过去十二年买房经验分享：北京上海深圳房产投资价值分析

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文/卢新智

过去十二年来，买房似乎是一件正确的事，尤其是在北京、上海、深圳。

有人感叹上天对他们如此眷顾——因为这几年，至少有几十个中介给我打电话劝我买房。在很多路口，我都遇到过年轻人在城乡结合部竭力向你推销卖房的传单和小广告——比如北京郊区的燕郊，深圳郊外的宝安龙岗。如果几年前买的话，这些房子现在的价格至少要翻一倍。

但话又说回来，经过一轮又一轮的疯狂之后，现在的房子还值得投资吗？

其实这个问题是不准确的。根据维特根斯坦的理论，不准确的问题注定无法得到准确的答案。

对于投资价值这个词的含义应该没有太大的分歧——也就是说，如果你购买并持有一段时间，价格可以大幅上涨。总之，老百姓说的是，买了这个房子，价格还是会上涨。

真正成立的判断是，不同地区不同房子的投资价值是完全不同的。

比如，四五线城市的房产长期供大于求，只能购买自住，长期没有投资价值。可预见的未来也缺乏投资价值。

再比如二三线城市，当地人还是需要有地方住的。作为人民币资产，持有房产比持有现金和存款要好，可以算是起到了防御作用。但在二三线城市，第二套房作为投资标的并不划算。因为本地的人流、资金流、信息流都是外流的，而且资产都是本地的，所以中长期没有升值的理由。这里有南京和苏州两个城市，房价突然飙升。这只是一个偶然的现象。当地经济和自然资源不支持突然和长期的崛起。

最后，说到一线城市，这些是近期银行贷款激增的主要受益者，而且由于各种金融灵活性，这三地的房产再次成为投资属性。这就是马太效应。部分城市因积压过多、成交少而被迫零首付。但北京、上海、深圳等一线城市需要进一步限购、收紧政策。上海房价暴涨两个月后，房价严格调控已经开始。我们在之前的文章中已经分析过深圳的暴涨。马书记亲自调集军队应对。北京很多地区的房价还没有恢复到三四年前的高价。因此，相比较而言，北京主城区的房产以及相对落后的广州一些核心区域的项目仍然具有投资价值。不过，即使有投资价值，也要控制在三套以内，最好比自住的多一套。并且尽量用城内的房产替代城外的房产，总价高的房产置换价格以总价适中的为主，不要在房产上投入过多的资金。

2016年是全球经济寒冬，大家赚钱都困难。这时，资产保值比增值更现实。一年10%的回报就够了。不要太少，因为如果你随意投资，你仍然会分分钟亏损！