商业地产投资分析教程：商办地块整体发展研判思路
顺序做生意的是大学生，做住房的是小学生。这句话在房地产行业很流行。能做、敢于做商业地产的人屈指可数，而能做商业投资分析的人就更少了。
盘古楚堂商业地产大讲堂将商业地产投资分析分为项目整体开发、商业地产开发研判、投资测算三个部分。在之前的月刊中，我们已经详细解释了前两部分的内容。本期我们将对全部内容进行总结和回顾，重点关注投资测算部分。
第一章
关于商业办公用地整体开发的思考
商业用地的整体开发需要从定位体系、各物业的规模和比例、产品研发三个层面进行深入探讨。
1、定位研判
三大核心研究对象：
城市发展、区域定位和项目使命
1.区域和城市发展
主要研究领域为城市发展定位及其承担的城市功能。
2、项目及区域定位
区域主要功能定位引导项目核心发展方向
区域发展特征与项目开发相互驱动力分解
重点发展区域——根据项目特点、区位及周边环境，确定项目在该区域的发展状况；
一般发展区域——项目定位能充分发挥自身产品优势，形成区域发展强劲动力，在市场中脱颖而出；
旧城更新区——项目可定位为利用区域商业、商圈、居住社区等成熟红利提升区域形象、完善区域功能、打造区域新地标的项目。
2、财产规模及比例研判
1、总体资产规模范围及比例
根据盘古的研究和经验，成功开发的商业项目在各种产品和属性的比例上都有一定的规律。当然，由于项目所在地条件、区域市场环境以及独特的客户需求等因素，某一产品物业的规模可能存在较大差异。通过市场调研、分析和参考一般产品匹配规则，我们可以先对项目开发的一定规模范围做出预测，然后针对每个产品属性进行具体规模划分的研究、判断和计算。
2、业务规模估算
确定项目的商业市场定位，是为了在同行市场中确立其独特的地位，使零售商和消费者能够清楚地了解和认同，并在人们心目中确立该项目预期到达的市场。零售商和消费者。定位并区别于其他竞争项目。
决定项目业务理想市场定位的因素包括：商圈界定、目标消费者、项目规模、市场发展空间和零售商需求。
3、办公室面积的计算
决定项目写字楼理想市场定位的因素包括：城市整体经济的发展红利、区域定位、写字楼市场现状、项目吸纳量等。
4. 公寓面积估算
公寓部分将为整个项目的发展提供现金流支持。区位条件、配套设施、土地价值以及综合项目的整体定位决定了公寓的发展方向。
根据市场同类型公寓产品的月均销量以及公寓市场存量和潜在供应量，计算出项目销售水平。一般来说，如果一个公寓项目销售时间超过3年，销售就会受到很大阻碍。如果公寓部分不分期开发，则预计2.5至3年内完成的销售量即为项目公寓的成交量指标。
5. 酒店规模估算
根据盘古的经验和研究，一个地区根据写字楼的集中程度，能够支撑的客房数量也有相应的差异。以优质写字楼密集的地区为例，每50万平方米的写字楼面积需要一座拥有3000间左右客房的高品质酒店。 。
通过对区域内写字楼体量和酒店现状的调查，推断区域内未来可容纳酒店的增量，并通过项目分析研究酒店市场占有率、入住率和平均房价。定位和体积估计。即可得出项目支持的酒店规模。
3、总体规划设计
1、功能分区
根据项目用地特点，项目按产权类型进行功能划分。
核心因素：
经营策略与物业使用的关系，以及各物业的需求环境。
2、交通组织建议
关键考虑因素：
项目内每个区域和道路系统都有独立的出入口。
3、整体风格
整体建筑风格应充分体现项目特色，成为区域内的标志性建筑。另外，项目的建筑风格也需要经受一段时间时间的考验，因此需要考虑建筑的整体形象。具有前瞻性。商业功能部分应成为项目的核心和标志性建筑，设计应充分体现“优质、现代、中心”的特点，增加整个建筑的形象感染力。
第2章
商业产品开发研判思路
1、区域商圈及项目商业等级的确定
1、项目所在区域商圈等级的确定
在对区域商业体量、业态、消费群体等因素研究的基础上，分析项目所在区域商圈的档次和商业特征，确定项目在区域内的地位及可实现的驱动力区域发展。
2.项目业务等级确定
根据项目在区域内的发展定位和项目物业配比，预测商业规模，确定商业部分的档次，推断可辐射的人口基数和消费群体类型。
2、客户群体定位
1、消费群体圈层分类——参考因素：辐射圈
圈子范围包括：包括项目在内，辐射范围为距项目5-10分钟；辐射范围距项目10-30分钟；辐射范围距项目30-50分钟。
2、消费群体定位研究——参考因素：市场调查
根据项目的市场定位、消费需求、消费群体分类分析，确定目标顾客群，并通过问卷抽样，深入调查目标顾客的消费特征，包括：年龄、职业、家庭收入水平、日常消费占比、饮食习惯、衣着消费习惯。等待。
通过信息收集，分析目标顾客中主要顾客群的属性分类、消费水平、消费理念、消费习惯、主要消费业态，确定消费需求、消费观念等。
3、图像定位
基于对区域商圈、项目商业产品、目标客群、项目形象等进行深入、多维度的分析，确定适合项目商业发展的方向以及项目商业的主题和档次定位。地区和市场。
4、企业合并
考虑因素：商场规模、区域市场竞争、目标市场、消费者行为参考、项目特色、吸引客流能力、渗透率、消费时间、需求周期。
1、购物中心类型及面积
根据区域人口、有效人口月均消费、区域商业效率等基础数据估算项目可接受的商业规模。
2、区域市场竞争情况
分析区域优势项目的特点和优势，不仅要在业态定位、业态结构、业态主题等方面与这些竞争对手有所不同，而且要与他们实现良好的协同效应，吸引更多的消费者来这里休闲、购物。
3、目标消费市场
基于前期对经营客户群体的定位，整合消费客户的消费理念和需求，确定主要业态和投资方向。
4. 消费趋势
分析消费者购买的主要商品，根据居民可支配收入的增加和购物欲望的增强，推断消费特征的变化趋势。
5.渗透率
渗透率是指一个商圈捕获的消费者的比例。结合商圈内职业人群、高校师生、地铁人流、周边居民、旅游群体等综合考虑项目可达到的渗透率。考虑到消费者消费频次增加，应增加主力客群需求较大、品牌新颖独特的业态比重。
6.消耗时间
一般来说，消费者的消费金额与消费时间有关。消费时间根据不同的消费选择而定。这些消费活动可以相互关联，比如购物、就餐、看电影。如果消费者平均在商场停留时间为2小时，则消费者在商场停留3-4小时时是最贵的时间。换句话说，如果商业合并能让消费者在商场停留更长时间，那么消费者就会在这里消费更多。
7.需求周期
开发项目的消费需求主要由各类目标消费者的有效需求以及一周内目标消费者的变化情况决定。例如，产品结构中的娱乐设施会吸引特定的消费者，多样化的产品品类也有助于扩大消费者需求。
第三章
投资分析
为了更全面地体现投资分析的重要核心要素，本次分析分为开发周期计算模型和运营周期计算模型两部分。开发周期计算模型主要反映开发周期的核心要素，包括成本估算、损益及利润分配、投资计划、销售进度表、纳税估算、现金流量表等计算项目开发周期；而运营周期计算该模型是根据商家和酒店的运营周期来计算的，包括运营周期、租金收入、运营成本等。
为了方便大家更系统地理解计算模型，我们首先假设在济南核心区开发一个新的商业项目，然后对产品进行最详细的划分，包括地上商业、办公、公寓、酒店及地下商业、车库等（此假设不作为实际市场数据参考，仅用于理论解释。）
项目的基本假设：
经济指标：
土地面积：15万平方米（225英亩）；
地上容积率3.0，地上总建筑面积45万平方米；
地下容积率1.4，地下总建筑面积21万平方米。
物业比例：
地上部分：商业部分11.25万平方米（自有6万平方米）、办公部分13.5万平方米、公寓部分15.75万平方米、酒店部分4.5万平方米（均为自有）；
地下部分：商业部分3万平方米（均为自有），停车位18万平方米（共4500个，出售1500个，自有3000个）。
土地成本：
土地成交均价1300万元/亩，项目土地资本金29.25亿元。
项目进度表：
建设工期：2019年12月～2024年5月；
销售周期：2020年7月（预计取得预售证时间）~2024年5月；
酒店运营周期：2024年6月~2038年6月；
业务运营周期：2022年初至2036年。
销售价格：
一期均价为：商业楼35000元/平方米、公寓17000元/平方米、办公楼15000元/平方米。
1、开发期投资分析
(1) 项目开发成本估算
1、数据说明：
项目开发建设总投资包括开发成本和开发费用。
(1) 开发成本：
土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用等。
土地成本是指房地产项目取得土地使用权所发生的成本。土地成本的估算将视乎实际情况而定。
房地产项目前期工程费主要包括：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质调查、“三通一平”等。
基础设施建设费用是指建筑物2米以外、项目用地规划红线以内的各种管道、道路等工程的费用，一般根据实际工程量估算。
建筑安装工程费是指建造房屋所发生的建筑工程费、设备购置费、安装工程费、室内装修家具费等。
公共配套设施建设费是指居住区内为服务居民而兴建的各种非营利性公共配套设施（又称公共设施）的建设费用。
开发间接成本是指房地产开发企业独立核算单位组织、管理开发场地所发生的各项费用。
其他费用主要包括临时用地费和临时施工费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工许可证费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。 ， ETC。
开发期间税费是指项目承担的与房地产投资相关的各项税费以及地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应当按照当地有关规定和标准进行估算。
根据项目的复杂程度和上述费用估算的准确性，风险代理费用预计约为上述费用总和的3%。
(2) 开发成本：
财务费用、管理费用、销售费用。
管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织、管理房地产项目的开发、经营活动而发生的各项费用。
财务费用是指房地产开发企业筹集资金所发生的各项费用。
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各种费用，以及设立专门的销售机构或委托销售代理人发生的各种费用。
2、总投资计算表
注：税费单独计算，未反映在此表中。表中各项成本单方价格以各公司实际成本控制为准。本表数据仅作为计算模型数据。
3、建设期资金使用计划
建设周期：2019年12月至2024年5月。每年根据项目进度计划分配投资比例。 （本表中比例值仅作为计算示例，实际应用应根据各项目的计划进度而定）
4、全部投资计划
五、资金来源及使用计划
（一）项目所需资金可通过自有资金、银行贷款和销售收入三种方式筹集。
（二）优先使用自有资金和销售收入，利用银行贷款弥补资金缺口。
（3）为简化计算，在编制投资估算时，通常假设借款在每年年中发放。
（四）贷款首年按半年计息，其余年份按全年计息。
（5）计算公式为：各年应计利息=（年初累计借款本息+本年借款金额/2）×年利率。
（2）项目开发收入估算
1、数据说明：
（一）租售价格的确定
1）房地产开发产品定价方法——市场比较法
《房地产开发项目经济评价方法》规定：
租金和销售价格应根据房地产项目的特点确定。一般应从区位、规模、功能、档次等方面选取可比交易实例，通过对其交易价格进行分析修正，最终得出房地产项目的租售价格。
2）市场比较法定价流程
收集交易实例
选择比较示例房地产
建立价格比较的基础
比较例的比较与修正
确定房产的价格
（2）开发期营业收入预计
营业收入是指向公众出售、出租房地产产品或者自行经营的货币收入。房地产投资项目开发期间的营业收入主要包括房地产产品销售收入、土地出让收入、配套设施销售收入。
2、销售价格预测
根据市场比较法，首先预测项目的销售价格，然后根据近年来的销售价格波动水平和政策方向，做出项目销售期间的价格上涨预测。 （本表价格增速仅作为计算模型，自有房产价格不随增速波动）
3、销售进度假设
根据项目开发年度回款任务和市场平均销售水平，对年销售额进行假设。
4、销售收入预测
(3) 项目开发税金估算
1、数据说明：
（一）土地增值税
土地增值税按照房地产转让所得收入扣除法定扣除额计算，按四级累进税率征收。
1）计算公式
应纳税额=增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
2）计算方法
与土地增值税预征税率不同，土地增值税实行四级累进税率：
根据土地增值税税率表，增值税额中不超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值税额超过扣除项目金额50%但未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。
增值税额超过扣除项目金额100%但不超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。
根据土地增值税税率表，增值税额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
注：纳税人建造普通住宅出售且增值税额不超过扣除额20%的，免征土地增值税。
（二）营业税改征增值税
对于所有增值税一般纳税人，对于2016年5月1日之后取得并在会计系统中作为固定资产核算的房地产，或者对于2016年5月1日之后取得的在建房地产，进项税额分为2个部分：每年从销项税中扣除。第一年扣除比例为60%，第二年扣除比例为40%。
销售房地产和提供房地产租赁服务的税率为11%；房地产销售和租赁的税率为5%。
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