北京推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房，促进职住平衡与新业态发展

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近日，北京市人民政府官网显示，北京市住房城乡建设委员会、国家发展改革委等四部门联合印发《关于进一步推进宿舍改造相关工作的通知》 《关于进一步推进非住宅建筑租赁住房类型的通知》（简称《通知》）。新建改造宿舍式租赁住房，鼓励改造项目业态混合兼容，促进产业融合和新业态发展。

业内人士指出，这一政策释放出北京促进职住平衡、保障民生决心的信号，提振行业信心，确保形成更多“有效市场供给”（即靠近就业、交通便利）住房资源有望在短期内缓解城市服务群体的住房租赁问题。

鼓励非住宅改建为“宿舍式租赁住房”

根据《通知》，非住宅改建的宿舍式租赁住房是指具有一定规模、具有房产（房屋所有权）证（或建设工程规划许可证）的办公、商业、宾馆（客人）和工厂。现有库房、库房等非住宅建筑由实施单位按照有关要求进行改造和重建。经政府有关部门验收后，为周边单位职工或从事基本公共服务人员提供宿舍。

日前，北京市住房城乡建设委员会、国家发展改革委等四部门联合发布了《通知》。图片来源：北京市人民政府官网截图

促进产城融合、职住平衡，是“非住宅改宿舍型租赁住房”的重大要求。 《通知》提出，非住宅改建的宿舍式租赁住房应主要分布在商务区、科技园、工业园区、交通枢纽等重点功能区周边以及交通枢纽周边合理通勤圈内。同时，根据周边需要，允许同一建筑在不同区域改建为宿舍式租赁住房和公寓式租赁住房，其中宿舍式租赁住房建筑面积比例不小于50%。

值得一提的是，宿舍式租赁住房是为了解决周边单位职工或从事基本公共服务人员的住宿问题而建设的。操作过程中，要严格确保初衷落到实处。 《通知》规定，各区要对宿舍改建型租赁住房项目的运营情况进行现场检查。擅自出租、出售、非法转让宿舍式租赁住房改建的，或者擅自将改建工程用于非使用目的的，对出租住房的，责令限期改正，情节严重的，责令限期改正。情节严重的，列入负面清单；同时，将非住宅改建的宿舍式租赁住房项目依法纳入建设工程安全质量监管范围，确保工程质量安全。

事实上，早在2018年6月，北京市住建委、市规划和自然资源委、市公安局联合印发了《关于发展租赁职工集体宿舍的意见（试行）》（简称称为“11 号文件”）。共有13个项目、3822套住房取得开工手续，并纳入北京市政策性住房建设融资计划。当时，根据“11号文件”，宿舍式租赁住房来源主要分为新建和改建，其中改建住房仅限于“效率低下、闲置的工厂”和“闲置的商场、办公楼或酒店。”这项新政策是进一步完善灾后重建政策。

对此，贝壳研究院高级分析师黄辉指出，北京是为数不多的就非住宅改建租赁住房出台专门文件的城市之一。本《通知》根据2018年11号文件补编。总体来看，非住宅改建租赁住房普遍面临改建范围模糊、建设标准限制较多、审批程序复杂、缺乏流程指导等问题。除了加强监管、严禁出租出售、提供常态化财政支持、落实水电等政策支持之外，此次《通知》也有不少亮点。

具体来说，一是对非住宅改建为宿舍式租赁住房进行了明确界定，划定了“工商业改租”的明确界限，这将使企业选择项目地点更加明确；二是明确了项目在经营过程中的要求。重建项目被征收时，项目应获得补偿权益，保障了项目的经营权益。三是强调选址要求，着力解决就业与住房平衡的突出矛盾；第四，在项目的结构安全和消防设计中，对公用设施、公用设施、符合住宅要求等建筑改造标准进行明确指导，让项目在突破现行结构、消防等施工规范的同时，保证安全、工程改造有标准可循；五是细化变更程序，设立联席会议，简化变更程序，缩短审核周期。第六，允许在同一栋楼内划分蓝领和白领公寓，可以更好地满足周边不同类型租户的需求。

“这个文件对当前‘非租赁’（即非住宅改建租赁住房）项目实施中的主要难点做出了针对性的约束、规范和突破，有利于稳步推进盘活闲置资源，更好缓解城镇职住平衡问题。”黄辉总结道。

企业经营者：促进职住平衡提振行业信心

对于此次《通知》的发布，业内人士认为，这一政策的重要精神是促进工住平衡，为租户带来切身利益。

58安居客房地产研究院研究总监陆其林指出，北京非住宅改建为员工宿舍政策的主要出发点是为了缓解部分商圈、产业园区等员工集中，而周边的中低端租金则与同类楼盘稀缺的矛盾。此外，部分工业园区还会出现一定量的空置房产。通过盘活这些物业，园区将能够获得相对稳定的现金流，也能缓解园区产业工人相对较低的住房需求，达到一石二鸟的效果。

中国指数研究院调查部研究副主任詹雪也表示，工作与住房分离是很多租户面临的现实困境。这项政策的重要精神是促进工作与住房的平衡，为租户带来立竿见影的好处。将工作场所附近的非住宅改建为员工宿舍，可以有效解决工住分离问题，显着缩短租户的通勤时间，有效提升租户的幸福感。

巴乐图研究院分析指出，北京的租房政策一直以规范化、调控性为主。此次《通知》的关键词和亮点是“宿舍型”和“非住宅”。北京已开始有针对性地解决租赁市场问题。这是将人群和土地分开的积极尝试。尤其是对于一二线城市未来能否帮助蓝领阶层和庞大的“长尾人群”解决房租昂贵的问题具有重要意义。

业内人士指出，将工作场所附近的非住宅改建为员工宿舍，有利于促进工作与住房的平衡。新京报信息图片

从公寓经营者的角度来看，业内人士指出，非住宅改租住房政策提振了行业信心，将大大缓解发展租赁住房的供应问题。

安信集团创始人兼CEO徐早霞在接受新京报记者采访时指出，宿舍公寓解决了大城市第三产业基层员工和维持正常运转的基本公共服务人员的住宿问题城市的。因此，需要位于CBD、商务中心、科技园、工业园区周边布局项目，才能解决大城市员工工住平衡问题以及大城市早晚交通“潮”问题。总体来看，这一政策的出台可以扩大宿舍型公寓项目的“池子”，也有利于政府剥离经营不善的写字楼/商场等资产。

徐早霞表示，这一政策的出台，将有利于各监管机构明确监管标准，让运营企业的项目实施有章可循。政策提出的操作要求也有利于改善目前宿舍管理不善的问题，降低安全风险，提升城市治理能力。此外，这一政策还有利于住宅区群租住房的有效出清，宿舍型公寓将成为缓解群租住房堵塞的有效手段。

“一线城市租房难的问题，并不是一线城市的房子不够，而是供需不匹配——有很多低洼资产无法充分利用。乐湖公寓集团创始人兼CEO罗毅告诉新京报记者，这项政策有望盘活闲置的工厂、写字楼和住房。商业资产。同时，对于租赁住房类型的发展，更加面向宿舍型产品、面向“城市新居民”。因此，这些“点”被非常准确地找到，有望在短时间内缓解城市服务群体的住房租赁问题，这是非常有意义的一步。

“作为企业，我们更关心政策的落实情况。虽然有的城市出台了类似的指导性文件，但在区县落实起来存在一定的难度。因此，我们期待与主管部门共同拿出结合具体项目，共同努力扫清道路。”罗毅说。

新政下，现有的北京商务写字楼是否会面临“出路”？

新京报记者了解到，从全国范围来看，近年来，除了北京之外，一些城市也出台了相关政策，鼓励非住宅转为住宅。

2017年，南京市出台《南京市住房租赁试点工作方案》，主要鼓励国有企业厂房、商业办公楼改建为租赁住房，通过国有企业改造非住宅，以确保生活安全。接下来，提高这部分财产的使用效率。同年，广州出台《加快住房租赁市场发展工作方案》，鼓励市场化租赁企业参与老旧小区、城中村、工厂改造，缓解市场租赁矛盾。

早在2007年，上海就出台了《闲置非住宅房屋临时改建宿舍规定（试行）》的政策，但该政策主要针对住宅。在此基础上，2017年，上海推出新政策，鼓励工业用地、研发用地和企业标准厂房改建为宿舍。

相比之下，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，在推动产业融合方面，北京的政策明确鼓励多种产业混合发展。同一项目可兼容租赁、研发、办公、商业等多种功能。其他用途可以混合使用，促进产业融合和新业态发展；但上海等城市的政策中并没有明确的业态指示。此外，北京设定的改造比例（宿舍式租赁住房建筑面积比例不低于50%）也明显高于上海等其他城市（例如，上海规定宿舍式租赁住房建筑面积比例不低于50%）。建筑面积占总建筑面积的15%）。

“从全国各地城市出台的类似政策来看，首要重点还是居住安全。”卢其林进一步指出，北京此次出台的政策还要求改造公司提前提供改造方案和施工图纸，稍后由主管部门验收，并纳入北京房屋监管平台对宿舍进行统一监管，确保后期作业安全。

值得一提的是，这一政策还引发了业内对于北京现有营业机构未来的讨论。和硕地产首席分析师郭毅指出，这一政策的积极信号是，城市管理者发现了当前北京商业办公市场的一些问题，并正在积极寻找解决问题的思路和解决方案。

诸葛住宅数据研究中心分析师陈晓指出，商业、办公改造项目目前面临一定的现实问题。商业建筑改造存在技术难点。由于商住楼的水电设施配置与住宅楼不完全相同，施工完成后更换水电设施难度较大。另外，装修成本也不低，租金回报率也不高。资金提取需要很长时间。开发商更愿意出售。如果位置、配套设施等条件不好，装修后就很难出租。

“商业改造项目一方面需要前期改造的政策支持，另一方面后期也需要相应的监管和规范政策的支持。”陈晓说。

赵然还指出，与其他城市的类似政策相比，北京的政策明确了租户在运营期间享受生活水电价格。除了提出“符合条件的改造项目可以申请使用中央补助资金”外，还提出“对于纳入本市政策性住房建设融资计划的宿舍型租赁住房改造项目，经营期按城市住宅用地管理，承租居民使用的水、电、气、热实行居民价格。”

在展雪看来，《通知》发布后，预计还将出台进一步的配套政策。比如，符合条件如何申请中央补助资金；如何衔接税收问题和居民水电费落实；改造项目需要满足什么条件才能退出，退出时如何平衡租户和企业的利益等。

从行业角度来看，商业装修项目不仅需要前期装修的政策支持，后期还需要相应的监管和规范政策。新京报信息图片

短期内对市场租金影响有限

符合条件的非住宅可改建为宿舍式租赁住房。那么，这会对租赁市场产生什么影响呢？

对此，巴乐图研究院认为，这对于北京租赁市场来说是一个利好政策。 《通知》提出，改造范围应为重点功能区和合理通勤枢纽周边区域，并限制“宿舍型”租赁住房比例不低于50%。主要目的是缓解职工密集地区的租金压力，妥善解决职业住房问题。分离的问题。

不过，在陈晓看来，总体来说，由于符合改造资格的商业项目数量有限，并非所有非住宅都可以改造成宿舍型租赁住房。必须满足指标条件才能申请改造，这在一定程度上限制了改造。由于项目规模较大，装修产品不会大量涌入市场，实施起来也会遇到很多困难。因此，预计短期内对租金水平的影响不会太大。然而，这对于租赁市场，尤其是租户来说，可能是一个积极的信号。住房供应量的增加有助于稳定租金，但目前实施起来有困难。

展雪还表示，从对租金的影响来看，政策涉及的项目规模并不大，对租金水平本身的影响也比较有限。同时，装修和入市也需要较长时间，进一步减少对现有租金的影响。相反，随着供应更加充足，中长期来看，租金水平将进一步稳定。

新京报记者 张晓兰

杨娟娟主编，李明校对