买房首付贷款怎么算-首付算房贷吗-买房首付贷款算什么费用

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导读

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陈丽以 800 万急售亚运村房产时，张安在金丝眼镜后暗藏算计。他称微信记录不算有效通知。五年的租金情谊在法庭上破裂，因为房东未书面告知售价，也未留足 15 天答复期，最终被判赔偿 7 万。房价飙涨的 65 万差价消散，而《民法典》七百二十六条在审判席上发出铮铮声响，表明优先购买权不是摆设，而是刻在纸背上的刀锋。

内容由-R1模型生成

有用

本案由真实事件改编，文中人物皆为化名，请勿对号入座。

2018 年 9 月，陈丽身处亚运村北辰西路的十字路口。她望着对面那栋浅灰色的住宅楼。在三单元 1602 室的飘窗处，米色纱帘正随着秋风缓缓摆动，而那窗帘是她亲自挑选的。

手机突然开始震动，那是律师发来的开庭通知。她紧紧地握住屏幕的边缘，她的指甲在钢化膜上划出了刺耳的声响。

五前把房子租给张安时，她绝想不到会有今天。

张安那时刚从美国读完金融学博士归来。他入职了北京金融街的一家私募公司。这家私募公司的年薪是五十万。在北京，五十万年薪算中等收入人群了。他的老婆还生下了双胞胎。他可谓是成家立业都已搞定。

有一件事让张安感到烦恼。金融街处在北京长安街附近，而附近小区的房价常常达到十六七万一平。

要买一套六十平的房子，至少需要花费一千万元。即便选择贷款买房，首付也得三百万。以自己每年四十万的薪资来看，在不吃不喝的情况下，攒够首付也需要八年时间。

无奈的张安只能把目光投向租房，他打算租亚运村的房子。

亚运村到公司的距离不是很远，乘坐公交车换乘一次就能够到达，通勤大概需要四十分钟。

关键在于那里的租金较为低廉。一百三十平的大三房，每个月只需一万。对于自己一家四口人来说，居住在此刚好能够满足需求。

没多久，张安就找到了正在出租多余房产的陈丽。

陈丽印象中，张安戴着金丝眼镜，他递上外企工作证和完税证明，说话时一直带着很恰当的微笑，他说：“陈姐您放心，我找风水师看过了，您这房子户型是方正的，客厅明亮且宽敞，最适合当作婚房。”

这句话深深印在陈丽的心中。她用手轻轻抚摸着钥匙串上发出清脆声响的十二把钥匙，这些钥匙是她在北京奋斗二十年积攒下来的十二套房产的象征。

亚运村这套房子是 130 平的大三居。月租一万的价格不算高。不过它的优点在于租客的素质很好。

变故毫无征兆地降临。去年冬天，陈丽所投资的七家连锁饺子馆接连出现了食安方面的问题。

她正在签署购车合同。

销售员递来的金色钢笔突然变得很重，仿佛有千斤之重。墨迹在合同上渐渐洇开，形成一团像乌云般的印记。

王经理，我有一套位于亚运村的房子。我想问一下，把这套房子标价 800 万，它能马上被卖掉吗？她在拨通中介电话的时候，不经意间看到了玻璃幕墙上自己变形的倒影。

挂断电话仅仅十分钟后，张安的微信便跳了出来，并且说道：“陈姐，听说您要卖房？”

陈丽将目光投向对话框里那个微笑的 emoji。突然，她想起了五年前年轻人镜片背后的目光。

她开始快速打字，内容为：“公司的资金在进行周转，对此我真的感到非常抱歉。我会给你留出三个月的时间去寻找新的房子，并且会把你的押金全部退还给你。”

一天深夜在两个月后，陈丽把自己蜷缩在办公室的沙发里，同时倾听着中央空调发出的嗡鸣。

手机屏幕在黑暗环境中亮起。二手房销售 APP 推送了成交提醒，这提醒刺得她眼睛生疼。亚运村片区今日的成交价是 6.5 万/㎡。

她突然坐直身子，膝盖一下子撞翻了茶几上放着的星巴克纸杯，原本温热的咖啡已经变凉，在地毯上渐渐洇出了深色的痕迹。

她哆嗦着点开详细数据，满脸不可置信。两个月前，她以 6 万/㎡的价格贱卖了一套房产，然而此刻在成交记录里，那套房产却明晃晃地标着 7 万的单价。她不停地按动计算器的按键，发出啪啪的声响：130 乘以（6.5 减去 6）等于 65 万。

手机忽然响起，是买家打来的，是为了商量过户的细节。陈丽对着镜子连续练习了三次微笑，然后才接听电话，然而她的嘴角却不受控制地抽搐着，接着说道：“赵先生，您看能不能……”

话没说完就被打断："陈女士，咱们可是签了订金协议的。"

陈丽没办法，只能按800万原价将房子卖给了赵先生。

唉，要是能够再多坚持两个月的话，就能够多得 65 万呢！陈丽将计算器丢在一旁，脸上露出了苦涩的笑容。

陈丽去收房时遇到了困难，张安一家拒绝搬走。他们的理由是陈丽侵犯了他们的优先购买权，要求陈丽把房子以 800 万的价格卖给他。

陈丽无奈地说，她的房子三个月前就挂到网上了，那时候对方是知道她在卖房的。可这段时间对方怎么都没说要买呢，她觉得对方是看到这小区房子涨价了，所以后悔了吧。

张安说：“你当时也没问我买不买啊”

张安一直未搬走，二人僵持了三个月，期间没有任何结果。三个月后，张安购买了新房子并搬离了此处。

僵持的这3个月，陈丽的房子又涨了50万。

陈丽原本以为这个事情已经得到解决了，然而她却意外地接到了法院的传票。她定睛仔细一看，才发现原来是张安将她告上了法庭，并且要求她赔偿 135 万元。

另外有 2 万搬家费。

5 个月后，此案于北京市朝阳区人民法院进行开庭审理。陈丽望向对面身着西装的张安，此时她突然察觉到，张安今天没有佩戴那副金丝眼镜。

被告在出售房屋时，没有以书面形式告知承租人。同时，被告也没有在合理期限内等待承租人的答复。原告律师的声音犹如手术刀划过不锈钢托盘，根据民法典第七百二十六条，原告律师的当事人主张 150 万房价差额赔偿以及相关损失是合理合法的。

旁听席传来窃窃私语，陈丽攥着诉讼状的手指关节发白。

文件的第三页将赔偿清单详细列出了，其中有误工费，还有中介费，以及搬家费，甚至还包含了张安被迫搬到东五环之后每天多花费的两小时通勤时间折算成的费用。

这是一种敲诈行为！休庭期间，陈丽紧紧拉住自己律师的袖口，并且说道：“他明明是知道我要卖掉房子这件事的！”

律师扶了扶眼镜后说道，微信记录不能当作有效的通知证据。同时，您确实没有留够 15 天的答复期。

那么法院会支持张安的诉讼请求吗？

我们首先分析双方诉求和理由是否正确

张安觉得，陈丽在售卖房子的过程中，自己正在四处查看房子。并且，陈丽压根就没有询问他是否有买房的意愿。

现在陈丽的房子涨价了 130 万。她自己另外找房，花费了中介费，还产生了搬家费以及剩余租金等损失，共计 20 万。因为陈丽侵犯了他的优先购买权，所以应当赔偿他的损失。

陈丽认为，张安从开始到结束都知晓她在卖房。在她卖房期间，陈丽一直配合看房，这表明当时她没有购买的意愿。所以，这根本就没有侵犯他的优先购买权。并且据她所了解，当时的张安根本拿不出 800 万来买房。

《民法典》有相关规定，承租人在出租人出卖租赁物时，能够在同等条件下拥有优先购买租赁物的权利。

也就是说张安确实享有房子的优先购买权。

那陈丽是否侵犯了张安的优先购买权呢？

张安知晓陈丽的房子要出售，然而他并不了解房子的出售价格以及付款方式等情况。并且，陈丽也没有正式向张安询问其是否购买房子，同时也没有告知房子的详细信息。

所以陈丽的行为侵犯了张安的优先购买权。

房屋涨价属于不确定因素，不能视为张安的损失。然而，搬家费、中介费以及租金损失等，这些都是张安由于没有买到陈丽的房子而产生的费用，所以应当得到支持。

朝阳区人民法院作出一审判决，陈丽需赔偿张安找房的中介费。同时，陈丽还需赔偿张安的误工费以及租金损失和搬家费，总计 20 万元。此外，对于张安提出的赔偿 130 万元差价的请求，朝阳区人民法院不予支持。

陈丽对此不服，上诉至北京市第二中级人民法院。

北京市第二中级人民法院审理后认为，陈丽在网上挂房卖房时，张安已得知此房要出售。所以，这段时间的 6 万元租金并非张安的实际损失。

张安已经知晓这套房要出售，然而他却采取消极的应对态度，他自身也应当承担相关的损失。

北京市第二中级人民法院随即改判，陈丽需按一半的比例对张安买房的中介费、搬家费、误工费损失进行赔偿，总计 7 万元。

笔者认为，背后涉及两个核心问题，一是房东是否侵犯了租客的优先购买权，二是房价暴涨能否被算作租客的损失。

首先分析第一个核心问题：房东是否侵犯租客优先购买权？

依据《民法典》第七百二十六条以及第七百二十八条的规定，租客所拥有的优先购买权并非是一种“虚设权利”。并且，房东需要履行以下三大法定义务：

通知义务包括：要以书面形式告知租客具体的出售条件，这些出售条件包含价格、付款方式以及交房时间等。

等待期义务：需留足15天答复期（未约定则默认15日）；

同等条件义务：租客购买条件须与第三方买家完全一致。

在本案里，陈丽通过口头的方式告知了卖房的意向。然而，她却没有以书面的形式去说明 800 万的售价以及贷款的方式等这些细节方面的内容。正因如此，租客没有办法去判断自己是否应该行使相应的权利。法院方面判定，陈丽没有正式地去询问租客的购买意愿，这属于程序上的违法行为。

其次，我们来分析第二个问题：房价是否暴涨可以算作租客的损失呢？在本案当中，法院之所以认定房屋涨价所带来的损失不应予以赔偿，是因为房价的涨跌受到政策以及市场等诸多复杂因素的影响，而并非是房东违约所直接引发的。

房东未履行告知义务，这使得租客额外支出了购房成本，租客需按照过错比例承担责任。

近年来，部分地区房价出现大起大落的情况。在此背景下，房东和租客之间关于优先购买权的纠纷不断涌现。那么，房东怎样才能避免这类风险呢？以下是笔者为房东提供的五大避险指南。

1. 通知要"留痕"

通过 EMS 来寄送《优先购买权告知书》，并且在寄送时备注文件的内容。

需包含诸如售价方面、付款方式方面、产权情况方面以及答复截止日期等核心条款。

示例文书要点：

现正式通知您，我打算以 815 万元（包含装修费用）来出售这所房屋。买方需要在 30 天之内将全部款项付清。倘若您有购买的意向，那么请在 2023 年 12 月 20 日之前以书面形式进行回复。如果超过了这个期限，就将被视为放弃相应的权利。

2. 证据要"闭环"

签收回执：要求租客在告知书回执上签字；

视频记录：用手机拍摄告知书张贴在出租屋门上的过程；

第三方见证：可请物业人员在场见证告知过程。

3. 条件要"透明"

披露细节：需明确是否含家具、是否接受贷款、税费承担方式等；

同步信息：有新买家报价时，及时将具体条件转达租客。

4. 期限要"卡死"

15日红线：从书面通知送达次日开始计算答复期；

延期陷阱：租客若要求延期答复，必须签署书面延期协议。

5. 特例要"警惕"

租客弃权书：可协商签订《放弃优先购买权声明》；

资金证明方面，如果对租客的购买能力存在怀疑，那么可以要求租客提供存款证明，或者进行购房资格核验。

首先，笔者提醒部分房东。其次，房东在卖房子前最好去咨询相关律师。再者，要咨询关于优先购买权的问题。最后，这样做是以免日后吃官司。