解析商业地产投资回报：ROI 与 IRR 的区别及背后逻辑
当我们谈论商业地产的投资回报时，我们到底在谈论什么？ ROI背后的逻辑是什么？今天我就通过回答粉丝BG的问题来和大家讨论一下。顺便向粉丝BG说声抱歉，因为这个公众号没有文章留言功能。您只能在公众号后台留言。但如果芝士菌5天内没有打开消息，后台将无法回复，也无法与你发起对话。所以，我只是借这个机会通过这篇文章的分析来回复一下。
说到投资回报，大家肯定会想到IRR或者ROI。那么它们之间有什么区别呢？
首先我们需要了解投资回报率的两种主要类型：
一是周期性回报（ ），可以表示为ROI。该算法的假设是项目现金流只发生在期初和期末，不考虑中间现金流。可以理解为项目的静态值。
一是多期回报率（ ），可以表示为IRR，即货币加权回报率。该算法的假设是考虑每个时间点现金流变化的影响。可以理解为项目的动态价值。
ROI具体计算：
假设所有现金流量只发生在期初和期末，计算方法为全部现金流量加上期末值减去期初值除以期初值，即可得到当期投资回报率。
计算公式为：
通过公式的演变：
（r代表投资回报率，CF代表现金流，Vt-1代表项目初始值，Vt代表项目最终值）
从公式中我们可以看出，期初的CF/V实际上是一种资产回报值（cash-on-cash），也就是现金流带来的收益回报。而（V期末-V期初）/V期初是资本回报值，即房产增值带来的增值回报。我们用y代表收入回报，用g代表增值回报。所以：
https://pic1.zhimg.com/v2-dab72029ea98783378fda3942804f7b3_1440w.jpg?source=172ae18b
IRR具体操作：
商业地产现金流进出非常频繁，不同时期的投入和支出影响项目的实际运营。 IRR考虑了每个时间点现金流的影响，因此其逻辑更符合实际，在实际操作中更常用。
计算公式为：（计算公式逻辑的详细解释可以参考之前的文章：）
（PV代表项目价值，CF代表现金流）
其中，CF不仅包括租金收入和运营费用，还包括收购费用、建设费用、资产改良、退出销售价格等，因此CF包括了整个项目的现金流表现。从公式来看，看起来非常复杂。其实直接在EXCLE中输入IRR公式就可以计算出来。
假设：（1）现金流量每年以固定增长率增长，（2）资产价值保持在现金流量的一定倍数，则公式可演化为：
进一步，将几何级数公式化简可得：
那么，如果上述两个假设成立，则期初和期末现金流入和流出将相同。在这种情况下，
进一步分析，基于上述假设框架，不考虑资本支出，CF=NOI，
由此分析，y是一种收入回报。我们不难理解，收益回报的逻辑就是Cap Rate。同时g是增值回报，那么增值回报逻辑就是NOI的增长率。投资回报率由Cap Rate和NOI增长率组成。
https://www.seoxiehui.cn/data/attachment/portal/201903/13/205846n6hgvg3ifun96l3v.jpg
这也是之前文章中计算过的：
回到风扇BG的问题，我们追求的是投资回报率r，但是g的数值表现不好，所以我们需要提高Cap Rate。那么fan BG说的是V变低是因为Cap Rate变高了，这时候就会和r冲突。但实际上它们并不冲突。
首先，在投资回报r的范围内，一般可以将增长回报转换为收入回报，反之亦然，但不可能使这两部分的总和（即总投资回报r）增加。例如，将增值转化为收入需要出售部分财产，从而实现部分或全部资本收益。为了将收入转化为附加值，人们需要将部分或全部收入再投资于同一种资产或另一种资产，即必须牺牲部分收入用于资产改良和升级。因此，收入回报和增值回报之间存在着权衡。
其次，在直接投资房地产资产的情况下，在收益回报和增值回报之间切换是困难或昂贵的。例如，将财产收入再投资于财产改进可能是困难或不明智的，因为财产可能不需要改进，或者财产改进不会以增加租金或减少建筑运营的形式产生足够的未来回报开支。 。同样，出售部分财产或财产的部分权益以将部分资本增值回报转换为收入回报可能很困难或不可能。出售拥有完整所有权的房产的一部分仍然非常困难。因此，在实际操作中，收入回报与增值回报的转换相对困难。
因此，当NOI增长率g预计低于预期时，如果要保证预期的投资回报率r，就必须提高Cap Rate并降低项目估值。如果您是买家，则必须降低您的购买价格。如果你是卖家，要么找一个投资回报率要求较低的投资者，要么想办法促进NOI的增长。
以上是投资回报的一些逻辑关系。基于以上逻辑分析，我们也进一步认识到Cap Rate并不是投资回报率，它只是总投资回报率的一部分。它代表了收入回报的价值，总体投资回报还包括增值回报。由此我们也明白，为什么有的租赁合同第一年能签得很低，第二年却很高。因为这样的操作，在计算过程中，NOI的增长率g的值会非常好。这将有利于所有者的退出估值以及投资回报。
此外，这也解释了为什么使用NOI/Cap Rate直接估算项目估值存在缺陷。由于估值过程中没有考虑后期资产增值g的增值收益部分，因此只能作为当前估值。该计算方法不能作为整个项目的整体估价。
概括
上述逻辑分析都有一定的假设。实际操作时，以实际数据为准。不过，通过上述逻辑分析，我们也可以一窥投资回报的构成，投资回报由收益回报和增值回报组成。收入回报可以用Cap Rate来衡量，增值回报可以用NOI的增长率g来衡量。希望以上内容能够帮助大家更好的判断一个项目是否能够实现投资回报。
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