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宝应房地产市场调查报告————————————————————————————————— 作者：——————————— ——————————————————————— 日期：宝应房地产市场研究报告 宝应地处苏南向北的中心节点区域，紧邻泰州、盐城、淮安市接壤，辖14个镇、1个省级经济开发区、1个省级有机农业开发区，总面积1468平方公里人口92万。境内河湖密布，土壤肥沃，自然资源丰富，生态环境优越。是国家南水北调东线工程源头、全国首个有机食品基地示范县、首批平原绿化先进县、首批生态示范区、中国荷兰莲藕之乡、中国慈悲修女会之乡。近年来，成功创建国家生态县、国家园林城市、卫生县、江苏省文明城市、省级社会保障县。全年全县销售额超亿元企业5家，销售额超5000万元企业10家。利税超千万元企业3家。 30家重点企业销售收入和利税分别占全县的60%和86%。宝胜集团产销量、利税均居全国同行首位，并于1996年进入江苏省十强重点企业集团、机械工业部百强企业、全国机械工业部百强企业行列。国家重点扶持的大型工业企业1000家。宝应正在加快从传统农业大县向经济强县转变。特别是近年来，突出产业龙头地位，大力实施工业强县战略，培育发展一批优势产业、规模企业和形象产品，形成了“一电两品” ”（电器工业、电器、食品药品）主导产业和玻璃工艺品、石化管件、压力容器、纺织服装、电子陶瓷、车辆配件等六大特色产业。
全县有省级企业集团14个。宝胜集团是中国制造业500强之一、江苏省16家重点企业集团之一，位居全国大型企业行列。电工电器产业以宝胜集团公司为龙头，飞达宝凯集团、电机厂、仁恒实业公司、电器厂、亚宝绝缘公司等骨干企业为主体。产品质量和销量在全国同行业中名列前茅。更高的能见度。燃具行业以钢瓶为主，厨具等配套产品为主。行业年生产能力达到500万只气瓶，是全国最大的钢瓶生产基地。食品工业以乌琼江系列白酒、莲藕制品、麦芽为主。永顺泰麦芽年产销量4。5万吨，公司综合效益在全国同行业中名列前茅。纺织行业以江苏银宝集团、金霞集团等骨干企业为主导，逐步形成花、纱、布一站式生产。玻璃工艺品产业是宝应工业经济发展的生力军，销售额每年以40%以上的速度增长。产业规模不断扩大，产宝要把外向型经济作为产业发展的助推器。目前，全县共有外商投资企业56家，其中世界500强企业有美国德州仪器公司、意大利倍耐力公司等5家。落户宝应并取得了骄人的经营业绩。此外，扬州美瑞华公司、蓝宝石公司等多家独资合资企业也保持了良好的发展态势。宝应建筑业和第三产业快速发展。
全县有一支2.5万人的施工队伍，常年奔赴祖国大江南北。在北京、上海、深圳等地建设的一批高层建筑先后荣获鲁班奖、白玉兰奖，成为宝应建筑业的形象工程。 。现代服务业发展水平不断提高，城市功能日趋完善，对周边地区的辐射影响也大大增强。一：房地产市场宏观分析 （一）宏观市场： a．宏观市场分为三个层次。据世联数据显示，房地产调控以来，对一、二、三类城市销量的影响分别为46.78%和42.59%。 、12%，对价格的影响分别为8.9±2%、7.5±6%、2%。 b.调控的影响已经在一二线城市显现，并且正在影响三线城市。这里分为两个层面，销售层面。由于整体挂牌量较小，整体销量跌幅较低，价格水平几乎没有影响。开发者和客户之间的博弈仍在继续。 （二）宝应市场：主力销售户型仍集中在80-110平米之间； b.均价较上月小幅上涨，涨幅为30-50元/平方米。上涨势头放缓；针对即将到来的疫情传统淡季，各物业的优惠政策有所调整，但没有特别大的调整。 d.由于上月挂牌楼盘快速枯竭，目前库存有所减少，部分重点楼盘增加了部分房源； e.除个别活动营销节点带来的客流激增外，今年度创宝总客流量和日均客流量新低见表1-表3和表17.7-7。 15客流采样数据表日期7891兰君68614香格里拉77565 丽拉安逸5585 佳园表27.7-7.15客流采样数据表20卷15兰君10流量香格里拉客安逸佳园日期表3香格里拉花园客流同比1412卷108 6月6日客流 7月6日客流日期 香格里拉花园客流同比上表分析：1：第三楼盘总成交量与平均成交量相差不大2：9日、13日1日、15日是本月的三个客流高峰，与上月同期相比，客流总量有所减少。结论：在广告总量不变的前提下，客流基本稳定。
2：9日、13日、15日分别是周边楼盘蓝君举办的少儿美术大赛半决赛、半决赛的领取门票日。客流有了很大的改善，15日，蓝军沙盘就位，销售人员开始通知顾客检查沙盘。这三天客流量明显增加。因此，综合判断：受大环境影响，客群减少已成为必然趋势。但周边物业的活动营销节点会挤掉部分客源。这些客户的需求很强烈。下一阶段我公司将密切关注竞品。动态，做好销售各方面的准备工作。参见表4. 竞争性房地产促销时间表。七月下旬。兰钧沙盘展。主要房地产交易数量及其平均价格。主要房地产交易数量对照表。序列号。项目名称。四月、五月、六月。 7.1 - 7.201 怡家园 香格里拉花园 001 01353 白田雅园 金禾嘉园 明园天府 重点楼盘成交均价对照表序号 项目名称 4月 5月 6月 7.1-7. 2 01 安怡家园 452 香格里拉花园 003７５ 白田雅园 003７ 金河花园 388４399 440６ 明园天府 34４86 结论：1：4月份以来，宝应房价上涨趋势明显，但需案例分析：以金河为代表白田路均价维持在390 0以上，由此可见，白田路仍是宝应目前的标杆用地。另一方面也说明白天雅园的价格策略存在缺陷。 6月名园天府均价上涨近500。根本原因是其价格策略存在缺陷。推荐建筑是建筑之王系列中经典的多层安逸花园。北部地区，香格里拉花园趋于成为核心建筑。香格里拉的价格走势直接影响周边楼盘的价格走势。
2：房地产重点案例分析。安逸家园供销情况：6月推出15-2号1栋多层，共180套。户型配比为：90-100平米之间三房130户，以上110户。共有50套82平方米的大型三居室和两居室单位。据宝应房产市场网目前数据分析，安逸家园的售出率接近60%，剩余房源供应量约为0套。这50个左右的单位集中在面积110平方米的小三房户型中。价格情况：成交均价3,609-3,659元/㎡ 促销及促销情况：按目前已售房比，安逸家园7月15日新增2,1.22多层，共计80套，公寓只有两种，面积82平米的两居室，和面积82平米的小三居室。 90-100平方米。整体竞争分析：安逸花园作为该区域的重点楼盘之一，受其位置和品质的影响，主动提价的能力相对有限。但本案从户型占比、市场推广等方面都有值得推敲的地方。其主要户型为90-1000平方米的小三居室。一方面，这种低总价策略确实为其带来了大量的客户群体。但同时，也对其项目的质量产生了质的影响。其乡镇与城乡客户的比例在宝应目前的市场房地产中仅次于北奥康市。在本案今后的推广中，应以中小型户型带动客流，高端大户型以品质带动。在促销的节奏下，对中小户型进行适当的销售和把控，让销售更加科学化、专业化。
媒体宣传：乌兰县供销情况：本月仍处于蓄水状态。初步启动计划已经确定。第一期首批房屋将包括四栋多层建筑，共132个单位。主要面积集中在80平米、90-100平米的两居室。中间有三间小卧室。价格情况：目前从其项目经理处了解到的信息是，成本接近3500元/平方米，但无论是采取低开高走的策略，还是直接高价策略，都需要观察研究推广推广情况： 尚无媒体推广： 本月15日已安装沙盘。宝应楼市、户外、电视字幕、少儿文学比赛等得到推广。整体竞争分析：蓝钧将是下一个销售热点，但其开业受到价格等诸多因素的影响。难免会造成部分客户的流失。现阶段我们公司应该及早做好准备，推出更多与其接近的户型。并做好涨价铺路工作。另外，从广告角度考虑，建议我司以安义北路与淮江路交叉口的十字路口作为引导。明园天府宫 |
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发表于 2024-11-14 22:50:27
