中国房地产预售制度起源及涉税问题详解

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第一部分

地球人都知道，在中国，房地产公司的商品房销售包括现房销售和商品房预售。

1、预售涉及的税费

预售模式一开始并不存在，直到现在欧美国家也没有预售模式。

（一）预售模式的由来

就像土地增值税起源于我国一样。 20世纪50年代，香港著名实业家霍英东先生为推广房地产，在香港发明了商品房分期付款模式。后来演变为预售制度并传播到内地。预售制度有效缓解了房地产企业的资金压力，迅速拓展了市场。地方生产总值增加。

《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第三条第（三）项规定，商品房预售是指商品房预售。房地产开发企业向买受人出售在建商品房，以及买受人支付定金或者房价款的行为。

但由于一些开发项目因各种原因滞销，一定程度上影响了房地产市场秩序，因此政府出台了相关限制制度。

（二）向买方收取费用的前提条件

目前，房地产开发企业无论是出售期房还是现房，都必须满足一定的条件。必要条件是获得预售许可证，然后签订合同。详情如下：

（一）《城市商品房预售管理办法》（中华人民共和国建设部令第131号）第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

（二）《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业与买受人应当签订书面的商品房买卖合同。

否则，根据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何费用。预订付款性质的费用。例如，富阳市房地产管理局《关于进一步规范购房款支付和押金的通知》（富房办[2017]244号）第一条规定，未取得《商品房预售许可证》的，开发公司不得直接向购房人收取货款。的购房钱。购房者现场或者虚拟网络电子商务平台缴纳的定金、保证金、保证金不得收取。不得以会员费、预付款等方式间接向第三方融资平台或金融平台代理商收取变相“购房意向金”。

然而，为了提前捕获客户，抢占与同行竞争的机会，房企在取得预售牌照前一般都会玩弄政策，采用“定金、定金、确认筹款、意向金、看房”的方式。 ”。部分资金以房费、购房卡、选房卡、VIP卡等名义向潜在客户收取。

（3）什么是保证金？

存款、保证金、保证金是否涉税，首先要明确它们是什么以及与存款有何不同。

就在房产税由营业税改为增值税后，原河南省国税局通过了《营业税—增值税替代问题快速处理机制之特殊时期九》中的问题6“房地产税何时开发企业收到购房者的定金、定金、保证金、意向金，是否应视为“收到预付款后按3%的预缴税率预缴增值税”作出了说明，可用于举个例子 参考。

“存款”是一个法律概念，是一种合法的担保方式。 《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向另一方支付保证金，作为债权的担保。债务人履行债务后，押金应当用于支付或者追回。支付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收到保证金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还保证金。签订合同时，必须书面约定定金、金额和交货期。定金数额可由合同双方协商确定，但不得超过主合同总价的20%。超过20%的金额将无效。

“押金”在我国现行法律中并无明确规定。不具有“存款”担保性质。当合同不能履行时，除不可抗力外，双方均应根据双方的过错承担违约责任。如果一方违约，另一方无权要求其双倍退款，只能获得原金额，且没有20%的限额。

“诚意金（earn money）”在我国现行法律中不具有法律约束力。主要是房产中介行业为了考验购房者的诚意并更好地把控而创造的一个概念。实践中，意向金（保证金）转入押金之前，客户可以要求退货，而无需承担由此产生的任何不良后果。

综上所述，存款、保证金、保证金、保证金中，只有“存款”具有法律约束力，而存款、保证金、保证金并不是法律概念。无论当事人是否违约，所支付的款项都必须退还。因此，房地产开发企业收到购房者的定金时，可视为收到预付款；收到定金、意向保证金或保证金不视为收到预付款。

事实上，无论营改增前后，其本质都没有改变。总局规定，只有预收存款才可以征税。

（四）营业税的办理

《关于营业税问题解答的通知（第一部分）》（国税函发[1995]156号）第十八条明确：《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权时，采取预付款方式的，纳税义务在收到预付款之日发生。本规定所称预付款包括预付款。因此，预收押金的营业税责任发生在预收押金收到之日。

不幸的是，有些地方扩大了解释，对保证金等进行了混乱的征税。最有代表性的应该是河北。 《河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告》（河北省地方税务局公告2010年第2号）第二条“关于以实物代收的“保证金”等纳税义务的发生时间《房地产开发企业法》规定：

房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名义收取保证金、保证金、看房费等费用，以及出售购房卡、选房卡、贵宾卡等所得款项。 ，全部为预付金额。纳税义务与预付款同时发生，即收到付款之日。

2014年，海南跟进。海南省地税局下发《关于房地产企业收取的大额款项及其他款项是否应缴纳营业税问题的批复》（琼地税函[2014]804号）。文件提到：房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名义收取认购款、保证金、意向金、保证金、验房费等，以及从销售购房中获取收益。卡、选房卡、VIP卡等。付款都是为了购房者在购房时获得优先购买权或者享受一定的房价折扣，其性质都是预收款项。纳税义务发生在收到预付款之日。上述预收款项退还的，已征收的营业税可以在纳税人以后应纳的营业税中扣除。

（5）营业税改征增值税后的确定

税改营改增后，原山东省国税局也在《关于全面开展营改增试点的政策指引（六）》第四点中回应了保证金的确定《关于房地产开发企业预收款项范围的规定》。

“房地产开发企业取得的预付款包括定金、分期预付款（含首付款、抵押贷款和尾款）和全额付款。保证金、认购金和定金不属于预付款。”

原山东国家税务局代表了主流观点。此消息一出，全国各地原国税机关纷纷发文回应。因此，一般情况下，开发公司收取保证金时无需提前缴纳增值税。

不过，也有例外。例如，《河北省营改增改革有关政策问题解答摘录（第八部分）》第七条“关于存款、保证金、保证金缴纳增值税问题房地产开发企业征收的其他款项”规定：

房地产开发企业以定金、保证金、保证金、认购金等多种形式向购房者收取的款项，不符合下列条件的，属于预付款性质，应缴纳增值税应按规定预缴：

（一）征收金额不超过5万元（含5万元）；

（2）所收取的款项自收取之日起三个月内退还给购房者。

对于位于河北的开发公司来说，要小心避免碰上地雷。

保证金如何收取，会计、土地增值税、企业所得税如何处理？

第二部分

如上所述，企业收取保证金等后，除河北省有特殊规定外，不预缴增值税。这个时候税务和会议该如何处理呢？

（一）保证金的税务处理

1、会计处理

如上所述，企业收取保证金等后，除河北省有特殊规定外，不预缴增值税。此时的会计处理应为：

借方：银行存款

贷：其他应付款

2. 土地增值税处理

根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财发字[1995]6号）第十六条规定，纳税人在工程竣工结算前转让房地产取得的收入因成本确定或其他原因不能转让。如果以此为基础计算土地增值税，可先行征收土地增值税，待工程全部竣工结算后进行清算，超出部分予以退还。

未取得预售许可证的企业等收取的保证金不视为销售收入，未来可能会退还给业主，因此不应预缴土地增值税。也就是说，税务机关在企业取得预售许可证之前向其收取保证金，在法律上是站不住脚的。

但如果公司以保证金的名义向业主收钱，避税是行不通的，因为税收征管还有一个重要原则，就是实质重于形式。例如，《国家税务总局安徽省税务局关于修改的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2019年第3号）第七条规定“收取的押金、保证金等”房地产开发企业转让房地产时所缴纳的土地增值税，应当计入销售收入预缴的土地增值税。办理土地增值税时，买方在签订合同前取消购买。因出售而向出卖人支付的违约金不计入销售收入，也不征收土地增值税。”

这里需要重点关注关键词“房产转让”，只有取得预售许可后才能转让。类似的原则也适用于企业所得税。

3、企业所得税处理

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业正式签订《房地产买卖合同》或者《房地产预售合同》应当确认为销售收入的实现。

企业收取保证金时，尚未取得预售许可证，不能签订《预售合同》或《销售合同》。因此，企业以保证金名义收取的款项无需预缴企业所得税。

然而，通过缴纳保证金是无法避免税收的。 《青岛市地税局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营企业所得税处理办法的通知》（清国税发[2009]84号）第二条》 《销售楼花收入》《范围》规定，房地产开发企业销售楼花开发收入，包括房地产开发企业竣工前以各种形式向买受人收取的货款。开发产品，包括预收款、定金、存款、意向存款、预订担保、合同存款等。

上述“未完成开发产品收入”也指取得预售许可后的收入。

该文件还引发了法律诉讼。根据《青岛苏宁置业有限公司与国家税务总局青岛市税务局稽查局税务管理（税务）二审行政判决书》（[2018]鲁02行中500号） ）显示，苏宁电器集团向关联公司青岛苏宁置业有限公司支付了4.193亿元意向费，意向购买部分青岛苏宁生活广场内的商家。随后双方取消了交易；税务机关认为其未按时预缴企业所得税，应依法征收滞纳金。

山东省青岛市中级人民法院终审判决认为，上诉人2011年12月从苏宁电器集团有限公司收到的“购房保证金”的性质存在问题。本案中，上诉人虽未与苏宁电器集团有限公司开发的青岛苏宁生活广场项目裙楼店正式签订相关销售合同或预售合同，但结合相关证据，可以认定，上诉人确实与苏宁电器集团有限公司就房屋买卖达成了协议，并收到了购房意向费。其中4.193亿元应为上诉人预售款。所得依法缴纳企业所得税。

同时，对于《青岛地税局关于转发的通知》（清国税发[2009]84号）第二条的合法性审查，本院同意原审法院的审查意见。本规定是对原法《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]31号）第九条“企业销售未完成的开发产品取得的收入”的详细解释，不违反法律保留原则。 ，也不与上位法相抵触，本院确认其合法性。

从案件中我们没有看到该项目是否取得了预售许可证，但作为法律诉讼中的关键证据支撑，我认为如果青岛苏宁置业有限公司没有取得预售许可证，公司肯定会加薪。既然没有筹集到，那么保证金就应该在取得预售许可证后收取，并预缴企业所得税。