新天地商业街-天地新城商业综合楼-天地新城商业综合楼

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上海新天地位于上海最为繁华的商业及购物区域。该项目引进了 20 余家首次进入中国的品牌，还有 30 余家独立设计师的专卖店。上海以独特的石库门建筑旧区为基础进行改造，形成了一条集餐饮、商业、娱乐、文化等功能于一体的休闲步行街。这条步行街已经成为上海知名的商业地标，在 2015 年国庆期间，日均人流量达到了 10 万人次。项目(xingm)档案共二十三页。开发商是香港瑞安集团。总占地面积为 52 万。投资总额达 1.5 亿美元。商业占地面积 3 万。业态组合包含零售、餐饮、娱乐。开业时间是 2001 年 9 月。商业型态为商业街且是开放式加购物中心。停车位有 1570 个。项目定位是结合购物、休闲、餐饮、娱乐等多种功能的城市综合体商业空间。

项目定位的业态规划方面，上海新天地主要包含北里、南里以及新天地时尚购物中心这三个部分，其业态涵盖餐饮、零售、休闲娱乐、生活配套服务等，且以餐饮业态为主打。其中，北里的业态主要是休闲娱乐。主力店有新天地壹号以及宝来纳餐厅。南里的业态主要是服务业。主力店是 88 新天地。

3、；新天地时尚购物中心以零售业态为主，主力店为DBHK。家居生活及礼品占比为 2%。新天地时尚购物中心的业态分析有二十三页。北里的主打业态是餐饮，其次的业态是休闲娱乐。从商铺面积来看，餐饮占比达 39.2%，休闲娱乐业态占比是 33.4%，配套服务占比为 17%，零售占比为 10.3%；从商铺数量来看，餐饮占比为 34%，休闲娱乐业态占比为 17%，配套服务占比为 13.2%，零售占比情况未提及。

南里的主打业态是餐饮，餐饮在其业态中占比为 35.8%。南里的其次业态为服务业态，共二十三页进行了业态分析。从商铺面积方面来看，餐饮所占比例为 46.9%，休闲娱乐业态所占比例为 5.6%，配套服务所占比例为 46.6%，零售所占比例为 1%；从商铺数量方面来看，餐饮所占比例为 62.5%，休闲娱乐业态所占比例为 6.3%，配套服务所占比例为 25%，零售所占比例为 6.3%。2. 新天地时尚购物中心引进了 90 多户各有特色的商家，其中 20 余家为首次进入中国的品牌，涵盖国外新兴设计师品牌和本土设计师品牌等，像“英伦袋王”Jas M.B.、美国设计师品牌 MOGG PINK 以及法国设计师品牌等这些品牌都是首次进入中国市场。

30 余家独立设计师专卖店进驻新天地时尚，抓住了设计品牌的良好商机。La Vie 等 30 多个独立设计师品牌在此开设了专卖店。这些专卖店为设计品牌提供了全新的展现平台，也为新兴的潮流消费群体提供了个性化的购物场所。10 余家潮流时尚店将上海新天地时尚购物中心定位为“时尚生活新地标”。这里有多家潮流时尚品牌，像 store 以及 Edwin 等。这些品牌使得购物中心在众多商场里显得格外突出。北里的品牌分析情况如下：特色餐饮有 11 家，其占比为总数量的 22%。南里的品牌分析情况如下：特色餐饮有 6 家，其占比为总数量的 37.5%。整个上海的相关情况共二十三页。

新天地品牌会对上海新天地进行调整，调整周期为 2 - 3 年。当下，在上海新天地中，无论是从商铺面积方面，还是从商铺数量方面来看，零售类业态的比例都有了大幅提升，与此同时，餐饮、休闲娱乐以及配套服务的比例都出现了不同程度的减少。品牌整体调整前和调整后共二十三页涉及到租金分析。上海新天地的租金收取方式是租金加扣点。随着上海新天地持续创新品牌发展道路，目前其零售商业租金在部分小面积商户那里最高已达到 100 元/平方米/天的水平。上海新天地采取只租不卖的经营策略，这使得管理者与经营者得以分离。这样做提高了管理水平，既能让项目以一个统一的市场形象面对消费者，又能充分发挥作用。

品牌错位互补，在上海新天地现有的 98 家租户中，有 85 家来自中国内地以外的国家和地区。对应旅游文化定位，上海新天地中艺术文化类的商业业态所占比例也不小。恰当比例的业态组合，保证了旅游文化定位能够得到最大化的实现。上海新天地的运营策略分析中，招商策略方面：其一，租户需与商家的经营理念保持一致，新天地要求租户具备与新天地相近的思维，并且会组织租户参观商铺。

样板房的作用是让双方逐渐磨合，直至理念一致或接近。选择高品质品牌入驻中西结合的品牌业态，并且全场 80%为国外优质品牌，这使得上海新天地的经营融入了文化，从而得到了项目目标消费者的认可。4、上海新天地时尚购物中心在进行品牌调整时，为即将入驻的品牌店提供了很多优惠措施，例如降低设计师品牌店的销售数量要求。2. 上海新天地会定期举办具有高附加值的活动，以提升其在休闲娱乐领域的影响力和吸引力。

上海新天地会将每个季度举办的活动或商业信息整理成册进行出版和发行，在很大程度上提升了上海新天地项目的知名度和品牌形象。2015 年“十一”黄金周期间，上海新天地的日均人流量为 10 万 - 13 万人次，其人流量甚至超过了一些热门的景区。在此期间，上海新天地举办了“世界音乐节”等多场公共艺术文化活动。ORENO 在日本已经很有人气，会有顾客排队。在中国，除了香港有店之外，最近在上海新天地开出了内地的第一家店。ORENO主打法意料理，启用星级餐厅的厨师掌厨为特

2015 年底，上海新天地版图内将有 2 座全新的购物中心开业。其中一座是“湖滨道”，另一座是“THE HOUSE 新里”。它们的价格仅是高级餐厅的 1/3，展现出独特的色彩。这 2 座购物中心的业态与原有的商业项目存在错位互补的关系。它是上海新天地不断进行品牌升级（shng j）而产生的二次开发项目，并且主要是针对家庭和亲子类客户的。湖滨道购物中心全方位满足中高端消费者需求。该项目分为地下二层和地上三层。引入了大量生活时尚类零售、休闲餐饮及体验式业态。这些业态涉及轻食、书店、个人护理及服务、亲子乐园、特色餐厅、趣味手工、家居用品等。全方位覆盖并满足了周围甲级写字楼商务精英以及高品质住宅社区居民的各类购物需求。

11、与生活需求，并对周围办公楼区域产生“磁石效应”。项目最新规划中，THE HOUSE 新里购物中心独具创意性地进行商户跨界合作。THE HOUSE 新里由新天地南里的 88 新天地精品酒店改造而成。项目将以“创意体验”作为核心主题，引进餐饮、零售、文化、艺术等方面独具创意性的各类商户跨界合作，打造具有无界新意的全新概念空间。这也是上海新天地基于洞察消费市场变化和消费者细分的又一尝试。主建筑面积0.7万业态占比70%为餐饮，30%

偏生活类的零售主力业态餐饮、零售消费客群中高端项目定位融合了设计、艺术、美食、体验等元素，创意空间商户有米其林概念餐厅、零售与美食创意市集、匠人工作坊等各类商户，共二十三页。上海项目（xingm）是旧城改造的典范，上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，与高雅繁华的淮海中路及地铁站相邻。石库门建筑曾是破旧、拥挤且居住条件恶劣的集中体现，它历经多年历史的洗礼，在缺乏保养的状况下，外部以及内部建筑都已变得破旧。

不堪体现为破旧、拥挤以及恶劣的居住条件。这些居住条件集中展现了不堪的状况。然而，富有特色的石门建筑元素，能够体现上海 20 年代的建筑特色，并且是建筑修缮的基础。- 采取外部“整旧如旧”、内部“翻新创新”的改造原则。外部对上海新天地进行修复，开发商依照当年由法国建筑师签名的石库门原有的建筑图纸来实施改造。为了凸显历史感，同时保持石库门建筑的清水砖墙以及房瓦原有的建筑特色，最终达成了“整旧如旧”的目标。例如把防潮药水注射到墙壁的每一块砖以及砖缝之中。

在屋顶铺瓦前，于缝里放置两层防水隔热材料，接着铺上注射了防潮药水的旧瓦等措施。在内部改造方面，针对每座建筑的内部，依据 21 世纪现代都市人的生活方式、生活节奏以及情感世界进行度身定做。在石库门的每栋旧房下进行挖地作业，有的地方需要挖到 9 米深。要铺设和埋置地下水管道、电管道、煤气管道、通讯电缆、污水处理设施、消防系统等。还要在室内安装空调、电子显示器等现代设施设备，总共二十三页的上海项目（xingm）是旧城改造的典范。改造后，上海新天地成为了上海的新地标，是领略上海历史文化和现代（xindi）生活形态的最佳场所。它由占地 52 万平方米的上海太平桥地区旧城改造而成，其中新天地的商业面积为 14.1 万平方米，酒店和服务式公寓面积为 6.1 万平方米，办公楼面积为 39 万平方米，公寓面积为 51 万平方米。

改造后的上海新天地商业用地主要包含两部分，一是南里，二是北里。南里主要是以现代建筑作为主体，同时也有石库门旧建筑作为辅助。而北部地块则是以保留石库门旧建筑为主要特点。整个商业用地面积为 4 万平方米。上海项目旧城改造典范新天地北里共二十三页，它由多幢石库门老房子组成。这些老房子结合了现代化的建筑、装修和设备，从而化身成了多家高级消费场所及餐厅。这些餐厅的菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台岛和香港，充分展现了新天地的国际元素。上海项目(xingm)的旧城改造典范新天地南里建成了一个购物、娱乐、休闲中心，总楼面面积达 2.5 万平方米。该中心于 2002 年中正式开幕，其商业业态主要包含来自世界各地的餐饮场所、时装专卖店、时尚饰品店以及美食广场。

购物中心赏析系列 6 包含场、电影院及一站式健身中心，共二十三页内容。开发商是香港瑞安集团。其中，北里主要以休闲娱乐业态为主，主力店有新天地壹号和宝来纳餐厅。在 2015 年“十一”黄金周期间，上海新天地日均人流量为 10 万至 13 万人次，其人流量甚至超过了一些热门景区。湖滨道购物中心能够全方位满足中高端消费者的需求。THE HOUSE 新里购物中心开展了独具创意的商户跨界合作。上海的这个项目是旧城改造的典范。其具体的改造措施如下：从内外部同时进行改造。在整体规划方面，保留了北部地块的大部分石库门建筑，并且穿插了部分现代建筑。采用了外部“整旧如旧”、内部“翻新创新”的改造原则。上海的新地标，是能够领略上海历史文化以及现代生活形态的最佳场所，此场所总计二十三页。