务项目采购公告一经发布就遭到质疑。此类物业管理服务项目往往能够满足公开招标的金额标准。因此，招标采购方式中常常采用综合评分法而不是最低中标价法进行评价。供应商往往对此不满，认为最低投标价法是公平的“得分手”
公开招标物业管理服务项目是否必须采用最低中标价法？中国政府采购报记者就此问题进行了采访。
法律如何规定
记者查阅相关法律法规，发现财政部有一项规定和一份规范性文件与上述问题直接相关。
其中，《中华人民共和国政府采购法实施条例》（以下简称《实施条例》）第三十四条规定，政府采购招标评标方法分为最低评标价法和最低评标价法。综合评分法。最低评标价法是指投标文件满足招标文件全部实质性要求，投标价格最低的供应商为中标候选人的评标方法。综合评分法是指投标文件满足招标文件的全部实质性要求，根据评价因素的量化指标得分最高的供应商为中标候选人的评标方法。对技术、服务等统一标准的商品和服务，应当采用最低投标价法。
《政府采购需求管理办法》第十九条明确规定，采购方式、评审方式、定价方式的选择应当符合法定适用情况和采购需求特点。其中，达到公开招标金额标准的，因特殊情况必须采用公开招标方式。规定以外的采购方式应当依法批准。通用设备、物业管理等采购要求客观、明确、规格标准统一的采购项目，一般采用招标或询价方式采购，以价格作为授标的主要考虑因素，固定总价或固定总价。采用单价定价。方式。
基于上述两条规定，质疑供应商提出，对于品种繁多的物业管理服务项目进行公开招标，应当采用最低中标价法。
对此，采购方常辩称，物业管理服务项目种类繁多，既有普通办公楼保洁项目，也有医院、大学等需求复杂的特殊场地项目。使用最低投标价法很难评估所有项目。选择专业的物业公司。
各地区做法高度一致
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物业管理服务项目公开招标是否只能采用最低中标价法？对于这个提法，各地的做法是怎样的？地方政府采购人士怎么看？
在中国政府采购网上，记者梳理了近期采购物业管理服务的宁夏、福建、江苏、广西、重庆、天津等地。对于可查到公开招标文件的物业管理服务项目，评价方法几乎都是采用综合评分法。
为什么大家都选择综合评比法而不是最低中标价法呢？不少项目负责人在接受采访时一致提到了采购方因素。宁夏回族自治区政府采购中心工作人员刘洋指出，目前，人均采购人要求采用综合评分方式购买物业管理服务。采购人认为，既然采购人承担主要责任，应由采购人决定采取何种审查方式。
对法律规定的不同理解也是一个重要因素。例如，江苏省政府采购中心、南京公共资源交易中心近日对《2022-2023年江苏省省级、南京市级、南京江北新区、南京市级党政机关、事业单位和团体组织组织物业管理服务定点采购项目”进行公开招标。项目招标文件明确采用综合评分法进行评审。其中，价格占15分。该项目采购方代表江苏省财政厅唐先生认为，《政府采购需求管理办法》第十九条提到“一般”二字，不少采购方会认为物业管理服务项目应当采取招标方式。 ，并采用综合评分法。
此外，物业管理服务是否属于需求客观明确、规范标准统一的采购项目也存在争议。重庆市政府采购中心工作人员石磊认为，某些保险服务项目确实可以说在技术和服务上有统一的标准，因为保险行业有权威部门制定的行业规范和行业解释，而且很多内容都是标准的。比如车险、意外险、工伤险等。但目前行业内对于物业管理服务还没有特别全面、权威的规定。例如，地板、墙壁的清洁度、浴室的清洁度等都没有明确的标准。此外，医院、电影院等特殊场所的物业服务也面临着不同的要求。
采用最低投标方式可能会导致供应商之间的恶性竞争，这也是大家共同关心的问题。 “2022年天津市和平区繁华地段物业保洁项目”项目负责人、天津市和平区金融服务中心周女士表示，实践中，采用最低中标价方式很容易导致投标人故意压低价格。供应商恶意中标，中标后未按照合同履行，给项目后续实施造成诸多问题。因此，她认为物业服务项目不能“一刀切”，全部采用最低中标价方式。如果采用综合评分方式，可以提高价格评分，保证采购价格不虚高。
专家解释给现实泼“冷水”
情感与法则总是很难达到统一。
根据《政府采购需求管理办法》第十九条和《实施条例》第三十四条，是否可以推断“采取公开招标方式的物业管理服务项目必须采用最低中标价法”？一位不愿透露姓名的行业领先专家并不这么认为。
如果实践中强制招标物业管理服务项目采用最低中标价法评标，哪些方面需要改进？
北京清洁行业协会秘书长翟家良表示，物业管理服务价格主要由保洁人员、保安、维修人员等人员的工资构成。行业利润率很低，很多不足5%。如果物业管理服务采用最低中标价方式进行招标，企业要想保证行业利润率，就只能降低员工的工资收入。目前，该行业服务人员基本领取社会最低工资，不少甚至达不到最低工资标准。长此以往，不利于整个行业高质量发展。他建议，如果一定要实行最低考核价格法，前提是提高行业标准，提高行业平均工资，完善行业人员的社会保障。
关于行业标准，记者还查阅了中国物业管理协会官方网站，发现相关行业标准并不完整。 2021年3月，中国物业管理协会、中国教育后勤协会联合发布的《高等学校物业服务规范》开始实施。中国物业管理协会此前曾发布过《医院物业服务标准（征求意见稿）》、《工业园区物业服务与管理标准（征求意见稿）》和《居住区物业服务标准（征求意见稿）》，但这些征求意见稿由于种种原因尚未正式发布。
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除了提高房地产行业的行业标准外，还有一个买家因素需要考虑。
需求标准化建设或能解决难题
在当前房地产行业本身法规不健全、采购人意识不到位的情况下，政府采购监督执行机构该如何开展工作？山东省给我们提供了很好的答案。
据了解，山东省在规范物业管理服务政府采购要求方面走在全国前列。山东省政府采购中心特邀省内高校、疾控、医疗机构等单位从事物业管理的专家，就新型冠状病毒疫情常态化防控形势下如何提供物业服务进行研讨。在充分征求意见的基础上，对写字楼、医院、校园等场所疫情防控的物业服务需求进行分类规范，纳入现行物业管理服务采购需求模板，供采购方选择使用根据需要。
山东省政府采购中心相关负责人介绍了当时这项工作的背景。他表示，物业管理服务是保障各单位正常运转的基础服务。在采购中，这是政府采购的常规项目。随着政府采购物业服务市场的快速发展，物业服务项目越来越多，且单个项目的金额也不小。但服务内容不完善、标准不明确、价格设置不合理等问题也暴露出来，进而影响了采购效果。一方面，从采购前端来看，各单位的物业管理范围、面积、内容不同，导致服务预算时高时低、模式难找。由于缺乏客观量化的比较数据和价格区间，出现了物业服务预算审批困难、方案下达困难等一系列问题。另一方面，从采购后端来看，由于招标文件没有明确服务内容和标准，物业公司中标后提供的服务质量过于灵活，导致甲方的期望与乙方的工作结果差距较大，造成不一致。纠纷结束。针对上述情况，山东省政府采购中心无奈，下定决心做好中端采购工作，认真编制物业管理服务采购需求模板。 “标准出台后，招标物业管理服务项目可采用最低中标价法进行评审。”该负责人表示。
·小编有话要说·
服务项目的采购在实践中一直存在困难，主要是因为其采购需求难以量化。这就像一杯饮料。我们很难拿出一个标准来判断它是否好吃。大多数服务项目采购往往需要供应商提供解决方案，以确定供应商提供的服务是否能够满足采购需求。
如上所述，要采用最低投标法，采购要求和评审标准必须是客观的、可量化的。对于服务项目来说，做到这一点并不容易。
读者对于服务项目采购有哪些“秘诀”？欢迎您提交介绍。
（杨文军）
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