温州市物业管理办法详解：前期物业管理规定与合同要求

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温州市物业管理办法《全文》

第三章 前期物业管理

第三十九条 建设单位应当按照规定通过招标方式选择、招聘具有相应资质的物业服务企业。

第四十条 房屋出售、拆迁、安置前，建设单位应当制定暂行管理规定，作为房屋买卖合同、安置合同的附件。

建设单位出售房产、拆迁时，应当向购房者、被拆迁人出具临时管理协议，并有义务作出说明。

购房人、被拆迁人与建设单位签订房屋买卖合同或者拆迁安置合同时，应当书面承诺遵守临时管理规定。

第四十一条 建设单位与购房人、被拆迁人签订的房屋买卖、拆迁、安置合同，应当包括前期物业服务合同约定的主要内容。

第四十二条 前期物业服务合同约定的期限自前期物业服务合同签订之日起至第一届业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

第四十三条 房产未竣工验收或者未竣工验收的，不得交付使用。房屋交付使用后，因房屋质量不合格而产生的法律后果由建设单位承担。

物业服务公司接收物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场所进行检查，并作出相应记录；发现与竣工验收数据不符或者存在质量问题的，应当向建设单位提出书面整改意见，并向物业管理部门或者其他有关管理部门报告；整改合格后，方可办理书面移交手续。

第四十四条 建设单位办理物业交接手续时，应当按照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关规定向物业服务公司移交资料，双方并在移交验收表上签名并盖章。 ，并报物业管理部门备案。

前期物业服务合同终止时，物业服务公司应当及时将相关信息移交给业主委员会。

第四十五条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上建筑总面积7‰的比例免费配置、提供物业管理用房；但是，物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业管理区域的比例分配物业管理区域。按建设工程规划许可证规定的总建筑面积3‰的比例配置，免费提供物业管理用房。

物业管理建筑应当与新建物业同步设计、同时施工、同时交付。其位置和面积应当在批准的建设工程规划设计方案中明确，建设单位不得擅自改变。

物业管理建筑应当集中、设计合理、使用方便。建设单位不得将违法建筑、共用区域、划配公共区域以及不便于物业管理的房屋提供为物业管理用房。

第四十六条 物业管理建筑物应当具有独立的产权，具有正常的使用功能。房屋主管部门在发放商品房预售许可证、办理房屋所有权初始登记时，应当核定并注明物业管理用房。

第四十七条 国务院《物业管理条例》施行后，物业管理建筑物依法属于全体业主共同所有，可供物业服务公司免费使用。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变用途。

国务院《物业管理条例》施行前用于物业管理的房产，其产权归属及其使用收入按照《温州市住宅小区物业管理暂行办法》的规定执行。 》（市政府令第48号）。

第四十八条 任何单位和个人不得侵占、使用或者处分业主所有的建筑区内的道路、绿地、其他公共场所、房产公用部分、公共设施、共用设施设备和物业管理建筑物。法律。

第四章 物业管理服务

第四十九条 业主大会决定对物业管理区域实行委托管理的，应当按照公开、公平、公正的方式选择物业服务企业统一提供物业服务。

第五十条 物业服务企业不得以出租、挂靠、出借等形式转让或者变相转让物业服务企业资质证书。

第五十一条 业主委员会应当参照物业服务合同示范文本，与业主代表大会选定的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当按照物业服务合同提供服务，定期听取业主和非业主使用者的意见和建议，接受业主的监督。

第五十二条 物业服务企业接收物业时，应当向业主委员会办理物业交接手续。业主委员会应当将有关信息移交给物业服务企业。

第五十三条 物业服务企业可以按照物业服务合同聘请专业机构承担电梯维修、消防设备维修等专业服务，但不得将物业管理区域内的全部物业服务委托或者转让给他人。

第五十四条 物业服务合同期满前3个月，业主委员会应当召开业主大会，决定是否续签合同。决定续聘的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；决定不予续展的，重新公开遴选物业服务企业，书面通知物业服务企业，并在物业管理区域公示全体业主。

物业服务合同到​​期，合同当事人未作出是否续订合同的决定的，原物业服务合同继续履行。

第五十五条 业主委员会不得擅自解散物业服务企业，物业服务企业的解散由业主大会决定。

业主大会、物业服务公司决定提前解除物业服务合同的，应当提前三个月书面通知对方，并在物业管理区域内显着位置向全体业主公告。

第五十六条 物业服务合同终止或者依法终止的，物业服务企业应当在约定期限内退出物业管理区域，并移交物业管理建筑物、配套设施设备、相关场地、物业档案。及其他财产交给业主委员会。配合新选定的物业服务企业完成交接工作。

第五十七条 物业管理部门应当加强对物业服务企业的监督和考核，建立企业信用档案，并向社会公开。

物业管理行业协会应当加强对物业服务企业及其从业人员的自律管理，配合物业管理部门建立信用档案。

第五章 物业服务收费

第五十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务项目和服务水平相一致的原则。建设单位或者业主委员会、物业服务企业应当按照服务合同约定的《温州市物业服务收费管理实施办法》进行物业管理。

普通住宅物业服务可试点实行按项目收费，建立服务标准规范、收费公开透明的物业服务收费机制。

第五十九条 物业服务企业应当在物业管理区域的显着位置公示物业服务项目、服务水平、服务标准、收费标准。

物业服务公司根据业主委托，可以提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。

第六十条 物业服务费按照业主自有物业的建筑面积计算，并按时足额缴纳。业主与物业服务企业另有约定的，从其约定。

第六十一条 物业竣工验收交付使用前发生的物业服务费，由建设单位承担。物业竣工验收交付业主后产生的物业服务费由业主承担；但是，建设单位与业主约定由建设单位承担物业服务费的，由建设单位承担物业服务费。

物业管理区域内未出售或者搬迁的空置房产，物业服务费由建设单位承担。

第六十二条 业主未按照物业服务合同约定缴纳物业服务费的，物业服务企业有权要求业主限期缴纳，业主委员会应当督促业主缴纳。 ;业主拒不缴纳或者逾期不缴纳物业服务费的，物业服务公司可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第六十三条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取相关费用。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位可以按照自愿、公平的原则与物业服务公司签订委托代收协议，委托代收相关费用并缴纳相应的手续费。 。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第六章 财产使用与维护

第六十四条 业主和非业主使用人使用房产，必须遵守法律、法规、规章和管理规定（暂行管理规定）。

业主和非业主使用人使用物业时，必须正确处理供水、排水、通风、照明、通道、维修、装修、环境卫生、环境保护等相邻关系。

第六十五条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内下列共用部位、共用设施、设备，损害业主共同利益：

（一）公共门厅、管井、楼梯间、走廊、消防通道；

（二）道路、场馆、绿地、屋顶；

（三）其他共用零部件、共用设施、设备。

业主、物业服务企业因物业维修或者公共利益确需临时占用、挖掘的，必须征得业主委员会和直接利害关系人同意，并依法办理相关手续。临时占用、挖掘时，应当采取措施保证交通安全，并及时恢复原状。

第六十六条 业主和非业主使用人不得违反法律、法规、规章和管理规定（暂行管理规定），将住宅改为商业建筑。

业主、非业主使用人将住宅变更为商品房的，除遵守法律、法规、规章和管理规定（暂行管理规定）的规定外，还必须征得利害关系人的同意。

物业服务企业发现业主、非业主使用人将住宅改建为商品房违反法律、法规、规章和管理规定（暂行管理规定）的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当及时报告规划、国土资源等有关行政部门。

第六十七条 业主、非业主使用人装修房屋的，应当事先通知物业服务公司；非业主使用人还应当向业主提供同意装修的书面意见。物业服务企业应当书面告知业主或者非业主使用人装修时的禁止行为和注意事项。

第六十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同，加强对物业装修、装修活动的检查，发现业主和非业主使用人在装修、装修过程中有违反法律、法规、规章和管理规定（暂行管理规定）的行为。 。行为人未按要求改正的，应当及时向物业管理部门或者有关行政部门报告，并依法处理。

第六十九条 物业服务企业从事物业维护、修理、监理等活动时，业主或者非业主使用人应当提供便利。

需要业主、非业主用户提供便利的，应当事先通知，并与业主、非业主用户协商有关具体事项。

第七十条 物业管理区域内规划停放汽车的车库、停车位应当首先满足业主的停车需要。

车库、车位的归属由当事人通过出售、赠与、租赁等方式约定。建设单位应当将车库、车位的处置情况向全体业主公告。业主要求出租空置车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位租赁收费标准由物价部门会同物业管理部门制定。

在未首先满足业主停车需要的情况下，建设单位不得向物业管理区域外的单位和个人出售、捐赠、出租车库、停车位。

第七十一条 业主委员会应当会同物业服务企业根据物业管理区域的实际停车情况制定临时停车方案，提交业主大会决定。

使用物业管理区域共用部位或者场地停放车辆的，应当按照业主大会的决定缴纳临时停车费。临时停车费除维护停车设施和停车管理等必要费用外，由物业服务企业根据业主大会决定，用于补充专项物业维修资金或用于物业管理的其他需要。

物业服务企业临时停车费应当单独核算，独立核算，并接受业主委员会的监督。

第七十二条 物业管理区域内的密封地下室平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得出售。

防空地下室平时作为停车位时收取的停车费，按照有关规定用于防空地下室的日常维护管理和停车管理的必要费用。具体收费标准由物价部门会同物业、人防部门制定。

按照有关规定管理人防地下室的物业服务公司应当做好日常维护管理工作，确保人防地下室处于良好状态。

第七十三条 大型车辆、载运危险化学品的车辆不得进入居民区。车辆进入住宅小区必须遵守下列规定：

（一）慢速行驶，给行人和非机动车让路的；

（二）禁止鸣喇叭，防止噪音；

（三）在依法设置或者指定的车库、停车位内有序停放，不得影响其他车辆、行人正常通行，不得损坏绿地及其他共用区域、共用设施、设备，且不得阻碍消防通道。

物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理。发现违规行为的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门依法处理。

第七十四条 利用共有部分财产和共有设施、设备进行经营活动，必须征得相关业主同意。

合法使用共有部分物业和共有设施、设备的收益，由物业服务企业根据业主大会的决定，用于补充专项物业维修资金或者用于物业管理的其他需要。

物业服务企业合法使用共有部分物业、共有设施、设备取得的收入，应当单独核算、独立核算，并接受业主委员会的监督。

第七十五条 业主大会、业主委员会、物业服务公司对随意丢弃垃圾、排放污染物、噪声、违规饲养动物、建筑垃圾等损害他人合法权益的行为，应当给予纪律处分。违法、侵占通道、拒不交纳物业费等行为的，根据法律、法规和管理规程，行为人有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除障碍、赔偿损失等。

第七十六条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用设施、设备，经有关部门联合验收后，应当移交相关专业单位管理。专业单位和施工单位。建设单位或者物业服务企业应当同时将相关技术资料移交给相关专业单位。

本办法施行前已成立业主大会的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务公司按照前款规定负责办理移交手续。段落;已移交使用的无物业管理的住宅小区，由所在地的街道办事处、居民委员会负责办理移交手续。按照前款规定牵头组织交接手续。

已交付使用的住宅小区在办理交接手续时，发现共用设施、设备不能正常使用或者存在安全隐患的，业主委员会、街道办事处或者居民委员会应当将设施、设备修复至正常状态，消除隐患后移交专业单位。管理。

专业单位无正当理由拒绝、拖延接管物业区域内共用设施、设备的，由市、县人民政府责令限期接管管理。

第七十七条 接管物业区域内共用设施、设备后，有关专业单位应当及时维修、保养、更新，保证设施、设备的安全运行和全体业主的正常使用。

有关专业单位因维修、保养、改造等需要，临时占用、开挖道路、场地、绿地等共用部位、共用设施、设备的，应当提前在公共场所显着位置公告。物业管理区域并依法办理相关手续；有关专业单位应当确保交通安全，及时恢复原状。业主和物业服务企业应积极配合和支持。

第七十八条 住宅、住宅小区内的非住宅以及与单体住宅结构相连的非住宅的业主应当按照国家和省、市有关规定缴纳专项维修资金。

专项维修资金的缴存、使用、管理和监督办法，由市物业管理部门会同财政等部门另行制定，报市人民政府批准。

第七十九条 建设单位应当按照国家和省规定的保修期限和保修范围承担保修期内的财产保修责任。建设单位可以委托物业服务公司进行维修，也可以自行组织维修。

物业竣工验收前，建设单位应当按照国家、省、市有关规定向物业管理部门缴纳一次性保修金。

物业保修金的缴存、使用、返还、管理和监督办法，由市物业管理部门会同财政等部门另行制定，报市人民政府批准。

第八十条 物业服务企业应当加强对物业的检查。发现安全隐患的，应当按照物业服务合同的规定及时维护、修理或者通知责任人及时维护、修理。

责任人应及时维修，消除隐患。责任人不履行维修义务的，经业主大会或者业主委员会同意，物业服务公司可以代为进行维修保养，必要的费用由责任人承担。

第七章附则

第八十一条 业主大会决定自行管理或者委托其他管理人管理物业的，按照本办法有关规定执行。

第八十二条 本办法自2010年1月1日起施行，2000年10月21日温州市人民政府发布的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。