北京市商品房预售资金监督管理办法实施细则及重要性解析

aizixun8

京建法[2013]11号

各区、县住房城乡建设委员会（房管局），经济技术开发区房产局，各商业银行，各房地产开发企业，各有关单位：

《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（京建发[2010]612号）（以下简称《暂行办法》）自2010年12月1日起施行，对商品房预售资金监督管理暂行办法进行了规范。使用商品房预售资金和维持购房。维护人民群众合法权益发挥了积极作用。为进一步加强我市商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于相关项目建设，结合《暂行办法》实施，北京市住房和城乡建设厅城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行监督管理委员会北京监察局联合制定《北京市商品房预售监督管理办法》资金”。现印发给您，请遵照执行。

北京市住房和城乡建设委员会中国人民银行营业管理部

中国银监会北京监管局

2013 年 5 月 17 日

北京市商品房预售资金监督管理办法

第一章 一般规定

第一条 为加强本市商品房预售资金的监督管理，规范商品房预售资金的使用，维护购房者的合法权益，根据《 《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）和《关于进一步加强监管有关问题的通知》 《关于规范房地产市场和完善商品房预售制度的通知》（建房[2010]53号），结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内申请商品房预售许可的项目，预售资金的征收、提取、使用和监督管理适用本办法。

本办法所称商品房预售资金，是指购房者支付的定金、首付、购房贷款以及其他形式的购房款。

第三条 本市商品房预售资金监督管理遵循政府引导、银行监管、多方监管、资金专款的原则。

第四条 北京市住房城乡建设委员会（以下简称市住房城乡建设委员会）负责指导全市商品房预售资金监管，组织建设相关管理部门。信息系统。区、县住房城乡建设部门负责指导、监督、协调本行政区域内商品房预售资金监管的具体实施。

中国人民银行营业管理部（以下简称中国人民银行营业管理部）负责商品房预售资金监管专用账户（以下简称： （如商业银行的专用账户）。

中国银监会北京市监管局（以下简称北京银监局）配合市住房和城乡建设委员会指导和监督商品房预售资金监管等相关行业监管工作。

商业银行应当在主管部门的指导和监督下对专用账户进行监管。

第二章 一般规定

第五条 房地产开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择商业银行作为商品房预售资金监管专用账户开户银行（以下简称监管银行），并签署与监管银行签订预售资金监管协议，并遵守预售资金监管协议。牌照申请符合在监管银行开设专用账户的原则。房地产开发企业不得从专用账户提取现金。

预售资金监管协议示范文本由市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、北京银监局共同制定。

第六条 商品房预售资金全部存入专户，监管银行对重点监管指标实施重点监管，优先保障项目建设。

重点监管指标是指预售项目施工、设备安装、材料采购、配套建设、代收代建等所需相关建设费用总额。其中，住宅项目应包含按照本市有关规定达到同时交付使用条件所需的建设成本。

第七条 房地产开发企业申请商品房预售许可证时，应当在预售计划中明确预售资金监管计划，并提交预售资金监管协议。预售资金监管计划应当包括以下内容：

（一）重点项目监理指标；

（二）项目资助计划；

（三）专用账户名称和账号；

（四）其他需要说明的情况。

房地产开发企业取得商品房预售许可证后，应当在销售场所公示预售资金监管方案和监管协议。

第八条 市住房城乡建设委员会应当通过门户网站公示监管银行名称、账号、专用账户、预售项目账号。

第九条 项目资金使用计划按照地下结构竣工、主体结构竣工、竣工验收备案、初始登记完成四个阶段设置资金使用节点。

项目拟预售建筑中最高建筑为7层以上（含7层）且10层以下的建筑的，可增加“建筑层数达到二分之一”节点；拟预售建筑中最高的建筑为10层，10层以上（含10层）的建筑，节点为“建筑层数达到三分之一”和“建筑层数达到二层”可以添加“三分之二”。

房地产开发企业应根据自身财务状况和融资能力，合理确定各节点的资金数额。完成初始注册前，专用账户内资金不得低于重点监管限额的5%。

第十条 区、县住房城乡建设主管部门参照本区、县建设项目综合造价，根据交付使用情况确定重点工程监理指标和各节点资金数额。项目的条件。在确定保障性安居工程各节点重点监管指标和缴费指标时，应考虑其建设和销售特点。

第十一条 预售项目需要变更监管银行的，房地产开发企业和监管银行应当首先向区、县住房和城乡建设主管部门提出申请。变更期间，各区县住房和城乡建设主管部门暂停了该项目的网上签约。

项目暂停网上签约后，房地产开发企业应终止与原监管银行的监管协议，重新选择监管银行，开立新的专用账户，并签订预售资金监管协议；项目已售出的，还应通知所有购房者和购房者。贷款银行将变更情况通知监管银行，将原专用账户内的资金全部划入新开立的专用账户，并注销原专用账户。上述事项办理完毕后，房地产开发企业应当持下列材料到区、县住房和城乡建设主管部门办理变更手续。区县住房城乡建设部门恢复项目网上签约。

（一）变更监管银行的申请；

（二）监管协议的终止；

（三）新签署的监管协议；

（四）购房者已获悉监管银行变更情况的证明文件；

（五）监管银行变更情况已通知购房贷款银行的证明文件；

（六）新监管银行出具的向新专用账户划转资金的证明材料；

（七）原监管银行出具的原专用账户注销证明材料；

（八）区、县住房城乡建设主管部门要求的其他材料。

第十二条 预售资金监管期间，房地产开发企业发生名称变更、项目转让等情况的，房地产开发企业必须办理预售资金监管相关变更手续。 。

第三章 预售资金的归集、存提

第十三条 项目预售过程中，货款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收取除保证金外的其他商品房预售资金。

房地产开发企业收取的保证金应当在商品房网上签约后5个工作日内存入专用账户。

第十四条 购房者申请贷款时，房地产开发企业应当向贷款银行提供专用账户作为贷款账户。贷款银行应将贷款直接划入专用账户。

第十五条 专户内资金超过剩余工程建设节点支付限额后，房地产开发企业可以向监管银行申请提取多余资金，优先用于工程建设。

第十六条 房地产开发企业向监管银行申请提取预售资金的，应当提出书面申请，并提交下列材料：

（1）地下结构竣工时，提交勘察、设计、施工、监理（施工）等单位签字（盖章）的《地基及基础部工程验收记录》；

（2）施工层数达到节点的三分之一、二分之一、三分之二时，提交勘察、设计、施工签字（盖章）相应层数的《主体结构基材》 、监理（建设）等单位。分公司工程验收记录》；

（三）主体结构竣工时，提交勘察、设计、施工、监理（施工）等单位签字（盖章）的《主体结构分部工程验收记录》；

（四）竣工验收备案节点，提交建设、设计、施工、监理等单位签字盖章的《北京市住房建设和市政基础设施工程竣工验收登记表》。

第十七条 监管银行履行专用账户资金提取审核职责。收到房地产开发企业的资金申请后，应当对申请材料进行审核。符合资金使用条件的，5个工作日内拨付资金。

第十八条 专户内资金未达到剩余工程建设节点支付限额，房地产开发企业与购房人解除购房合同时，房地产开发企业可持网上出具的解除合同证明文件由区、县住房和城乡建设主管部门组织实施。 ，向监管银行申请退还已入账的相应购房款，监管银行应在两个工作日内拨付。

专户内资金超过剩余工程建设节点支付限额后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业应当自行退还款项。

第十九条 预售工程房屋初始登记完成后，房地产开发企业可以凭房屋所有权登记证书向监管银行申请解除资金监管、注销专用账户。监管银行经审核符合条件的，应当在3个工作日内解除对该项目预售资金的监管，并注销专项账户。

房屋所有权登记中的门牌号与预售许可证中的门牌号不一致的，房地产开发企业应当一并提交《房地产测绘成果登记表》。

第二十条 有下列情形之一的，市和区、县住房城乡建设主管部门可以暂停从房地产开发企业专用账户提取资金，督促房地产开发企业尽快整改，并可协调有关部门对专户资金的使用情况进行监督。

（一）预售项目发生质量事故的；

（二）预售项目未按时交付或存在无法按时交付风险的；

（三）房地产开发企业存在严重违法违规行为，影响项目建设的；

（四）市和区、县住房城乡建设主管部门认为的其他情况。

第二十一条 当专户资金未达到剩余工程建设节点支付限额时，房地产开发企业支付工程建设费用或者农民工工资出现困难，存在社会矛盾风险隐患的，确有必要使用预售资金支付相应费用的。 ，可向区县住房和城乡建设主管部门提出书面资金申请。经区、县住房城乡建设主管部门审核后，可以提取应急资金。区、县住房和城乡建设主管部门应当对本项目资金使用情况进行监督。

第四章 监督管理

第二十二条 监管银行应当指定专人负责预售资金监管，严格按照本市商品房预售资金监管系统相关接口规定，准确、及时上传数据；并符合市、区、县住房和城乡建设主管部门的要求。汇总数据，报告专户进出账情况，配合预售资金监管执法。

第二十三条 监管银行发现预售资金未按时足额存入专用账户的，应当及时向区、县住房城乡建设主管部门报告相关情况。

第二十四条 监管银行应当加强专用账户管理，建立健全授权、审批等内部管理制度，定期检查预售资金审批、支出等制度执行情况。发现会计违规等问题的，应当立即纠正。

第二十五条 区、县住房城乡建设主管部门应当做好日常指导和监督工作，建立预售项目检查制度。发现项目账务存在问题的，责令房地产开发企业限期改正。逾期未改正的，暂停网上合同签订。 。发现监管银行存在违规行为的，应将相关信息报告市住房城乡建设委员会。

第二十六条 房地产开发企业有下列情形之一的，由市和区、县住房城乡建设行政部门责令限期改正：逾期未改正的，暂停违法项目网上签约，并将其违法行为记入企业信用信息系统。情节严重的，暂停该房地产开发企业在本市所有房地产开发项目的网上签约，并向社会公布。

（一）未按照本办法规定归集、存提预售资金的；

（二）以收取其他款项为由逃避预售资金监管的；

（三）提供虚假证明材料申请预售资金使用的；

（四）未按照本办法规定向购房贷款银行提供专用账户作为贷款账户的；

（五）其他违反预售资金监管规定的行为。

第二十七条 监管银行有下列情形之一的，市住房城乡建设委员会应当通知中国人民银行营业管理部、北京银监局作出相应处理；违规情节严重的，新建预售项目不予监管。

（一）未按照要求审核资金申请、拨付预售资金的；

（二）发现房地产开​​发企业违规收缴预售款，未及时向区、县住房城乡建设主管部门报告的；

（三）未按照预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；

（四）其他违反预售资金监管规定的。

第二十八条 建设单位、监理单位提供虚假证明或者采取其他方式协助房地产开发企业违规提取预售资金的，由市和区、县住房城乡建设部门对相关责任单位和依法追究责任人员的责任，并将其违法行为记入企业信用信息系统并向社会公开。

勘察单位、设计单位违反上述规定的，由市和区、县住房城乡建设部门移送有关管理部门处理。

第二十九条 违反本办法规定，有关部门工作人员在预售资金监管中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第三十条 本办法自2013年7月1日起施行。《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（京建发[2010]612号）同时废止。