2019年武汉楼市走向分析：暴涨还是暴跌？科学解读市场趋势与政策影响

aizixun8

作者有话要说：2018年刚刚结束。对于2019年武汉楼市的走向，有人认为会暴涨，也有人认为会暴跌。持前一种观点的多为炒房客，持后一种观点的多为炒房客。两者都过于主观且缺乏知识。科学分析依据。

一

市场下跌趋势明显

回顾2018年的武汉楼市，确实可圈可点。上半年，所有的房产都红火，但到了下半年，却全部变成了条子。真应了那句话：出来混，迟早要还的。 。

从上图可以明显看出，从2018年第二季度开始，武汉商品房市场出现了供大于求的局面。全年价格波动较大，但总体趋于稳定。这个数据和我们的实际体验是一样的。随着供应量的不断增加，去年下半年可供选择的楼盘较多。这在年初是不可想象的。此外，受调控和限价政策影响，2018年价格上涨幅度不大，总体平稳。随着市场下行，部分楼盘甚至变相降价。

从市场开放程度来看，2018年武汉楼市出现了非常明显的下滑。众所周知，2017年武汉推出了100多个太阳能项目。2018年伊始，武汉的房地产市场也在突飞猛进。 ，不断发射太阳能并追求成功。开发商和房地产顾问就更高兴了。

然而，从去年下半年开始，我们可以清晰地看到，开发商只公布了开盘销量，而不敢再提销售销量，因为他们心里清楚，自己真的卖不出去——有的项目已经售完7套，也有很多人卖10%、50%甚至只卖10套。很多房产顾问更是一头雾水。约定的阳光在哪里？只有在夜深人静的时候，躲在无人的角落里，偷偷地哭泣。 ——房产顾问还是原来的人，没有变，只是市场真的变了。一旦市场真正开始下跌，“无论肖邦多么出色，他也无法演奏出令人惊叹的作品。”

二

行业洗牌加剧

2018年，随着市场低迷，整个房地产行业陷入动荡。以某房企为代表的开发商上半年仍在快速扩张。下半年，他们紧急调整战略：产业新城、特色小镇等板块纷纷拓展业务。大规模裁员，传统房地产项目开发部门裁员，其他非一线业务部门也可以裁员。经过10多年的高速发展，房地产行业终于在2018年迎来了史上最大的裁员潮，应该说影响到了整个行业，甚至是那些暂时没有被裁员的从业者存在。 ，每天如履薄冰，心惊胆战——承诺的高薪、承诺的提成、年终奖金哪里去了？抱歉，一点也不。生存已经是第一要务了。赚钱？醒醒吧，认清现实，继续奋斗。

这位曾经光鲜亮丽的房地产从业者于2018年正式跌落神坛，经历了一段悲惨曲折的英雄下场的故事。没有感动别人，却感动了我自己。

房子一旦卖不出去，注定会影响到上下游产业链。据笔者了解，2017年火爆的总承包和分销企业，至少有一半在2018年倒闭了。另一半则生存艰难，盈利能力大幅下降。 2017年这样一个项目赚了几千万，以后只能成为一个值得骄傲的记忆故事。另外，为开发商服务的报纸、媒体、广告公司、活动公司、模型公司等，只会比代理总承包公司的日子更悲惨。业务减少、货款结算困难、裁员过半已成为常态。

三

高压调控仍在继续

刚刚进入2019年，无论是开发商还是购房者都关心着同一个问题：武汉限购政策何时解除？监管何时放松？前者想要更好的卖家，而后者想要更好的买家。

目前，武汉市实行限购、限贷、限价、限精装修“四限”政策，管控堪称史上最严。限购令将许多非本地购房者和投资者拒之门外。限购前，武汉每年有近60%的商品房被外地人购买；限价政策直接控制开发商注册价，维护房价稳定。 ;限贷政策从资金方面抑制了部分投资者。 2018年武汉楼市的下滑，准确地说是“四限”政策高压调控、市场供应增加、经济形势疲软的结果。目前，市场观望情绪浓厚。与2018年初相比，已经过去了30年。河东在河西已有三十年了。

四

2019年预测

事实上，中国没有人能够真正准确地预测2019年楼市的走势。那些说涨或跌的人要么是主观假设，要么是为了吸引眼球而吹牛。

从笔者12年的房地产工作经验来看，需要从城市规划、经济人口、供求、楼市政策、金融政策等多方面进行综合分析，才能做出粗略的预测。可以做出（注意粗略的预测并不是100%准确的预测）明年的市场趋势，如下：

1、长江经济带已上升为国家战略，上海、武汉、重庆被国家定位为长江经济带三大引领城市。武汉第四轮轨道交通规划刚刚获得国家发改委批复。未来几年，地铁里程将突破1100公里，武汉每年至少新增10万人口； 2019年世界军人运动会提升武汉国际影响力；武汉已经成为国家高铁中心等，从城市未来的发展来看，将支撑未来几年武汉房地产的价值和价格。进一步改进。

2、但今年两会、中央经济工作会议等国家层面传递出的信息是，国家确定了“房子是用来住的、不是用来炒的”指导思想，建立房地产开发长效机制，保持房地产市场平稳发展。这是国家的意志，任何人都无法改变。国家不希望房价大幅上涨或下跌。无论房价大幅上涨还是大幅下跌，国家都不允许。未来几年房地产市场仍将保持稳定，武汉市也是如此。因此，在这种国家意志下，2019年武汉市目前的“四限”高压调控政策将继续执行，今年也不会解除限购。维持现状、维护市场稳定应该是武汉市今年的目标。主旋律。

3、房地产的本质是金融。开发商利用财务杠杆获取土地进行开发，购房者和炒房者则依靠财务杠杆购买房屋。本质是一样的，只是各自各得其所，而且数量不同。 2018年，信贷紧缩、融资成本高、融资难严重制约开发商拿地开发投资。因此，很多中小开发商无钱拿地，濒临破产。对于购房者来说，利率上升和限贷政策限制了部分购房者的释放，也打击了部分炒房者。虽然昨天央行降准，释放了1.5万亿流动性，但目前来看只是杯水车薪。只要融资成本不下降、利率不下降，2019年开发商和购房者依然会举步维艰。

综合上述分析：在限购、限价、限贷的综合作用下，加上市场观望情绪浓厚，2019年武汉楼市很难出现大幅上涨。预计2019年武汉楼市整体仍将处于下行趋势，开发商、中介公司仍在艰难前行，利润率和盈利能力可能继续下降。具体体现在房价上，武汉观察人士认为，2019年房价将以稳定为主，可能会有小幅上涨，但肯定不会出现大幅上涨。销量总体与2018年持平。

武汉观察家

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