两年前9月房企爆雷前夜：先弃理财保境外债，一年后形势反转

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两年前的9月，是第一波房企爆雷的前夜。

几乎所有处于危机中的开发商都在全力保境外债。首先被他们舍弃的，毫无例外是理财产品。

原因十分简单。境外债的信用至关重要，它关系到能否持续借新还旧，会直接对现金流产生影响。理财、信托等表外融资不会对上市公司财报造成影响，其中主要投资人是内部员工的理财，这考验的是老板的“良心”。

这样的状况没维持太长时间。大约一年后。境外债被绝大多数爆雷房企“半放弃”。只有为数不多的几家重组成功或即将成功。大部分爆雷房企境外债重组签约率卡在3成、5成这样的比例。“投资人不傻。市场还没起来。难道再过五年我们就还得起吗？”一家已爆雷并已复牌的民营开发商内部员工对《凤凰地产》讲。

理财反倒是成了爆雷后，房企领导们工作的重中之重。

2022年 深圳有一家爆雷房企 该房企的员工告知《凤凰地产》 称几个大领导每天只做一件事 就是接待理财的投资人 除此之外其他都不过问了

当时业内归纳出爆雷房企的三项主要任务：支付农民工薪资、兑现理财承诺、确保房屋交付。这三项任务并无先后之分，并且存在一个共同特点：它们所面对的皆是大量个人，极易产生风险。“任何一项任务出了问题，都要被追究责任。”另一家爆雷房企的内部工作人员表示。

恒大集团董事局主席许家印表示“我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有”。两年后，2023年8月恒大理财宣布停止兑付。在这两年里，许家印尚未一无所有，然而恒大财富的投资者连最后的希望都变得渺茫。

9月16日，恒大财富爆雷2年多后，有高管开始被抓。在此事三天前，恒大人寿被整体接盘。这或许是个信号，恐怕已无翻盘机会。

一则突发的案情通报

9月16日晚间，深圳市公安局南山分局突然发布公告。公告称，近期，公安机关依照法律规定，对恒大金融财富管理(深圳)有限公司的杜某等涉嫌犯罪的人员采取了刑事强制措施。投资人如果需要报案，可以进行报案登记。

有业内人士进行猜测。公告里提到的“杜某”。很可能就是恒大财富的法定代表人。也就是总经理杜亮。

2021年9月恒大财富刚开始出现兑付违约。此时有恒大内部员工爆料。许家印太太在恒大理财的投资钱已本息全部提前兑付。众多地产高管在恒大理财的投资钱也已本息全部提前兑付。财富公司高管杜亮提前兑付。财富公司高管唐法俊提前兑付。财富公司高管李文婷提前兑付。2021年5月31日杜亮提前兑付其与父亲购买的四笔理财产品。合计1000多万元。

因家中有事提前兑付了理财产品

1个月后 恒大表示 包括杜亮在内的6名提前兑付的管理人员 已把提前赎回的款项 全额归还至指定账户 此后 杜亮在恒大财富的职位 没有发生变化

被围堵的当晚 杜亮称自己提前兑付 此事发生在中国恒大危机爆发前 言下之意 兑付时间点只是巧合 爆雷前4个月 总经理真无法感知风险吗

一名已从恒大财富离职的前员工告知《凤凰地产》 2021 年早些时候公司发工资突然延迟 自己感觉不对 赶忙将理财产品6折出售 后来担心底层员工早晚会被牵连 便辞职了

但绝大多数人，并没有这样“幸运逃脱”。

恒大财富公布第一版兑付方案之际 有大批投资人表示不同意 他们要求实行“杜亮方案” 也就是提前全部兑付 然而此后兑付方案历经多次变更 金额不断缩水 这一点点冲破了投资人的心理底线 兑付金额最初是2021年每月8000元 到2022年变为每月2000元截至今年5月，在最新方案中，恒大未再公布具体金额。其表示，因公司资金回笼状况不理想，当月可用兑付资金不足，所以无法按照原标准2000元进行兑付。

一名理财金额达10万的投资人讲出实情 他每月到账金额为400多元

今年8月31日 恒大财富正式“摆烂” 公告称 因公司资产处置进度未达预期 未获得资产处置资金 所以无法开展本月兑付 后续兑付安排公司将另行公告

“连400块钱都没有了。”上述投资人说。

按照中国恒大之前自行统计的数据来看 自其定融产品开始发起一直到停售 总共募集的资金数额达到921亿元 到2021年9月理财出现爆雷情况时 有400亿未兑付 截止到2022年12月31日 恒大财富未兑付的本金和利息还有340亿元 在这两年时间里 零零散散总共才还了60来亿

变味的“理财”

工商信息表明，恒大理财公司于2015年成立。它由恒大金融全资控股，而恒大金融是恒大的全资子公司。2015年是一、二线城市房价开始大幅上涨的头一年。恒大金融就是原来的“恒大金服”，起初售卖的是P2P产品，是当时行业内主要的参与者之一。2018年，P2P行业出现问题后，恒大金服被要求进行整顿

2019年 百亿千亿房企纷纷增加杠杆 销售额登顶的恒大 把恒大金服改名为“恒大财富” 盯上了员工的钱包

最初多数房企理财产品仅面向内部员工。其与项目跟投类似。以项目作为底层资产。发行高息理财。后来逐渐发生变化。发行对象扩展到公司外部。利息一度超过百分之十。

为达成融资额度 几乎所有发行理财产品的公司 都把投资额与员工绩效相绑定 比如部门当月未购买理财 领导会扣光工资

有恒大员工向《凤凰地产》透露 2019 年末 有人被逼迫 向盛京银行贷款 用来购买理财产品 以此完成理财任务

一位来自北京一家爆雷房企的前中层向《凤凰地产》回忆道 当时他自己买了 但却劝手下人别买 称这东西风险太大 领导知道后给他穿小鞋 后来他因完成不了理财任务被迫降职 离开时把本金全拿出来了 现在想来真是惊险

香颂资本执行董事沈萌对《凤凰地产》表示 恒大理财有相当比例资金用于为恒大地产项目融资 当下恒大地产项目资金链断裂 可能失去项目控制权 进而导致恒大理财出现兑付危机 所以将主要操盘人控制起来

9月16日深圳公安局南山分局发布最新通报。通报内容不多。只公布了四种报案方式。对于杜某等涉嫌犯罪人员被抓的理由未作说明。仅能通过“刑事强制措施”推测。这并非一般的维权纠纷

一名叫“上海刑事律师圈”的用户在社交平台称。深圳经侦以往处理类似案件时通常会披露涉嫌罪名。此次警情通报未作说明。依据财富公司过往类似情形判断。可能涉及非法吸收公众存款罪。

存在定性为“非法集资”的可能性

房企发行理财存在两种情形。一种是面向内部员工发行，有底层资产支撑，类似公司的员工跟投模式，员工与公司会依据项目情况同进同退。另一种若没有资产却还对外销售，便可能存在法律风险。一位广州爆雷房企的中层人员如此表示。

2021年恒大理财推出第一批兑付方案时 有过“实物资产兑付”选项 按杜亮当时说法 恒大各地区公司需拿出所有已取证未售的住宅 公寓 商铺等资产 住宅按当期售价基础打7.2折 公寓打5.4折 商铺和车位打4.8折

一名恒大理财的投资者对《凤凰地产》表示 可以选择的房子都在小城市 自己人在深圳上班 要是让其去买广西的房子 买来又有什么用呢

现在看来，聊胜于无。

被接管的恒大人寿

就在恒大财富负责人被抓的三天前，恒大人寿被整体接盘。

据国家金融监督管理总局官网消息，国家金融监督管理总局深圳监管局批复同意。海港人寿保险股份有限公司整体受让恒大人寿保险有限公司保险业务。同时受让相应的资产、负债。目前，工商信息显示，恒大集团通过旗下公司持有恒大人寿股份。持股比例为50%。

恒大人寿官网显示 恒大人寿于2006年5月11日成立 主营人寿 年金 健康 意外伤害等人身险业务 已在全国开设88家分支机构 累计为748万余客户提供了超6.5万亿元保额

《凤凰地产》从恒大人寿以前的员工那里得知，恒大出现危机后，恒大人寿的办公地点从深圳湾科技园迁到深圳恒大天璟，和地产一起办公，这期间工资一直正常发放。“人寿还有不少存量险单，资金相对安全。”这名前员工讲。

海港人寿是为接管恒大人寿而全新成立的。这和接管安邦保险的大家保险情况类似。海港人寿在其最新官微发布公告称，公司依法受让恒大人寿的资产负债，承接机构网点及人员，全面履行保险合同义务，切实保护保险消费者及各有关方面合法权益。

公开信息表明，海港人寿的第一大股东是深圳市鹏联投资有限公司。该公司于2023年3月2日成立。其母公司是深圳平稳发展投资公司。2019年10月 深圳市发布相关工作方案 提出设立平稳基金 对深圳市出现流动性风险的优质民营企业纾困 这些民营企业符合经济结构优化升级方向且有发展前景 此为“四个千亿”重要政策之一 该工作方案即《深圳市民营企业平稳发展基金设立与流动性风险处置工作方案》

平稳基金的发起方中 有如今深圳的“大地主” 即深圳人才安居集团

许家印曾讲过，恒大集团的所有都能够交给国家。如今，比海航更艰难复杂的上交，终于启动了。