2012年华信集团收购翡翠苑别墅及当前房地产市场动态分析

aizixun8

举报及投诉邮箱：

核心技巧：

1、2012年，华新集团以约10亿港元收购翡翠花园别墅，当时约合人民币8.49亿元。

2、买这20栋别墅不容易。多位上海房产经纪人告诉凤凰网《风暴眼》，最难的是拿到20个购房资格。

3、在房地产市场深度周期性调整之际，部分能源企业准备100亿元购买底线房产。

4. 大多数能源公司更青睐成熟资产。例如，高端酒店、写字楼、科技创新园区、仓储物流园区等。

1月9日，在上海做房产交易十几年的张海军看到一则新闻，有人斥资14亿元拿下翡翠花园20栋别墅，这里是叶一手创立的华信集团总部建明。 。

很快，这个由4家公司、14名自然人组成的庞大投标机构被发现与江苏永钢集团有限公司（以下简称江苏永钢）有着千丝万缕的联系。一时间，舆论甚嚣尘上“钢老板低价收购上海房产”。

但张海军并不意外。 2020年以来，他明显感觉到煤炭、钢铁、水泥等工业企业都盯上了房地产市场，基本都看上了上海待售的写字楼和酒店。

不过，这些公司虽然手上有很多钱，但他们也不会轻易出售。他们就像一群潜伏的猎豹。虽然它们的猎物已经出现，但它们仍在等待最佳的攻击时机。

01.兴国路神秘富翁

正如叶简明的发家史一样，这20栋别墅也笼罩着一层神秘色彩。它们位于前法租界的核心区，与著名的兴国路宾馆斜对面，周围都是一些著名的老平房，路两旁的梧桐树据说有几百年的树龄。

与《繁花》中黄河路主要繁华商业街不同，兴国路有一种悠闲、安静的气质，更像是一位矜持的贵族，完美诠释了上海所强调的底蕴和气质。

兴国路上的楼盘稀缺，开发商的机会很少。拥有兴国路的房产大多不是富就是贵。只有当野心和欲望旺盛时，真正的富人才能取得长久的成功。

事实上，这20栋别墅的开发商并非华新集团，而是1987年在香港成立的外资公司大中华国际集团。90年代末，上海正在经历日新月异的变革，机遇无限。

当时，大中华国际已在房地产领域崭露头角，在深圳开发了多个物业，并将触角延伸至上海。截至目前，大中华国际产业已涵盖房地产、商业、酒店、电视传媒、能源、港口、大型国际物流中心等多元化产业。

公开资料显示，翡翠花园的开发商达达置业（上海）有限公司（以下简称达达置业）成立于1994年，目前已被列入经营异常名单，严重违法行为，限制高消费。

持有该公司100%股份的二来有限公司唯一股东为Sam。后者最初由中国国际集团控股。

据大中华国际称，在出售前，该公司已持有该物业超过17年，但出租率似乎不佳。从2009年到2011年，入住率甚至从30%下降到5%。

直到2012年7月，华鑫集团才收购了这20栋别墅。

当时，华信以4.478亿港元（当时约合人民币3.655亿元）收购大中华%股权，后者持有的房产为翡翠花园的20栋别墅。同时，华信还收购了其他产权持有者的剩余股权。

据此计算，华信为这20栋别墅支付了约10.4亿港元（当时约合人民币8.49亿元）。大中华国际表示，当时这20栋别墅的价值约为人民币7.4亿元。

2015年，原本用作住宅用途的翡翠苑成为华新集团总部。据此，20栋别墅中的大部分都进​​行了结构改造。其中，一栋别墅已被拆除，改建为穹顶建筑。每栋住宅楼原本都规划有地下室，但现在大部分都进​​行了不同程度的改造，有的改造成食堂或活动室。然而，这些修改尚未获得任何批准。

据财新网报道，“这20栋大楼更像是一个金字塔形的王国。最顶层的叶简明有自己的‘董事长楼’，几位执行董事共用‘总裁楼’，其他高管则分布在各处。” “在大楼里”。 “董事长楼”周围是金黄色为主色调的建筑。

随着华信集团的破产清算，这20栋见证了叶简明辉煌时刻的别墅也被搬上了拍卖场。然而，他们已经多次被拒绝。 2021年8月，报价16.8亿，拍卖失败。 2023年报价17.6995亿，拍卖再次失败。直到最近，新买家来了。

张海军向凤凰网《风暴眼》透露，拿下这个项目并不容易。他指出，首先，根据上海目前的购房政策，需要征集20个购房配额，这已经是一个很大的挑战。其次，要准备十亿以上的资金，毕竟别墅的价格摆在那里。此外，该项目的违法建设整改仍需审批，流程可能相当复杂。

不过，不少上海房产中介将这笔交易形容为“钢老板捡漏”。 “按照成交价来看，均价约为15.65万元/平方米，绝对低于市场价。”一位房产中介告诉凤凰网暴风眼。

张海军甚至直言：那块地卖到20万一平米，还有人愿意买。在他看来，这是一笔稳操胜券的交易。 “把违建修好，重新包装一下，然后抵押给银行，轻轻松松就可以套现14亿元。”他说。

翠园资产评估为17.68亿元，但起拍价仅为13.72亿元，相当于折价7.6%，成交价14亿元也折价7.9%。

02、“钢铁水泥”也疯狂：有人准备百亿抄底

在房地产市场深度周期性调整之际，一个引人注目的现象是，像永钢集团这样的传统能源企业已经成为房地产行业的常态。

据凤凰网《风暴眼》不完全统计，2023年以来，此类能源企业在房地产领域的交易额已突破百亿元。

不过，与上海这20栋“稀有”别墅不同，大多数能源公司更青睐成熟资产。例如，高端酒店、写字楼、科技创新园区、仓储物流园区等。这些资产类型不仅能够产生稳定的现金流回报，而且具有较高的增值潜力和抗风险能力。

中国房地产数据研究院院长陈胜表示，“有些资产虽然不在繁华的市中心，但由于其优良的运营效率和稳定的收益表现，也可以被视为优质资产。”

以高档酒店为例。除疫情等极端情况外，此类资产通常能够凭借优质的服务、优越的地理位置和强大的品牌效应吸引源源不断的客流。这能为企业带来稳定、持续的现金流回报，实现资金保值增值。这种“坐享其成”的投资模式深受能源公司老板们的喜爱。

去年，江苏金丰水泥集团有限公司（以下简称金丰水泥）的动作尤其引人注目。公司连续两招，收购虹口喜来登酒店和苏州河畔的地标建筑宝格丽酒店，总价40.73亿。

2023年11月，具有内蒙古煤炭企业背景的上海永鹏实业有限公司斥资41.42亿元拿下中粮海景一号公寓5、6、7号项目。此前，中国金茂以28亿出售北京金茂威斯汀酒店，煤炭企业也参与收购。

这些公司往往携带大量资金并进行大量采购。

张军向凤凰网《风暴眼》透露，金峰水泥拿100亿元银行信贷购买底部房产。 “至少花了100亿，而不是80亿。现在我们只花了40亿，”他进一步说道。去年10月以来，张海军已经向金峰水泥推荐了两三个项目。

然而，交易过程往往充满游戏和较量。其中，最核心、最敏感、最有争议的问题就是价格。 “上海待售的酒店、写字楼基本都已经考察完毕。”张海军透露。但与之前的抢购不同的是，这些能源企业似乎并不急于采取行动。

“他们现在的策略是便宜就买，不便宜就慢慢谈。”张海军说。据他了解，金峰水泥收购上海宝格丽酒店时，对方最初的报价是30亿以上，但最终谈妥的却是20亿以上。

03. 现在是买入的好时机吗？

能源企业巨头纷纷收购房产，体现了社会财富结构的新变化。

早在十多年前，能源公司的老板们就挥舞着支票簿，在房地产行业掀起了波澜。时至今日，房地产市场上还流传着许多关于煤老板的传说：他们手里拎着装满现金的蛇皮袋，坐公交车四处张望，一旦找到目标，就毫不犹豫地买房。财产。

煤老板甚至支持潘石屹的黄金时代。 2004年，他在山西设立SOHO中国销售总部，并带领营销团队多次在山西、陕西、内蒙古等地区举办产品推介会。

2006年，山西客户的采购额占SOHO中国总销售额的40%。 2008年金融危机期间，三里屯SOHO开业首周销售额就达到20亿左右，其中一半顾客是煤老板。

但历史的巨轮从未停止转动。每个行业的兴盛与衰落都如同一部史诗般的长剧。没有人能够永远站在山顶。随着行业周期的波动，他们逐渐从房地产舞台消失。

然而，就在房地产市场陷入低迷的时候，他们却以意想不到的速度卷土重来。

在陈胜看来，能源企业在过去几年的分红期后积累了大量现金，其在房地产市场抄底更多是出于资产配置的考虑。

2021年9月后，全国部分地区突然拉闸限电的现象成为人们热议的焦点。这一突如其来的变化，让煤炭供应更加紧缺，煤炭价格如脱缰野马般持续飙升，屡创新高。这种疯狂上涨的行情被市场形象地称为“煤炭疯狂”。

数据显示，2021年，全国规模以上煤炭企业实现利润总额7023.1亿元，同比增长212.7%。 2022年，全国规模以上煤炭企业营业收入4.02万亿元，同比增长19.5%，利润总额1.02万亿元，同比增长44.3%；应收账款5320.1亿元，同比增长23.1%。

水泥和钢铁行业也是如此。 2021年，22家水泥上市公司将实现营业总收入8889.05亿元，净利润1006.97亿元。当年重点大中型钢铁企业累计实现营业收入6.93万亿元，同比增长32.7%；累计实现利润总额3524亿元，同比增长59.7%。

以江苏永钢为例。 2021年净利润55.1亿元。 2022年虽然有所下滑，但仍有30.1亿元的利润。

但尽管利润丰厚，陈胜在与这些能源企业的交流中发现，由于能源消耗和环保要求的增加，他们普遍认为未来行业需求将会下降。因此，他们会利用现有资金投资优质标的，以应对未来的不确定性和变化。

过去，这些优质资产很少在市场上流通。 “不过，随着房地产市场环境发生深刻变化，流动性风险逐渐显现，一些开发商和业主开始愿意交易手中的优质资产，在价格上表现出更大的灵活性。这是一个很好的入手机会。”陈胜说道。

中国企业资本联盟副理事长白文喜表示，房地产作为实物资产，具有较高的稳定性和抗通胀能力。对于能源企业来说，购买房产可以达到资产配置、降低风险、增加资产的目的。长期价值。 “趁现在价格较低的时候抄底，当市场回暖时你可以获得更高的回报，”他进一步提到。

不过，这些老板们是否再次像过去那样准确把握市场时机，只有时间才能证明。

*由于微信改版，公众号文章不再完全显示标题封面。如果您不小心，很容易错过我们的更新，甚至可能再也看不到我们的推送。

如果您还想经常看到我们的文章，建议给凤凰网财经加个“星”。

【热门视频推荐】

凤凰网财经官方微信号：

如果喜欢这篇文章请转发并点击阅读支持风采