售后返租为何人人喊打却仍受商业地产项目青睐？
说到“售后回租”，估计不少陷入“陷阱”的投资者仍心有余悸、追悔莫及。抖音、快手上的网红博主甚至动用全网的力量进行声讨。一时间，“售后回租”如过街老鼠，人人喊打。但细心的朋友会发现，尽管“售后回租”如此火爆，但不少商业地产项目仍然实行“售后回租”。这其中有何秘密？我们知道，商业地产的核心是商业，商业的价值在于不同业态优势互补、客流共享所形成的商业协同。这意味着，一个商业地产项目想要实现商业价值最大化，需要统一规划、统一运营、统一管理。现实中，除了万达、华润、凯德等少数实力开发商拥有大量商业地产外，大多数开发商开发商业地产项目的目的都是为了出售、赚钱。为了扩大目标销售客户，很多中心化的商家会采取分拆销售模式，这就造成了“分散的产权与统一的经营规划要求”之间的矛盾，而且这种矛盾是不可调和的。举个简单的例子，你买的店想卖服装，他买的店想卖化妆品，我买的店想卖水产品。如果这三者联手行动，肯定会失败。因此，为了解决这一矛盾，“售后回租”应运而生。
“售后回租”，顾名思义，就是将商铺出售然后回租。为了促进销售，打造统一的商业主题，开发商在出售店铺时与业主约定，在一定期限内将店铺出租给开发商介绍的品牌出租商或开发商委托的第三方运营公司。商店出售后的一段时间。品牌出租方或第三方运营公司定期向业主支付一定金额租金的销售模式。
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“售后回租”模式解决了店铺分割的问题。商店划分得越多，规模就越小。甚至还有虚拟财产商店。而且，由于店铺面积小、店铺总价低、投资少、回报率高等优势，一经推出，立即掀起了商业地产投资热潮。一些无良开发商为了销量，盲目承诺将投资回报率提高到10%至20%，甚至更高。卖掉商铺后，他们拿了钱就“跑了”。此类欺诈行为时有发生。为此，在11月22日最高人民法院审判委员会第1502次会议通过的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中2010年，开发商的“售后回租”销售行为被归类为“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”。
为了规避法律风险，后续的“售后回租”将引入第三方运营公司。即使这个第三方运营公司是开发商独立设立的，“售后回租”也不得与开发商的开发公司有任何关系。协会。同时，为了不违法，第三方运营公司在与业主签订合同时，签订的是“委托运营协议”，从未提及“售后回租”。这也是有些朋友疑惑为什么不直接与开发商签订售后回租合同的根本原因。
开发商实行“售后回租”销售模式。回租期一般为三至五年，也有五至十年的长期回租期。为了给顾客一种“只要交首付，月租就能抵销月租”的错觉。我们相信未来租金将会上涨，从而吸引更多客户前来投资。售后回租的投资回报率普遍高于同期五年以上银行贷款利率，且逐年上升。但实际上，开发商或第三方公司定期向业主支付的租金取决于企业的经营状况。尤其是在经营之初，如果投资不理想或者租户的租金太低而无法向业主支付租金，开发商就不得不从商铺的销售收入中提供补贴。为此，开发商会提高商铺的销售价格，透支未来市场。这也是为什么我们看到实行“售后回租”的商铺价格普遍虚高，而且大多高于周边商铺的价格。
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开发商通过引入第三方运营公司，解决了售后回租的法律风险问题，同时通过提高销售价格解决了市场培育初期租金低的问题。但提高销售价格就意味着透支未来，会给经营带来很大困难。尤其是在目前商铺供应量巨大、供应远远超过需求的情况下，第三方运营公司基本上不可能实现向业主承诺的投资回报，更何况市场上专业人才很少真正懂商业地产的人。因此，运营公司“跑路”、破产的情况时有发生，让投资者陷入混乱……即使有良心的开发商遵守回租承诺，按期向业主支付回租期间的全部租金，之后回租期结束，由于经营亏损，开发商将不再进行“回租”。这就是为什么我们经常看到“回租期”看似运营良好，但回租期结束后却运营得一塌糊涂。
售后回租完成后，商铺将移交给业主。这个时候，除非业主降低租金，否则没有运营公司愿意运营。然而，拥有数百甚至数千名业主的情况下，想要实现统一减租几乎是不可能的。这是不可能实现的，毕竟每个业主的店铺位置不同，租金要求也不同。这必然导致“产权分散与经营规划要求统一”的矛盾无法解决。当然，也有开发商尝试通过成立“业主委员会”或“商管委员会”的方式解决售后回租后的运营问题，但实际效果并不理想。
“售后回租”伤害了无数投资者，也让店铺投资者谈起“回租”。所以后来很多开发商在前期规划时都尽量避免规划集中商业，而是采用户外商业街区。或者以商业楼的形式出现在写字楼或公寓的底层。虽然店铺面积增加，整体物业价值下降，但毕竟不用担心“租回来”的问题。
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