富力 6 折接手万达 77 家酒店，万达融创富力合作会再生变数吗？
据凤凰财经最新消息，7月19日下午，富力介入万达融创收购交易，以40%折扣接手77家万达酒店。几经波折，富力成为融创中国与万达大规模交易的新参与者。万达、融创、富力在一个月内敲定的合作规模庞大、交易复杂。还会有更多变数吗？此前，万达与融创的交易曾引发各方猜测。万达的计划是什么，王健林又是怎么想的？王健林，万达集团董事长。图片/CFP
万达削减债务
本报记者/陈薇
本文首发于《中国新闻周刊》第813期
7月10日，万达集团与融创中国联合宣布，融创中国将以295.75亿元收购13个万达文旅城项目的项目股权，并以335.95亿元收购76家万达酒店。交易总金额近632亿元。
这笔交易出乎意料。消息公布后，万达与融创的交易引来各方猜测。
据财新报道，万达与融创的交易在四天内就敲定了。 7月6日，王健林与孙宏斌首次正式会面。不到十分钟，他们就形成了初步意向，并签署了保密协议。王健林把整个账说了出来，孙宏斌拿回来看了三天，决定7月9日签合同。
根据融创公告，待融创于7月31日完成资产尽职调查后，双方资产才会开始正式交割。
万达出售重资产，其实早已有迹可循。近年来，万达被质疑负债率极高，王健林曾在不同场合对此做出回应。但万达的负债率几乎是一个谜。没有人能够准确计算出万达的债务有多少。
至于出售重资产的原因，王健林表示，万达希望大幅削减债务，实施“轻资产”战略转型。
闪购
7月6日，万达半年度工作报告显示，上半年房地产业务收入568.3亿元，占集团收入的42.1%。相比之下，文化集团（308亿元）、金融集团（206亿元）、网络集团（25.6亿元）等个体服务业收入仍明显落后。
从半年度工作报告中可以看出，房地产业务收入仍然是万达整体收入的重要支撑。经过四次转型，万达集团现已形成商业、文化、金融、互联网四大子集团。去年，万达集团实现服务收入首次超过房地产收入。
不过，万达的负债仍然是王健林的隐忧。目前，万达集团的转型正处于十字路口。实现彻底转型的解决办法无非是出售其重资产——房地产项目。
以万达房地产业务的规模来看，目前能够接手该业务的企业并不多。万达和万科虽然有过短暂的接触和合作，但最终“万万合作”没有任何问题结束。
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去年，时任万科集团总裁于亮在回应“万万合作”问题时表示：“目前与万达的合作处于搁置状态，因为我们无法就个别商业条款达成一致。我们将寻找合适的机会将来。” ”
融创为何能接手？市场上有一句话：“快决策、快付款”是融创在投资并购领域的风格，这也是此次交易达成的原因之一。
融创中国2010年在香港上市后，近年来销售额快速增长。自2014年5月融创中国收购绿城失败后，就走上了并购之路。截至2016年底，融创中国销售额达1506亿元。
据融创中国年报显示，2016年该公司共发起16起收购，涉及资金595亿元。收购对象多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都等地的房地产企业。
其中，最受舆论关注的收购是孙宏斌在2016年底150亿元投资乐视网。 据悉，这笔投资从接触到交易仅用了一个月的时间，体现了孙宏斌的“快手”风格。
融创与万达的收购协议中有这样一句话：“万达收到第三笔货款5个工作日后，万达通过指定银行向融创地产发放贷款296亿元（期限为三年，利率为银行三年期贷款基准利率），融创地产将在收到贷款后2天内向大连万达商业支付剩余对价295.75亿元。
对此，不少媒体认为，万达借钱给融创是为了收购自己的资产。万达有多着急？文旅项目曾经是万达引以为傲的项目，如今却如同烫手山芋。这其中应该还有更深刻的原因。中信证券房地产分析师屠军认为，万达资产流动性风险转移过于紧迫，引起了人们的关注和怀疑。
减少债务
7月10日，王健林与孙宏斌签署协议后，立即向外界表示：“项目转让可以大幅减少万达商业的负债，进一步实现轻资产运营。本次追回的资金将全部用于万达商业计划期内偿还大部分银行贷款。
王健林强调，万达集团还将大幅削减债务，计划用三年左右的时间还清集团级金融机构债务。交易完成后，万达集团的战略将进行相应调整，将大力发展影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、互联网、金融等创新型、轻资产业务。这些业务板块除网络将在明年实现盈利外，其他板块目前均已实现盈利，计划三年左右万达大部分公司将逐步在境内外上市。”
“这个观点是目前最权威的观点，但肯定也是最保守的观点。”万达商业地产研究部一位不愿透露姓名的人士向《中国新闻周刊》表示，虽然轻资产运营对企业健康极其重要，但万达商业的资产负债率长期以来被王健林严格控制在70%左右。这个数字只是房地产企业的平均水平，距离风险控制红线还很远。因此，即使王健林不出售商业地产，万达仍然处于安全领域。
相比之下，融创中国2016年底的资产负债率超过80%。作为一家资产千亿的房地产企业，融创近期的销售毛利率仅为12.42%，净利润率也仅为6.43%。这样的表现不禁让二级市场的参与者捏了一把汗。
另外，万达为何出售文旅和酒店资产？中信证券房地产分析师屠军也有同样的疑问，“文旅、酒店是王健林的阵地，王健林出售这些资产肯定有困难。”
对于这一点，前述万达商业地产研究部人士透露，王健林在选择出售商业地产之前，组织万达商业召开了至少3次会议。主要任务是利用金融手段降低万达商业地产资产负债率较高的资产负债率。筛选投资收益高、投资收益低、流动性差、贷款利率高的资产，选择哪些资产应该放弃，哪些资产应该保留。
经过多方讨论，王健林最终确定了这76家酒店和13个文旅项目。虽然这些项目总体上是盈利的，但在万达眼中仍然是一种负担。
王健林是否还有其他原因，外界不得而知，但如果从收益率角度分析，万达此次出售的商业地产虽然不算不良资产，但也不是很好的资产。屠军对此分析，“王健林的资产出售价格较低，他公开的数据显示，76家酒店总建筑面积324.9万平方米，售价335.95亿元。按照100%股权计算，相当于1万元/平方米左右，如果算上13个文旅项目的建筑面积，总价每平方米不到4000元。”
因此，从简单的角度来看，对比资产价格和资产盈利水平，融创与万达的这次合作是基于互利共赢的。没有一方遭受损失，也没有一方占便宜。用涂骏的话说，这就是“一分钱一分钱”。
前述万达商业地产研究部人士分析，王健林通过此次资产出售盘活了整个商业地产项目。一方面，虽然万达商业的资产负债率不高，但万达地产的整体规模毕竟较大。从H股退市前万达商业发布的财报来看，万达商业目前总资产约为6947亿。人民币，逼近万亿俱乐部。因此，如此庞大的商业帝国的运作方式应该与一家市值数百亿的房地产公司有所不同，应该更加谨慎。
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此外，还有一个重要原因是，万达商业的交易不仅是出售资产，还包括巨额债务。这个债务之谜就隐藏在万达通过指定银行向融创地产发放的296亿元贷款中。
有媒体将这一过程解读为王健林借融创资金收购自己，但前述万达内部人士表示，“这种情况发生的可能性并不高”。
上述人士进一步表示，万达向融创引入的银行贷款296亿元，很可能原本是银行向万达承诺的贷款，目的是偿还76家酒店和13家文旅的负债。项目本身。 “可以说，这个资产交易过程就是一个负债转移的过程。通过出售这个资产项目，王健林的目的就是通过出售盈利能力较低、负债率较高的资产来获得充足的现金流。”
孙宏斌的意图更加明显：通过收购万达76家酒店和13个文化旅游项目，他不仅获得了万达品牌的使用权和高素质的管理团队，还获得了商业地产的巨额收入。交易完成后，融创土地储备规模将达到中国房企前四。万达商业地产研究部相关人士表示，“对于房地产企业来说，土地储备是未来项目顺利推进的保障，土地储备象征着企业未来的发展前景。”
屠军认为，如果说王健林非常重视资产负债率上限，那么孙宏斌的目的就是通过资产负债率的提升打造更大的商业帝国，从而实现并购海外优质资产计划。
“对孙宏斌来说，海外优质资产收购是有门槛的，一般来说，这样的并购都要上千亿，王健林有这个能力，他可以通过海外并购，把万达院线、万达体育打造成品牌项目，从而但孙宏斌还没有资格做到这一点，他希望用资产负债率来换取掌控全球优质资源的能力，也许到那一天，孙宏斌也会卖掉自己的将军。资产。”涂俊对此进行了分析。 。
万达转折点
2015年初，王健林宣布万达集团进入第四次转型期。万达集团将从一家以房地产为利润支柱的公司成长为以服务业为主的世界一流跨国企业。王健林为万达集团设定了两个具体目标：一是2020年集团服务业收入和净利润占比达到65%以上，房地产销售收入和净利润占比低于35%；第二，2020年海外收入占比将超过20%。
在宣布万达集团转型后，王健林立即选择文旅产业作为万达转型的突破口，并提出到2020年要在全国开设15个万达城。随后，王健林将这一目标从2020年提前到了2018年。
王健林曾表示，到2018年底，万达服务业营收和净利润两项核心指标将占集团整体利润的三分之二以上。万达集团将重点打造万达商业、文化集团、金融集团、电子商务等几个新兴支柱产业，旅游控股也是万达着力打造的重要支柱产业之一。
在国际旅游投资大会上，王健林依然表示，万达集团的目标是到2020年达到资产2000亿美元、市值2000亿美元、收入1000亿美元、净利润100亿美元。重要发展方向。
如今，万达集团的现实与王健林的计划还相去甚远。与此同时，建立起来的文化和旅游产业并没有实现王健林最初的目标。 “如今已经建成的万达文旅产业并没有达到预期的回报率。在一次万达内部会议上，有人指出游客习惯需要一段时间适应。王健林并没有停止寻找机会，以获得巨大的回报。”利润”。万达商业地产研究部人士告诉《中国新闻周刊》。
中信证券房地产分析师屠军认为，王健林出售重大资产的意图是为了转移流动性风险。这主要是财务手段，不涉及策略。对于已出售的资产，其管理和运营团队仍由万达集团负责，万达仍保留其品牌。最终，融创还定期向万达提供服务费，这符合万达集团提高服务业盈利能力、降低房地产利润占比的转型目标。因此，王健林出售资产是其实现转型的重要一步。
因此，出售酒店和文旅项目，体现了王健林的决心：如果房地产在资金流向上影响了服务业的发展，那么王健林就会选择保留服务业，出售房地产。
有舆论认为，加速回归A股才是万达大规模出售地产套餐的真正目的。万达商业地产研究部人士表示，这“不太可能”。他认为，对于王健林来说，万达A股上市只是手段，而不是目的。 “如果A股上市必须出售资产，王健林肯定会做出权衡，或者寻求其他妥协。万达商业出售资产本质上是来自转型和经营策略。”
目前，万达商业IPO审核状态为“反馈中”。屠军认为，如果IPO已经到了“反馈”阶段，意味着IPO申请材料已经收到证监会的反馈和建议。从目前来看，万达A股上市之路比较顺利，没有必要为了迎合上市而选择出售资产。同时，即使出售资产，对于现在的万达商业来说，商业地产仍然是其营收中非常重要的一部分，也是证监会审核材料过程中不可或缺的一环。因此，出售资产在逻辑上与A股上市并无直接关系。
业内人士透露，由于政策、负债率高企疑虑等多种因素，万达很快决定出售重资产。一方面，这是万达转型的选择，另一方面，也体现了王健林的政策敏感度。万达重资产股权变更的效果还有待观察。 ”
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