最高检：2023年办理千余件房屋租赁监督案，关注租金约定不明等问题

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央视网消息：依据最高检消息，近些年来，房屋租赁纠纷案件的数量呈现出上升态势，涉案标的额也呈现出上升趋势。检察机关依照法律规定加大了监督力度，在2023年总共办理了1000余件房屋租赁类监督案件，有力地维护了当事人的合法权益，推动房屋租赁市场朝着规范、稳定、健康的方向发展。检察办案过程中发现，房屋租赁市场存在一些普遍性问题，这些问题应予以重点关注。

部分出租人与承租人对租金条款约定不明，这极易引起纠纷，租金约定不明易引发争议。比如，最高检抗诉的一起房屋租赁纠纷案件中，乙承租甲公司的水泥厂厂房，租期为5年，租赁合同约定在现有生产能力不变时，第一年租赁费是410万元，待新建生产线正式投产后，每年租赁费增加至550万元 。但在约定付款方式时合同明确，乙方在交接时需首付第一年租赁费410万元，在第一年年底要缴纳第二年租赁费550万元，在第二年年底需缴纳第三年租赁费550万元，如此持续直至履行期限届满。合同成立后，前三年乙方均按年租金410万元缴纳租赁费。之后双方就租金产生纠纷。甲方认为，从第二年起乙方每年都应缴纳租赁费550万元。于是甲向法院提起诉讼，请求乙支付第二、第三年所欠的租赁费，共计280万元，还请求乙支付第四年的租赁费，为550万元 。法院生效判决支持了甲公司的诉讼请求，之后乙向检察机关申请监督 。检察机关认为，新生产线未建成时，生产能力没有发生变化，此时增加租赁费不符合交易习惯 。最终法院支持了检察机关的抗诉意见 。

在经营性租赁里，部分租金的支付标准和承租人的生产能力挂钩，部分租金的支付标准和承租人的经营情况挂钩，比如约定按照营业额的一定比例收取租金，合同双方都要承担一定的商业风险，在对自己不利的时候，部分出租人会主张撤销约定的租金支付方式，部分出租人会主张变更约定的租金支付方式，这种行为违背了诚实信用原则。在检察机关所办理的一起关于房屋租赁的抗诉案件当中，2010年的时候，甲公司与乙公司签订了租赁合同，合同约定由乙公司承租甲公司的商业用房来开设大型超市，租期为20年。其中，前两年是固定租金，每年的租金为700万元，从第三年开始则为抽成租金，抽成租金的标准是乙公司营业额的2.5%。在双方洽谈合同的阶段，乙公司向甲公司进行了推介，称超市全国连锁店平均单店年营业额超过3亿元。合同签订后，双方依照约定履行，前两年乙公司每年都支付租金700万元。2014年1月，乙公司向甲公司提交了营业额报表，提出按照合同抽成，支付当年租金400余万元。甲公司向法院提起诉讼，其依据构成重大误解、显失公平，请求把抽成租金的约定进行变更，变更为从第三年开始，在前两年固定租金的基础上逐年递增5% 。法院判决认定该情况构成重大误解，并且将其调整为从第三年起，固定基本年租金为700万元。乙公司向检察机关申请监督 。检察机关觉得，双方对于租金的支付方式约定清晰明确，甲公司是专业从事房地产开发经营的企业，上述约定应是真实意思的表达，应驳回甲公司的诉请。最终法院支持了检察机关的抗诉意见。

二是出租人没有有效承担瑕疵担保责任，进而致使房屋租赁合同被解除。按照民法典相关规定，在租赁期限内，出租人需要保持租赁物符合约定的用途。这就是出租人的瑕疵担保责任，它涵盖权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。从权利瑕疵担保责任方面来讲，部分出租人隐瞒了房屋权属缺陷，出租的房屋存在权属争议，第三人主张房屋权属，这致使租赁物无法正常使用，在这种情况下，承租人能够通过行使合同解除权来维护自身合法权益，而出租人则要面临赔偿承租人损失的风险。请提供具体的句子内容，以便我按照要求进行改写。检察机关提出抗诉，其观点为，案外人乙阻拦陈某进行施工，致使陈某无法投入经营使用，进而导致签约目的无法达成，所以陈某有权利解除《房屋租赁协议》，同时甲应该对陈某的损失作出赔偿。法院对检察机关的抗诉意见予以支持。从物的瑕疵担保责任方面来看，在司法实践当中，由于出租人没有有效地承担物的瑕疵担保责任而引发的纠纷数量并不少 。在经营性房屋租赁里，租赁房屋有行政管理限制致使无法办理营业证照，租赁房屋主体结构未经消防验收合格而被查封，造成承租人无法经营等情况；在居住性房屋租赁中，租赁物质量不合格，对承租人的安全或健康构成威胁等，这种情形很容易引发纠纷。针对此，承租人均拥有解除租赁合同的权利。

三是承租人因未尽合理注意义务而投入大额装修，进而导致损失。部分经营主体在签订房屋租赁合同过程中，未合理预估经营风险，部分经营主体在履行房屋租赁合同过程中，未审查房屋是否具备经营条件，盲目投入高额装修费，当因不具备经营条件等事项导致无法正常经营时，这些经营主体会面临损失部分装修费用的风险 。请提供具体需要改写的句子内容。后来经过检测，发现六楼KTV的噪音超过了标准。在这之后，乙依旧正常开展营业活动。乙支付了首月租金后，就不再缴纳房租了，并且还起诉要求解除合同，同时要求甲公司赔偿装修费用方面的损失。法院认为，乙没有对经营风险进行合理预估，甲也没有采取有效的措施来降低KTV的噪音，双方都存在违约行为，所以判决按照过错比例来分担装修费损失。乙向检察机关申请监督，检察机关没有给予支持。

结合监督办案 检察官提示 各类出租人 在租赁房屋过程中要增强法治意识 积极采取措施防范潜在交易风险 切实维护自身合法权益 承租人 在租赁房屋过程中要增强法治意识 积极采取措施防范潜在交易风险 切实维护自身合法权益 市场主体 在租赁房屋过程中要增强法治意识 积极采取措施防范潜在交易风险 切实维护自身合法权益 一是 出租人 在缔约时 应预判风险 明确租金支付标准 并根据实际情况选择租金支付方式 诚信履约 承租人 在缔约时 应预判风险 明确租金支付标准 并根据实际情况选择租金支付方式 诚信履约双方应明确租赁房屋的目的，出租人要切实承担瑕疵担保责任，确保房屋能安全正常使用，权属不存在争议，能够实现合同目的，避免因上述情况造成违约而承担赔偿责任。缔约前，出租人应与承租人充分沟通协商，明确约定是否可以装修，以及合同解除后装修残值损失、经营损失等的计算标准、分担方式等 。承租人需要实地考察租赁房屋，防止盲目投入装修成本导致损失，还要增加维权成本 。