借名买房-买房借名协议有法律效应-买房借名协议最忌三个字

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房屋的实际出资人会借用他人（登记人）的名义来购房，并且会以登记人的名义去登记房屋所有权，这种行为就是借名买房。当下，借名买房的行为有很多，因借名买房而引发的争议也在不断增多。

一、为什么这么多人要借名买房呢？主要有以下几方面原因：

1、规避政策的限制性规定。

近年来，中央为遏制房价过快上涨多次下令强调房住不炒，各地也相继出台了一系列限购政策。同时，为解决低收入人群的住房问题，政府推出了经济适用房等政策性保障住房。限购政策的出台以及政策性保障用房的设置，都设置了购房门槛，所以很多丧失购房资格的人就利用有购房资格人的名义去买房。

2，规避贷款限制、避税等原因。

以长沙为例，通常情况下，长沙首套房的首付比例是 30%，契税缴纳比例是房屋价款的 2%。而二套房的首付比例至少为 35%，契税缴纳比例是房屋价款的 4%。所以，有些人为了能享受更低比例的首付以及缴纳更少的税费，就会借助有首套购房资格人的名义来买房。

3、转移财产、逃避债务方面的原因。

有些人通过以他人名义购房的方式来逃避债务，把房屋登记在他人名下，这样就造成了自身名下没有财产可供执行的假象。

二、借名人与登记人间借名买房的合同效力。

首先，我们来分析借名买房且违反限购政策的合同效力情况。依据合同法相关司法解释的规定，判定合同效力的依据为全国人大及其常委会所颁布的法律以及国务院颁布的行政法规。然而，限购政策属于政府发布的一般规范性文件，其效力等级相较于法律和行政法规要低很多。从法律规定方面来看，绝大多数法院认为违反限购政策的借名买房合同是有效的。从司法实践角度而言，绝大多数法院也认为违反限购政策的借名买房合同是有效的。

其次，我们来分析借名买房合同的效力，这种合同涉及违反国家政策购买经济适用房等政策性保障住房的情况。之前我们讲过，政策性保障住房是政府为解决低收入人群住房问题而推出的优惠政策，它具有极强的社会公益性。倘若允许借名购买政策性保障住房，就必然会导致低收入人群无房可住，这明显损害了社会公共利益。一般情况下，借名购买政策性保障住房这种行为，其相关合同会被认定为无效合同。

三、借名买房的法律风险。

实践中，有些登记人利欲熏心，否认存在与借名人之间的借名买房事实。

将登记在自己名下的房屋占为己有。若借名人没有足够证据，那么法院有可能认定借名人与登记人之间构成赠予或其他法律关系，从而使借名人最终失去房屋和钱财。

即使法院判定借名买房合同是有效的，然而在借名人还没有获得购房资格的时候，借名人请求确认房屋归自己所有，或者要求登记人办理过户登记的这种诉讼请求，通常是不会被法院所支持的。

在借名买房的情形下，登记人把房屋卖给了他人。倘若这个买受人是出于善意的，那么借名人就没办法要求这个买受人把房屋返还回来。

多地法院规定，人民法院在对被执行人名下的房屋实施强制执行时，若案外人以自身与被执行人存在借名买房关系且自己是房屋实际所有人为由，请求法院停止执行，通常是不予支持的。所以，借名人的房屋有可能因登记人的缘故而被法院强制执行。

四、律师建议。

经过上述分析，对于借名人而言，借名买房存在诸多法律风险，比如登记人可能反悔，房屋可能被登记人转卖给他人，房屋也可能因登记人的原因被法院强制执行。只要稍有疏忽，就会导致房财皆失。所以，对于借名买房这种行为，建议广大消费者务必谨慎对待，要经过再三思考后再行动。