2025年小阳春楼市现状：供不应求与房东惜售的矛盾及中介套路

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一、市场现状：供不应求与房东惜售的矛盾

3月的最后一周，在深圳南山的某楼盘售楼处，购房者王女士拿着计算器，反复核对首付比例，销售经理在一旁强调“下周就要调价”。这样的场景，正在2025年小阳春的楼市中上演。根据克而瑞的数据，一线城市二手房成交均价已跌回到2017年的水平，不过核心地段的房源因稀缺性出现了“以价换量”的现象。杭州某小区一套面积为110平米的“飞机户型”房屋，其挂牌价格为350万，然而相同户型的成交价格却只有320万，即便如此，房东依旧坚持不降低价格。这一现象的背后，是政策放松限制所带来的需求被释放，以及房东对于未来房价预期之间的博弈。

二、中介套路：从“假房源”到“逼单话术”

价格难以谈拢，中介的“套路”是一个重要的推动因素。有一位从事该行业8年的中介透露，他们通常会运用三大策略：

在安居客等平台发布低价房源，电话接通后谎称“刚卖掉”，然后转而推荐高价房源，以此进行虚假房源引流。

制造抢购的虚假现象，组织多组客户集中去看房，甚至安排“托儿”装作签约，以此迫使真实买家提高价格 。

谈判节奏操控，在买家与房东僵持的情况下，中介会以“中介费打折”作为理由来扰乱谈判，进而使买家被动接受高价 。

三、实用技巧：三大策略破局价格僵局

面对中介和房东的“组合拳”，购房者可采取以下策略：

参考同小区近3个月成交价来锚定心理价位，设置“心理底价+弹性空间”，比如深圳南山某复式房挂牌价339万，买家对比隔壁小区同户型320万成交记录后，最终以332万签约。

利用政策红利，到2025年房贷利率会降至3.05%，公积金贷款额度会上浮20%，还可借助“低月供”产品降低首付压力。

3. 谈判策略升级：

要求房东在三天内签约，利用房东急于脱手的心理来压价，这是以时间换空间的做法。

进行附加条件谈判，提出“全款支付”，以此换取5%-10%的价格让步，或者提出“快速过户”，以此换取5%-10%的价格让步。

制造竞争的假象，假装去联系别的中介，暗示存在价格更低的房源，以此迫使房东做出妥协。

四、专家观点：小阳春的“虚火”与未来走势

广东省住房政策研究中心李宇嘉指出，当前市场呈现出“冰火两重天”的情况，一线城市核心地段由于供需失衡，价格难以降低，而非核心区域库存去化周期超过了24个月。中信证券预测，如果二季度政策加强力度，一线城市房价或许会率先稳定下来，但是三四线城市仍然会承受压力。对于购房者来说，需要警惕非热点区域的“虚假繁荣”，优先选择学区房、地铁房等稀缺资产。

五、结尾互动：你的谈判经历是？

小阳春时节买房，你碰到过哪些难以协商的情形？是房东突然提高价格，还是中介充满套路？欢迎在评论区分享你的经历！

总结：

2025年小阳春时，买房价格难以谈拢，其本质是政策刺激引发的市场分化与房东预期之间的博弈，购房者需要凭借“数据+策略”来打破困局，同时要关注政策的动态变化以及区域之间的差异，要记住真正优质的房子值得花费更多时间去谈判，但是不要让中介的“套路”扰乱了自己的节奏。