深圳楼市调控持续高压，房价拐点何时到来？

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楼市调控以来，关于楼市拐点的猜测从未停止过。不过，在多轮调控政策的影响下，虽然深圳房价在中海地产等大型开发商的带动下，5月份开始出现松动迹象，但直到今天，房价还没有出现大范围的下跌。大幅下降。上半年，深圳房地产市场调控措施频繁，高压政策不减反增。

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半年内将有大量新项目进入市场，市场竞争将愈发激烈。在此形势下，深圳房价在经历了“坚、持、弱”之后，大家翘首以待的拐点何时到来？

限贷限购制约深圳楼市维持高压

为了控制房价上涨，除了限贷、限购之外，深圳今年频频采取各种调控措施。

自实行一房一价政策以来，限价论在深圳蔓延。虽然这一说法并未得到深圳市规划国土资源委员会（以下简称深圳市规划国土资源委员会）的认可，但从5月份开始，深圳新房入市价格开始出现明显下滑。

5月7日，记者探访深圳市龙华区莱蒙水岸泉项目时，销售人员告诉记者，虽然尚未拿到预售许可证，但价格会在25000元/平方米左右。当时附近的待售房产均价也在这个水平左右。

但6月7日，该楼盘正式开盘价仅为21000元/平方米，明显低于周边其他楼盘。

世联地产数据显示，5月以来，深圳新房入市价格已下调10%至15%。

7月中旬，涨跌停板再次升级。据悉，7月13日，深圳市龙岗区国土资源部门召集29家房地产企业召开房价指导意见会议，口头告知开发商，从8月起，新建预售项目将根据房价实行限价。在面积和户型上，要求各户型平均成交价格环比呈现零增长。

深圳市国土资源委员会随后承认，“要求各开发公司在销售过程中按照不同类型、不同结构对户型进行分类合理定价”，但没有对“环比零增长”做出回应陈述。

在规范新建商品房的同时，深圳也开始通过税收的方式规范二手房。

6月9日，深圳市地税局宣布，自7月11日起，深圳市对二手房交易价格无正当理由明显偏低的，实行按税收参考价计征各项税费的政策。 。

记者调查发现，目前深圳市地税局制定的二手房纳税参考价比市场价低60%至30%左右。例如，位于深圳梅林关的书香门第社区一套房屋的市场价格接近2万元/平方米，但深圳市地税局确定的纳税参考价为11669.48元/平方米。

由于税制调整，二手房交易成本大幅上升。中原地产给记者算了一笔账。以一套面积103平方米、原值100万、现值295万元、购买时间不超过五年的普通房屋为例，买卖双方只需支付税前71000元。但新规定下，需要缴纳23.9万元，前后相差16.8万元。

显然，为了实现“新建住房价格指数涨幅低于全年GDP和常住人口人均可支配收入增速”的房价调控目标，深圳已经开始“强化双手”。 ”并严格控制新建房和二手房。一个市场。

深圳房价出现松动迹象但尚未出现大规模下跌

在高压政策和市场竞争的影响下，深圳房价自5月起开始出现松动迹象。一些大型开发商再也坐不住了，开始将“走开”作为最佳选择。限价房的进入加剧了市场竞争，迫使周边楼盘纷纷降价。

5月初，中海地产旗下中海贷城国际推出“新房20折”销售优惠，迎来数千人排队购买，开盘当天即售出1216套。

中海贷国际城的火爆销售直接带动了深圳大运片区其他楼盘的降价。 8月，益天集团旗下益天大运城国二期项目优惠25%，售价从每平方米12000元降至9000元。

万科甚至于7月23日推出了为期40天的“万团战”活动，购房者可以申请会员卡，参与深圳11个主要房地产项目的10,000套团购。如果项目开业当天，全额购买，还可以享受每套总价立减5000元的优惠。截至8月31日活动结束，团购人数已突破1万人。

在限价楼盘的挤压下，周边的非限价楼盘也开始调整价格。 6月11日，莱蒙水畔泉项目推出限价房源，均价2.1万元/平方米，开盘当天销量20亿元。受此影响，与之分离的和正中央原项目价格由此前的每平方米2.4万元跌至7月底的2.1万元。

对于二手房来说，祸不单行。不仅新建房价格开始出现松动迹象，带动二手房价格下行，7月11日起实施的二手房税新规，甚至增加了二手房的交易成本。在这两股力量的挤压下，二手房市场瞬间冻结，成交量萎缩至历史低位，日均成交量不足59套。

深圳市地税局副局长杨龙在接受记者采访时表示，“政策出台后，我们暂时没有看到二手房有上涨的趋势，而且因为大家都持谨慎态度，成交、价格有所松动。”

8月5日，中原地产华南（大深圳片区）董事总经理李耀智甚至做出如下预测：“预计下半年深圳二手房价格降幅将高达15%。年。”

然而，深圳宽松的房价并没有成功到达拐点。

深圳市国土资源委员会数据显示，今年1月份深圳新建商品住宅成交均价为20168元/平方米。到8月份，仍维持在20399元/平方米。虽然中间出现了一些波动，三个月内跌破了2万元，最低达到了15262元/平方米，但业内人士表示，这主要是受成交结构影响，并没有实质性的影响。深圳房价下跌。

国家统计局数据显示，1-5月，深圳新建住宅价格指数同比上涨3%以上。 6月和7月同比增幅分别高达4.6%和4.7%。而且，1-7月，深圳同比增速在70个大中城市中排名越来越靠前，从1月的第59位上升至第31位。

下半年深圳新盘供应会猛增吗？市场力量会压低价格吗？

7月份召开的国务院常务会议和政治局会议都强调，当前房地产市场调控正处于关键时期，要坚持调控方向，不放松调控力度，坚定不移落实各项政策措施，不断巩固和强化调控效果。 8月17日，住建部发布二三线城市限购五项标准。世联地产认为，这释放了政策长期性的信号，浇灭了今年市场上出现的监管政策放松的预期。

在深圳市场，从8月份开始，新预售项目将正式实行按面积限价。显然，政策高压不但没有继续加大，甚至还在持续加大。

目前，深圳楼市面临以下局面：一方面是政策高压、政府划定严格红线；另一方面，大量新项目入市，市场竞争日趋激烈。

深圳市房地产研究中心发布的《2011年1月至6月深圳房地产市场分析报告》显示，2011年深圳市计划新批预售商品房总面积526万平方米而上半年新批预售面积仅为147.04万平方米，不到全年目标的30%。由此看来，即使部分开发商放缓建设或推迟开盘，下半年仍会有大量楼盘入市。 7月1日以来，深圳已有11个项目入市，新批预售面积达60.72万平方米，接近上半年的一半。

世联地产表示，虽然其跟踪监测的22家重点上市房企销售业绩同比大幅增长，但只有4家企业在一半以上的时间里完成了年度销售目标的一半以上。因此，在政府严格控制房价上涨的情况下，开发商要想确保完成年度目标，必然会选择加大销售。

“深圳房价在经历了坚挺、僵持、疲软之后，随着下半年高压政策的维持以及新项目供应的大幅增加，房价很可能会出现较大的波动。” ——规模大幅下降。”中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁表示。

他表示，原本坚持高价的小开发商已经开始纠结该用什么方式生存，是降价出货、等待并购，还是参与低收益保障房建设以保存实力。当房价高得离谱时，适当的利润让步、降价出货显然是首选。

李耀智表示：“数千套COLCC LOHAS物业的抢购表明，尽管销售价格较低，但新房市场仍然具有强劲的购买力。”

政策高压下，市场力量能否压低深圳房价，购房者期盼的房价拐点能否真正出现，值得关注。