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Jan.
简要分析农村集体土地使用权出让合同的效力，简要分析农村集体土地使用权转让合同的效力，简要分析农村集体土地使用权出租合同的效力，以及相关法律问题。
随着城市不断扩张，一线城市城中村以及城市郊区农村的集体土地，渐渐被纳入城市化发展的版图。在城市化发展刚开始的时候，那些当时还是城市郊区的村、社，纷纷把村、社闲置土地的使用权进行转让，或者出租给有需求的承租方，目的是增加村、社经济收入，带动当地经济发展。
许多村、社和承租方约定了土地使用权转让或出租的期限，期限在30年到50年，土地使用权转让费或租金需一次性交清。合同履行了10年到20年，一线城市地价持续攀升，受巨大利益驱使，许多村、社利用签订合同程序不规范，或合同条款约定不清晰，或法律法规强制性规定，向法院起诉，要求确认合同无效，或超过20年期限的部分约定无效，同时要求承租方返还土地，由此引起一系列纠纷。
笔者有一个常年法律顾问单位，该单位承租了广州市白云区某村的土地，在此过程中发生了上述法律纠纷，这引发了笔者的研究兴趣，本文尝试分析农村集体土地使用权出让合同的效力，分析转让合同的效力，分析出租合同的效力以及相关法律问题，期望能与广大同仁共同学习探讨。
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出让/转让/出租相关法律问题
如果村、社出让、转让或者出租的土地属于农用地，而承租方把土地用于非农业建设，那么合同会因为违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定而无效，并且因合同无效导致的损失要依据双方过错来分担。（见附录案例1-2）
民事法律行为出现无效、被撤销或者确定不发生效力的情况后，行为人因该行为取得的财产，要予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方要赔偿对方由此受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应责任，法律另有规定的，依照其规定 。合同无效后，村、社收取的投资款要退还，收取的转让费要退还，收取的租金也要退还，承租方要退还土地，同时承租方应缴纳土地占用费。对于地上建筑物的损失，要按照法院委托的评估机构所评估确定的建筑物价值，再依据双方的过错来予以分担，一般情况下法院判决双方各承担50%的责任。
农村集体建设用地
出让/转让/出租相关法律问题
若村、社出让、转让或者出租的土地属于农村集体建设用地，那么情况会更加复杂。依据不同的个案情形，法院有可能采取不一样的裁判方法。就算是相同或者类似的案情，法院的裁判标准也相当不统一。
第一种处理方式，村、社出让、转让或出租的土地，没有相关的《建设工程规划许可证》以及《建设用地规划许可证》，并且未办理农用地转用审批手续，法院判决驳回起诉，暂不予处理。（见附录案例3-4）
第二种处理方式是，村、社出让、转让或出租的土地，其规划为建设用地，然而若未办理登记报批手续，法院会判决合同无效，对于土地返还问题，则根据个案予以裁判。（见附录案例5-6）
第三种处理方式，若村、社出让、转让或出租的土地属于集体经营性建设用地，且已取得建设用地批准书，那么法院会判决合同有效。（见附录案例7-8）
· 总结与思考 ·
依据上述案例剖析，笔者对农村集体土地使用权出让合同的效力，以及转让合同的效力，还有出租合同的效力及相关法律问题进行总结，内容如下：
01
如果村、社出让、转让或者出租的土地属于宅基地、自留地、自留山等农用地，并且承租方把土地用于非农业建设，那么合同会因为违反法律的强制性规定而无效，合同无效之后按照民法典第一百五十条进行处理。
02
如果村、社出让土地，没有相关《建设工程规划许可证》，没有《建设用地规划许可证》，并且未办理农用地转用审批手续，那么法院会判决驳回起诉。如果村、社转让土地，没有相关《建设工程规划许可证》，没有《建设用地规划许可证》，并且未办理农用地转用审批手续，那么法院会判决驳回起诉。如果村、社出租土地，没有相关《建设工程规划许可证》，没有《建设用地规划许可证》，并且未办理农用地转用审批手续，那么法院会判决驳回起诉。
03
村、社出让、转让或出租的土地，即便规划为建设用地，但若没有办理登记手续，也没有建设用地批准书，法院会判决合同无效。对于土地返还问题，会根据个案予以裁判。要是土地上没有建筑物，就判决承租方返还；要是土地上已经建设了建筑物，就判决先处理建筑物的合法性，然后再另寻合法途径解决。
04
村、社出让、转让或出租的土地属于集体经营性建设用地，该土地取得了建设用地批准书，在此情况下法院判决合同有效，租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限来确定。
司法实务中，若村、社提起诉讼，承租方较为关注合同是否有效，土地是否应返还，地上建筑物是否合法。笔者觉得，承租方应着手调查案涉土地是否规划为建设用地，是否办理登记手续，比如《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》 。
若承租方租赁的土地手续完备，村、社发起诉讼，请求确认合同无效，或者请求确认超出20年期限的部分无效，并要求返还土地，这样的诉求很难获得法院支持。至少，承租方要确认土地规划为建设用地，并且已取得建设用地批准书，或者有政府有关部门的批文等材料，只有这样，法院裁判才能有依据。
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另外，村、社常常会主张合同无效，理由是合同的签订没有经过三分之二以上的村民或村民代表开会表决通过，对于这种情况，法院的态度并不一致。笔者倾向的观点是，村、社签订合同要经过三分之二以上的村民或村民代表开会表决通过，这属于村、社内部的流程问题，承租方很难知道，而且承租方难以全面了解法律规定，让承租方承担合同无效的后果，这明显不公平。合同的签订体现了双方真实的意思，这种意思应当受到尊重，村领导班子签字了，社领导班子也签字了，并且加盖了村社公章，这样的行为足以使承租方觉得合同的签订是村、社集体的意思表示，在这种情况下法律应该保护这一合理信赖。
附录案例：
Part 1
农业用地使用权
案例1：梁某某与广州市白云区太和镇园
夏经济联合社合同纠纷案
案例索引
梁某某与广州市白云区太和镇园夏经济联合社存在合同纠纷案件，该案件的案号为（2020）粤0111民初33615号 。
裁判要旨
本院认为，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，按照《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第十一条、第十八条第（一）项规定，涉案土地的使用应符合合法的土地利用总体规划。本案中，原被告双方出租合同所约定的案涉土地属于农用地，该出租合同明确约定出租案涉土地是用于兴建厂房，此约定将农用地用于建设厂房这种非农业用途，违反了该地块合法的土地规划，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，原被告签订的《土地出租合同》应为无效。
胡某某涉及与广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社的土地租赁合同纠纷案件
案例索引
胡某某与广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社存在土地租赁合同纠纷，该案案号为（2020）粤0111民初16984号
裁判要旨
从《障岗一社投地建房说明书》的约定能够看出，涉案地块被约定为建房用地，然而经过查证，案涉土地大部分属于农用地，既没有《建设用地规划许可证》，也没有办理农转用审批手续，案涉土地将农用地用于非农业建设的这种约定，违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十三条的效力性强制性规定，所以应为无效合同。
Part 2
农村集体建设用地
案例3：广州市白云区钟落潭镇沙田村
第七经济合作社与陈某某合同纠纷案
案例索引
广州市白云区钟落潭镇沙田村的第七经济合作社，与陈某坚存在合同纠纷案件，案号为（2019）粤0111民初34135号
裁判要旨
本院认为，原告请求确认《转让土地使用协议》的效力，此请求还涉及土地返还问题。原告主张被告在涉案土地上建设的房屋未办理相应报建手续，且现有证据也不足以证实该房屋已办理报建手续。涉案土地上建筑物的合法性未经行政机关审批确定登记。原告提出的权利主张，须先由土地房产管理机关依据土地规划管理法律法规进行处理，之后法院方可就当事人之间的民事争议进行处理。在此之前，双方的民事关系缺乏处理的前提。本院对原告诉请暂不予处理，依法予以驳回。
广州市白云区钟落潭镇陈洞村的第十经济合作社，广州市白云区钟落潭镇陈洞村民委员会，与苏某某存在合同纠纷案件
案例索引
广州市白云区钟落潭镇陈洞村第十经济合作社与苏某某存在合同纠纷案件，广州市白云区钟落潭镇陈洞村民委员会也与苏某某存在合同纠纷案件，案号为（2020）粤0111民初36546号
裁判要旨
本院经审查得出结论，本案中双方当事人都认可被告在涉案土地上建造了厂房，然而，依据穗规划资源协查〔2020〕××号关于协助查询的复函可知，涉案地块不存在相关产权登记记录，没有农用转用审批手续，没有《建设用地规划许可证》，也没有《建设工程规划许可证》信息。因此，涉案建筑物存在是否构成违章建筑以及权属不明的情况，在这种情形下本院不宜处理，应由行政主管部门先行处理并确定相关情况，所以本院驳回原告的起诉。当事人在行政主管部门对涉案厂房进行处理之后，能够就因履行合同而产生的财产纠纷再次向人民法院提起民事诉讼。
广州市白云区钟落潭镇的人民政府，与广州市华圣源包装材料有限公司、广州市伟森机电科技有限公司，存在合同纠纷案件。
案例索引
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广州市白云区钟落潭镇人民政府，与广州市华圣源包装材料有限公司、广州市伟森机电科技有限公司，存在合同纠纷案件，案号为（2019）粤0111民初35107号
裁判要旨
综上所述，《云竹合同》签订之时，违背了签约时正在施行的《中华人民共和国土地管理法》（2004修订）第六十三条中农村集体土地不能出让用于非农建设的强制性规定，并且也不符合现行的《中华人民共和国土地管理法》（2019修订）第六十三条第一款里农村集体土地出让条件的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，该合同应被认定为无效合同。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，《良田镇合同》被认定为无效，取得土地的一方需要把土地退还给原告。被告华圣源公司已经退出了合同，被告伟森机电公司和原告建立了合同关系，并且伟森机电公司是涉案地块的实际使用者，所以返还涉案土地的义务应当由被告伟森机电公司来承担。
案例6：广州市白云区嘉禾街新科村
第二经济合作社、杨某勇合同纠纷案
案例索引
广州市白云区嘉禾街新科村第二经济合作社与杨某勇存在合同纠纷案件，该案件的案号为（2021）粤0111民初18957号 。
裁判要旨
涉案《土地租用合同》项下的土地，到现在都没有经过相关行政部门批准成为建设用地，所以合同涉及的土地违反了法律的强制性规定，应当属于无效。原告请求确认《土地租用合同》无效，本院给予支持。
关于返还土地以及地上附着物，合同是无效的，基于无效合同所获取的财产应该予以返还。杨某勇取得合同项下的土地后进行了建设，经调查，杨某勇建设的建筑物未取得建设工程规划许可证，所以地上建筑物的合法性需由有关行政主管部门处理，在有关行政部门处理前，人民法院不宜处理土地及地上建筑物的返还问题，因而驳回新科二社要求杨某勇返还土地及地上建筑物的起诉，已另行出具民事裁定书 。
广州市白云区鹤龙街联边经济联合社与广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社等存在土地租赁合同纠纷案件
案例索引
广州市白云区鹤龙街联边经济联合社与广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社等存在土地租赁合同纠纷案件，案号为（2021）粤0111民初4778号 。
裁判要旨
涉案地块的土地所有权性质是集体所有，该地块取得了建设用地批准书，按照建设用地批准书的记录，土地用途是批发零售用地和商务金融用地，所以该地块属于集体经营性建设用地，用途应当是商业用地。
2019年8月26日进行修订，2020年1月1日开始施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款作出规定，集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定，目前，国务院尚未出台上述具体办法。在法律、行政法规不存在授权性或禁止性规定时，司法实践要注意探寻规范效力层级低于它们的部门规章和地方政府规章，将其作为认定合同效力的依据。农村集体土地的出租属于国家宏观政策调整范围，农村集体土地的出让属于国家宏观政策调整范围，农村集体土地的出租、出让等属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款所规定的公序良俗。当事人的民事法律行为需符合有关规章规定，不能违反法律、行政法规的强制性规定，也不能违背公序良俗，如此就应认定民事行为合法。
1990年5月19日国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，该条例规定了有偿使用国有土地的方式，其中包括土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租和土地使用权抵押，还规定了不同用途土地的使用权出让最高年限。1999年8月1日，原国土资源部颁布了《规范国有土地租赁若干意见》，其中第四条规定，国有土地租赁能够依据具体情形实行短期租赁，也能够实行长期租赁。对于短期使用的土地，或者用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁。短期租赁的年限一般不超过5年。对于需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁。具体的租赁期限由租赁合同约定。但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。该规章是在这样的前提下制定的，即《中华人民共和国土地管理法实施条例》已把国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式，它对于国有土地租赁的最高年限具有相应的约束力，是现行有效的关于国有建设用地出租期限的规定。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定，该规定于2005年5月17日由广东省人民政府通过，其中指出集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。上述规章作出规定，国有土地最长租赁期限不能超过法律规定的同类用途土地出让最高年限，集体建设用地使用权出租存在最高年限，该年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限，所以案涉集体经营性建设用地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限来确定。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中商业、旅游、娱乐用地为四十年。案涉土地用途是商业用地，所以涉案土地租赁合同最长租赁期限为40年。
在本案里，涉案的《土地租赁合同》有相关约定，租赁时间是从2006年2月28日开始，一直到2026年2月28日结束，总共租用时长为二十年。还有《土地租赁补充合同》，其约定租赁时间从2026年2月28日起，至2036年2月28日止。另外，《三方补充协议》约定，原租地合同的租赁期从街道与联社签订空港大道建设期开始计算，也就是到2049年2月28日截止。联边联社与龙睿公司在2019年12月5日签署了《土地租赁合同补充协议暨华南嘉禾商业广场合作开发协议》，该协议约定合作期限为35年，起始时间是2014年2月10日，截止时间为2049年2月28日。从上述协议可知，龙睿公司和联边联社在《土地租赁合同补充协议暨华南嘉禾商业广场合作开发协议》中，对原《土地租赁合同》及《土地租赁补充合同》约定的租赁期做了变更。双方约定租赁期自2014年2月10日起至2049年2月28日。所以计算40年最长租赁期限时，应从2014年2月10日开始算。到2049年2月2日，租赁期限未超过40年。因此，联边联社提出了要求确认涉案地块2026年2月28日以后租赁期的约定无效的诉讼请求，然而该诉讼请求缺乏依据，所以本院不予支持。
广州市白云区均禾街平沙经济联合社涉及租赁合同纠纷案件，广州市白云区均禾街平沙村第三经济合作社也涉及租赁合同纠纷案件等
案例索引
广州市白云区均禾街平沙经济联合社与广州市白云区均禾街平沙村第三经济合作社等存在租赁合同纠纷案件，其案号为（2021）粤01民终14557号 。
裁判要旨
依据《关于合作建设平沙加油站的协议》所约定的内容，以及《建设用地规划许可证》所记载的内容，可知案涉土地属于集体经营性商业建设用地。同类用途国有土地使用权出让的最高年限是四十年，基于此，《关于合作建设平沙加油站的协议》约定了案涉土地三十年的租赁期限。该租赁期限不违反法律、法规的强制性规定，同时也不违反公序良俗，所以应当认定为有效约定。一审判决所引用的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条，与《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规关于集体经营性建设用地出租最高年限的规定相符。上诉人上诉称本案不能适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定，此说法违反上位法优于下位法的法律适用原则，且依据并不充分，本院不予支持。基于此情况，一审法院不支持上诉人提出的，《关于合作建设平沙加油站的协议》超过二十年部分无效的主张，也不支持上诉人要求返还案涉场地的诉请，这于法律依据而言是合理的，本院对此予以维持。
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