国家金融与发展实验室-金融ifind实验室-金融发展研究
21世纪经济报道记者张欣 北京报道近日，国家金融与发展实验室将《中国住房金融发展报告（2023）》正式发布。本报记者进行翻阅后发现，其专题报告《房地产新模式的构建及金融支持》（以下称《专题报告》）着重对当下的热点话题进行了讨论，即房地产新旧模式的转变，以及金融怎样去支持房地产新模式的发展。
《专题报告》表明，住房需求因人口红利和快速城镇化而得以快速增长，在过去多年里，房地产市场一直实行“高负债、高杠杆、高周转”的这种运行模式。然而，随着我国步入新发展阶段，房地产发展的旧模式已然发生了深刻的转变。
《专题报告》称，从需求端进行观察，在 2023 年，中国人口正式步入负增长的时代。同时，城镇化的水平已经达到了 63.9%，与纳瑟姆曲线（编者注：发达国家的城市化过程曲线）的第二拐点（70%）较为接近。这也就意味着快速城镇化的阶段已经成为过去。从供给端来看，我国人均住房的存量已经达到了一个相当的水平。住房供需缺口在逐渐缩小，这使得房地产行业的超额利润开始向正常利润回归。房企自身的情况也发生了变化，他们逐渐失去了加杠杆的动力。同时，旧模式面临着无法持续下去的问题。
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《专题报告》称，在新的格局之下，供需格局出现了新的变化。从需求端进行观察，新市民人口以及独居家庭一直在持续增长，并且正朝着一二线城市进行集聚。这两类人群从代际传承的层面来看，是没有购房需求的。从供给端而言：其一，城市与农村的土地供给存在失衡情况，其中主要体现为农村土地处于闲置状态；其二，区域之间的土地供给也存在失衡现象，主要表现为土地规划与人口的动态分布不相适配；其三，城市内部的土地供给同样存在失衡状况，主要表现为居住用地所占的比例比较低。
从新的供需两端的变化能够看出，住房的总量基本上处于均衡状态。然而，在区域层面上，人与地的供需严重不匹配，租赁市场和买卖市场存在着突出的结构性矛盾。基于这种情况，国家金融与发展实验室认为，房地产新模式的内涵可以这样理解：既要推行租购并举的政策，又要以租赁为主；既要挖掘存量，又要通过多渠道来提供供给。
金融要与房地产形成良性循环，因为房地产新旧发展模式在进行转换，所以金融应该支持房地产新模式的构建。《专题报告》觉得，当房地产处于新旧模式的过渡期时，房地产金融支持的方向应该相应地发生转变。和美国相比较而言，中国房地产金融的旧模式主要有以下这些特点：
一是高杠杆方面。美国房企主要以股权融资为方式，而中国房地产正处于由开发商主导的增量发展阶段。在 2023 年 3 月的时候，美国 224 家上市房企中，以典型的股权融资形式即 REITs 存在的有 160 家，其占比超过七成，市值占比也超八成。与之相比，中国主要是以房地产开发项目作为主要形式，由于项目回报完全能够覆盖融资成本，所以在融资方面处于被动的地位。
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一是债务期限较短。将中国 25 家与美国 9 家典型住宅开发商的 1 年期以上债务占比情况进行对比，发现中国开发商的长期债务占比始终处于较低水平，在 2007 年之前，其长期债务占比甚至未超过 20%，从 2014 年起则维持在 30%左右。然而，美国开发商的长期债务占比一直保持在 60%左右。长期债务占比较高的债务结构能够有效地降低期限错配的风险，有助于房地产企业度过金融危机。
三是影子银行融资较为盛行。房地产业具有高利润的特点，导致融资饥渴症在该行业普遍存在。当正规渠道无法满足融资需求时，影子银行便随之产生。然而，随着影子银行产品逐渐被纳入监管范围，其较高的融资成本使得部分房企难以借新还旧，进而引发了流动性危机。
《专题报告》针对房地产金融转型方向指出，从供给端方面来讲，进一步去推动和健全 REITs 制度，这对于促进住房租赁市场的发展是极为重要的举措；与此同时，发展政策性金融乃是一条具有中国特色的路径。从需求侧角度来看，应当构建起多层次的住房消费金融支持体系，并且要对住房金融监管架构进行完善。
《专题报告》进一步建议，在政策性金融方面，短期内能把住房租赁专项债的商业性金融属性转变为政策性金融属性。具体而言，以项目作为主体来确定发行规模，由国开行进行信用担保，同时对资金的用途进行严格的监管，努力让住房租赁专项债的利率降到 2%，并且发行期间要在 15 年以上。从长期来看，可以设立国家住房银行或者类似的机构，以此来强化对住房租赁企业以及政府住房保障部门等主体的金融方面的支持。
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