深圳无房产证厂房租赁合同如何维护权益及制定版本注意啥

aizixun8

到什么山上，唱什么歌；站在谁的角度，就先为谁指路。

审查合同也是如此。

合同需要兼顾公平，也要兼顾谈判，然而，一份好合同绝不能不考虑己方利益。

出租方从业主处承租了整个工业园区的厂房，打算将整栋厂房进行转租，还打算将配套宿舍进行分租，之后交来了一份厂房租赁合同版本，期望律师对其加以修改完善。

那么，对于深圳的厂房租赁合同，若没有房产证，甚至没有建设工程规划许可证，该如何维护自身权益、防范风险呢？在制定版本时又应注意哪些法律问题呢？

01 产权问题

因为没有房产证，并且连建设工程规划许可证都没有，所以在出租方义务这方面，应该避免出现对房屋拥有所有权、拥有合法产权这类表述，而只能承诺对房屋具备出租权。

02 合同效力问题

没有取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同，一律是无效的。合同里自然不能主动表明租赁合同无效，不过为了对承租方起到一定的约束作用，对于合同效力的风险问题，可以进行类似的表述：

承租方在签署本合同时，已充分知悉租赁物业的权属及权利状态，已明确知悉租赁物业的消防安全等情况，同意按现状承租，愿意承担由此可能产生的一切风险，愿意承担由此可能产生的一切费用，愿意承担由此可能产生的一切损失，同时承租方承诺及保证:

承租方不可以针对租赁物业的权属，要求解除合同，承租方也不可以针对租赁物业的权利状态，主张合同无效；

如果需要办理相关主管部门的批准、许可手续，其中包括但不限于消防报批、各类许可、租赁物业报建手续、租赁物业用途变更手续、环保手续、证照等，那么承租方应负责自行办理，并且要按照相关主管部门要求对租赁物业进行改造、修缮，由此所需的费用都由承租方承担。

若因租赁物业存在权属或权利方面的瑕疵，或者因为本条第1款第(2)项所提到的手续没有办理妥当，从而致使本合同无效、被解除，或者承租方没办法使用租赁物业，那么承租方不得向出租方主张任何赔偿或补偿，与此同时，出租方有权不退还承租方已支付的费用（包含租赁保证金），因上述情况导致的损失及责任（涵盖但不限于装修损失以及相关主管部门的行政处罚）都由承租方自行承担。

03 面积问题

在深圳，存在一个普遍现象，在正常实测面积之外，会额外加上一些公摊面积来计算租金，这或许已然形成了一种行业惯例。

所以，为避免日后承租方提出实际面积与约定面积不符的情况出现，建议不写租赁面积和租赁单价，只写总价。若承租方强烈要求写租赁面积和租赁单价，建议另行约定，双方同意按套/层/栋计租。

04 免租期问题

首先，在约定的免租期内，仅仅免除租金，水、电、空调、物业服务费等其他费用并不免除。

其次，要约定清楚，若给予了免租期，承租方却提前解除租赁合同，那么承租方应该按剩余租期占全部租期的比例，补交免租期的租金。

05 优先续租权问题

《民法典》首次明确赋予了承租方享有优先承租权的法定权利。

作为出租方如何应对呢？

首先，我们提出建议，在租赁合同里，能够约定承租方放弃优先承租权 。

有人可能会有疑问，既然是法定权利，如何能放弃呢？

然而优先购买权属于法定权利，它能够在房屋买卖前被放弃，甚至能在租赁合同里约定放弃，那么优先承租权为何不可以放弃呢？

其次，如若给予优先承租权，建议附放弃条件。比如可以约定：

租赁期满后，承租方拥有优先续租的权利。如果承租方想要续约，那么必须在合同期满前两个月提出申请。并且双方需要另行签订租赁合同。若不这样做，就会被视为承租方放弃优先续租权。

06 房屋用途问题

在实践当中，当承租方出现违约行为并想要解除租赁合同时，常常会以房东无法达成租赁合同里规定的用途作为理由来“倒打一耙”，所以建议在租赁合同里约定的房屋用途，要么按照房产登记用途进行填写，要么仅仅简单地写明厂房／办公等 。

07 装修问题

为了防止在合同解除或者被确认无效的情况下，承租方提出装修损失的索赔，出租方通常能够从以下几个方面进行抗辩：

首先，你进行装修并未得到我的许可，其次，你装修造成损失却没有相关证据，最后，按照合同规定你没有权利索要损失。

因而，租赁合同可约定：

承租方若要对租赁物业进行装修装饰，承租方若要对租赁物业进行使用，必须报出租方同意，并且要自行报经消防部门等政府部门审批同意。

另外约定：

租赁期限到了之后，或者合同解除之后，装饰装修物会无偿归出租方所有，承租方不可以要求任何装修赔偿，也不可以要求任何装修补偿。

08 违约和解除问题

承租方最为典型的违约，一是欠租，二是提前退租。

对于欠租情况，通常会约定滞纳金，当欠租（其中包括水电空调管理费等费用）达到一定金额时，出租方有权解除合同，当欠租达到一定期限时，出租方同样有权解除合同。

在提前退租的情况下，或者当承租方违约解除租赁关系时，出租方有权利对违约后果提出更严格的要求，具体表现为没收保证金，要求承租方赔偿相当于几个月租金的违约金，补齐免租期租金，以及赔偿出租方所遭受的损失等 。

当然，出租方若想解除合同，就需要拿出“尚方宝剑”，而且还要掌握承租方违约的“罪证”。

因而，可以约定：

以下这些行为属于承租方违约，在此情况下出租方有权解除合同：若承租方擅自将租赁物业转租，且不属于出租方同意的情况；若承租方擅自拆改租赁物业结构，或者改变租赁物业用途；若承租方拖欠租金、水电管理费等，累计达到十天；若承租方利用租赁物业进行违法活动；若承租方故意或因严重过失损坏租赁物业。

09 清场问题

如何预防承租方到期或者无力交租后赖着不走的行径？

当然能够在合同里预先进行“布局”，使得出租方在那个时候的“清场”有“约定”可以依据，比如说约定：

合同解除或者提前终止后，若承租方拒不搬离，那么承租方应支付双倍租金。与此同时，出租方有权采取停水停电等措施强制收回租赁物业。并且，承租方留在租赁房地产内的任何物品、设施及设备，其所有权或使用权将被视为承租方放弃，出租方可自由处置。另外，因处置承租方的物品、设施及设备而发生的交通、存储以及其它相关费用由承租方承担。

当然，在清理撤场实践当中，对于那些“逃逸”的承租方，仍然应该采用录音录像的方式，还要有第三方见证，以此尽量避免纠纷。

10 安全问题

出租方安全责任重大，政府部门常要求租赁双方签署房屋租赁安全管理责任书，并且，租赁合同中还应约定承租方的安全义务。

比如约定：

承租方负责保障与消防、人身、财产安全相关的措施。在合同租赁期间，若在租赁物业内发生事故，包括但不限于斗殴、火灾、水浸或任何物质的溢漏等情况。因这些事故造成的人身、财产损失，由承租方自行承担责任，出租方概不负责。

当然，以上没有涵盖审核厂房租赁合同的所有要点，不过这些都属于出租方需要重点留意的内容。具体拟订合同时，仍然要结合租赁双方的实际状况，灵活掌握。

关注公众号“训文律师”，回复“厂房租赁”，即可获得厂房租赁合同等租赁合同参考模板。