存量规划背景下青年共享社区居住模式初探：以深圳集悦城为例

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1. 存量规划背景下青年共享社区居住模式初步研究——以深圳市吉悦城为例 杨新伟，陈云霞 摘要：随着社会经济的快速发展和城镇化水平的不断提高，城市空间结构也发生了变化。老工业厂房面临着是否保留的问题。基于现有存量规划背景，将旧工业厂房与住宅结合，利用其内部空间插入新的居住功能，为城市更新提供新途径。大城市的高房价，让长租成为年轻人解决住房问题的适应性策略。然而，年轻人的社交需求和个性化的空间需求在传统的租赁市场上无法得到满足。此外，当前的共享理念已经改变了传统的租赁市场。消费理念和居住模式，青年共享社区就是在此背景下衍生出来的适应青年群体特点的长租居住模式。本文以深圳吉悦城为例，探讨其设计特点、开发模式及管理

2.身体特征及其经验总结。提出在存量规划背景下，将老旧工厂改造为住宅小区，不仅有效利用土地资源、保护工业遗产，还创造了良好的租赁环境，满足年轻人的居住需求，解决了大城市的问题日益严重。住房问题提供了新的模式。关键词：存量规划、城市更新、共享社区、居住问题 1 引言 由于资源分布、经济发展不平衡等原因，大城市拥有更多的就业机会，吸引了大量劳动力流入大城市寻求就业。就业机会引发的异地就业模式带来了大量人口，而大城市的高房价迫使人们通过长期租房的方式解决住房问题。 《2015年中国城市青年租房状况调查报告》对生活在一线和准一线城市的年轻人进行了调查。结果显示，在巨大的租赁住房需求中，年轻人占了70%。

3.%。本文中的“青年”特指在一二线城市（人口输入型城市）工作、有租房需求的年轻人。大多数青少年对社交生活有浓厚的兴趣，热衷于参加各种活动。他们中的大多数人对同龄群体有强烈的认同感2。同时，随着家庭结构的变化，越来越多的年轻人选择独居或情侣居住，忙碌的工作决定了他们日常的重心在生活空间之外。因此，对人均居住面积的要求并不高，但需要空间供他们开展各种活动。结合年轻人的特点，他们的住房需求可概括为：小户型、消费需求、私密性、社交性、空间个性等。 3因此，住房要求租金低廉、交通便利、配套便利，以及良好的装饰性。和其他特征。传统租赁市场的不稳定和难以承受以及城中村的局促状况

4、居住环境日益不能满足年轻人的需求。长租公寓在房地产市场开始快速发展。此外，年轻人对于居住空间、社交、以及共享经济背景下人们的生活方式、生活方式都有着个性化的需求。消费观念的变化促进了青年共享社区居住模式的产生和发展。结合以上背景，我们这里讨论的青年共享社区是基于存量规划背景下的共享理念。当前年轻人的住房需求是创造私人生活空间的出发点，既能满足他们的日常需求，又能提供多种形式的共享。空间为居民打造社交平台，让有共同兴趣的人聚集在一起，举办活动，分享知识，为年轻人创造一个稳定、舒适的生活环境。下面以深圳吉悦城为例，简要分析其主要特征。深圳作为中国一线城市之一

5.追求梦想的年轻人的聚集地。深圳目前常住人口约1200万。根据《深圳市住房建设规划（2016-2020年）》，截至2015年底，深圳市住房拥有率为34%，这意味着约有800万深圳居民租房。据非官方统计，深圳城中村人口超过 700 万人5。随着旧城大规模改造，租金低廉的城中村“农家乐”将变身高档商品房。大量来深圳打拼的年轻人，因为付不起昂贵的房租，不得不搬到远离工作单位的地方。居住在价格相对便宜的地方，但居住环境不符合自己的需求，就会增加通勤时间和成本，这必然会导致社交时间的缺乏，租房生活的归属感和安全感会降低。在此背景下，青少年共享社区——济悦城应运而生。

6.2 积月城设计特色 积月城位于深圳市南山区西丽镇大学城东部，南临留仙大道，西至丽水路，北至学院大道。该地块公共交通条件良好。毗邻地铁5号线、7号线，距离塘朗地铁站步行约15分钟。周边还有多条公交线路可通往南山、福田、龙华等地区。同时，社区拥有良好的景观位置，紧邻观塘狼山，毗邻西丽湖、大学城、南方科技大学、深圳大学西丽校区及低碳环保景观绿廊周围有西丽高尔夫球场。具有良好的人文氛围。生态环境和自然风光。吉月城是一个由厂房改建的住宅小区，原名塘朗工业区。分为A、B两个区域，A区改造为办公园区，A区改造为功能复合的居住社区。是一个集艺术、商业、办公、居住为一体的万人综合性青年共享社区。

7、占地面积22.7万平方米，总建筑面积31万平方米，其中共享空间近13万平方米，约占总建筑面积的42%。共享空间提供健身、公共厨房、餐饮、观影、电玩、台球室等大量商业功能。住户在这里不仅拥有独立的居住空间，还可以结识志同道合的邻居，重新定义邻里关系，营造和谐的居住氛围。为了达到共享空间促进社交互动的目的，青少年共享社区采用了一些特殊的设计手法来促进居民之间的互动。这种互动的结果是构建青年共享社区生活模式的重要目的。图2 积悦城交通图（来源：积悦城官方公众号） 2.1 设计理念 作为一个由老工业区升级而来的青年居住社区，其核心理念是为来到深圳的年轻人打造一个不仅能满足他们生​​活需求的社区。还可以满足日常需要

8. 稳定、舒适的社区，满足他们的社交需求。年轻人对于社交的需求非常明显。线上社交的发展满足了他们的社交需求，而青年共享社区模式将这种需求延伸到了线下日常生活中。青年共享社区为居民提供社交空间，增加社交频率。年轻人在这里可以拥有各种独立的休息空间，也可以拥有大规模的社区共享空间。一走出家（室），你就会被热情的年轻人包围。租户可以与志同道合的邻居组队，共同创业，分享经验和技能，分享知识和信息6。吉悦城最大的设计特色是基于共享理念对老工业厂房进行功能置换。在满足居住隐私要求的同时，还创造了一系列共享空间，增加了社区社交活动的可能性，激发了青年社区的活力。活力。 2.2 楼层布局 吉月城总平面图

9、布局基本保留原工业厂房的规划设计。为满足基本居住需求，体现社区共享性，功能布局也随之改变。例如，在住宅小区，共用厨房、餐厅、室内停车场等设置在小区主要出入口附近。这样的布局使得住户外出回来后可以更方便地直接使用厨房。同时，分流人车的交通系统营造了安全、安静的社区环境。一些具有创业性质的写字楼集中在社区外围区域，保证办公空间的便利性和开放性。建筑一层设有共享空间、商业及创意办公室，为年轻人互动创造条件，同时满足日常购物需求。同时也向周边居民开放，增强了整个区域的活力。这种改造既保留了城市工业遗产，又赋予了青年共享社区浓厚的工业文化氛围。图3.悦城规划功能分析图（来源：作者修改）。

10. 4 极乐城模式效果（来源：作者自摄） 2.3 空间设计 私人空间与共享空间的互补性是极乐城空间设计的显着特征。从私密的室内居住空间，经过半私密的走廊，到共享空间，再到社区公共开放空间，层层变化。 2.3.1 起居空间 起居空间位于建筑二层及以上，可通过室外楼梯和室内楼梯到达。私人居住空间采用集约式公寓设计，将厨房和餐饮功能从居住空间释放到建筑一层的共享空间。同时，根据工业厂房原有的空间特点，利用竖向空间，有效节省室内面积。 。内部提供现代简约的基本装修，家具设施比较齐全。均配有日常生活所需的基本设施，如浴室、床、柜子等，方便入住。 (b)半私人走廊，(c)外部楼梯柜、书桌、沙发、空调、热水器

11等。这可以大大减少居民在室内布局上的财务支出，图5吉悦城的私人居住空间：（a）LOFT复式单元的私人居住空间，（来源：吉悦城官方公众号）2.3。 2 个共享空间形成一个充满活力的社区。共享空间设置在建筑一层，与商业、创意办公相结合。除厨房和餐厅外，还设有健身房、洗衣房、游戏室、视听室、书吧等功能。共享空间及其内容物均免费供租户使用。开放式公共厨房完全可以满足年轻人聚会朋友一起做饭、吃饭的功能。开放式餐厅和部分半私密的就餐空间也满足了不同的用餐习惯。社区图书馆是深圳市图书捐赠与交流分中心。作为公共文化服务平台，为社区青少年提供读书、读书、社交的空间。 (一)(二)(三)

12. (d) (e) (f) 图6 吉悦城共享空间：(a)共享厨房、(b)共享餐厅、(c)共享洗衣房、(d)共享活动空间、(e)共享娱乐活动室、（f）共享书吧（来源：集悦城官方公众号） 233 公共开放空间 集悦城以步行空间为主，将共享空间与商业、创意办公相结合，形成一系列风格各异的公共开放空间。如充满小资情调的商业区、充满文学和涂鸦文化的艺术创作集乐区、充满活力的生活区等。社区内设置了各种形式的户外家具，供人们休息、交流、并停下来观看。例如，木质休息座椅结合步道两侧的绿化、工业风格的灯具、入口处现代简约的喷漆，都增添了社区开放空间的亲切感和趣味性。商业和创意文化产业的植入，将形成社区公共开放空间。

13.注入丰富多彩的文化和活力。 (a) (b) (c) (d) (e) (f) 图7 吉月城公共开放空间：(a)商业街区、(b)艺术创作街区、(c)主街区、(d)街道家具1、（e）街道家具 2、（f）艺术文化产业（来源：积月城官方公众号，作者本人照片） 2.4 社区功能复杂性 积月城是一个功能复杂的开放社区。社区除基本居住功能外，还拥有商业和大量创意办公空间，其公寓占总建筑面积50%，办公占30%，商业占20%，还有专为创业而设计的集悦街区，目前已入驻多个创意产业、文化产业。吉悦城集居住、商业、文化创意等多重功能于一体，通过引入文化创意和业主自主创业，引入各类服务业，形成住宅与产业联动的复合型住宅模式，实现住宅价值与产业融合。

14.企业创业价值。共享空间、商业创业空间的植入，也赋予了建筑“下铺、上住”的复合功能空间形态。这种复合形式也体现在吉月街的临街loft户型上。店铺大多是“下铺、上住、外住、内住”，工作与生活融为一体。同时与南方科技大学、天津大学等周边高校合作建立创业孵化园、签约学生宿舍，形成以居住为主的复合型功能社区。 (a) (b) 图8 吉月城特色空间布局（来源：作者自绘） 图9 “下店上居”式复合功能空间形态（来源：吉月城官方公众号） 3 吉月城发展历程模式及管理特点 3.1 租户定义 吉悦城的主要目标群体是年轻人。对租户的基本要求是：第一，单身年轻人或年轻情侣最好；第二，没有孩子的年轻夫妇；三、不超过45

15岁。这样的设置主要是为了让年龄相近、生活习惯相似的年轻人生活在一起，打造一个属于年轻人自己的多元化社区。截至2017年4月，吉悦城已签约约2000户，入住率已达80%。 3.2 入住和退房流程 在传统的租赁市场中，租户一直处于弱势一方。他们的租赁生活不稳定，租赁环境和租赁体验较差9。随着当下年轻人对生活品质的要求越来越高，传统的租赁市场已经无法满足年轻一代的租赁需求。与四方并存的传统租赁市场不同，吉悦城是地方政府和企业在现有市场背景下对工业厂房改造和租赁市场模式的新探索。整个社区的运营由公司独立管理。租户直接面对房屋和物业，跳过了中介环节。所以，吉月城的入住和退房都是

16、机制简单、高效。租客可以直接现场看房，也可以利用互联网和手机软件预约看房、验房、签约等流程。同样，租户也可以提前在网上申请退房，然后与管理中心确认退房。退房前，租户需将房间恢复至出租前状态，管理中心确认后将办理相关退房手续。 3.3 租赁资本 租金是年轻人租房时考虑的重要因素之一。单位面积和功能的合理配置不仅可以提供更好的生活质量，还可以有效降低租金，提高年轻人的承受能力10。开发商统一装修，提供室内基本家具设施，可以大大减少租户室内布置的财务支出，而且拎包就可以入住，非常方便。吉悦城目前的主要利润来源是租金和物业管理费。由于该社区属于入住性质，工厂改造及

17、室内装修成本高，硬件设施损坏率也高。整个租金价格是参考市场价格和投资回报确定的。租金基本控制在1800元至2000多元11之间，在同等环境条件下，是可以接受的。程度和承受能力。在租金缴纳方面，公司还针对刚刚步入社会的年轻人推出了优惠政策。应届毕业生凭毕业证交一笔押金，其余交押金则交两笔。共享空间内所有水电费均由开发商支付，租户只需支付自己居住空间内的水电费。不过，由于吉月城是工厂改造项目，所以用地性质仍然是工业。水电费按工业标准计算，高于住宅用地标准。如果未来政府能够适当调整相关政策，给予企业一定的优惠，降低企业的运营成本，企业将扩大对年轻人的优惠覆盖面，提高年轻人的承受能力。吉月市房型

18. 都是小公寓，复式，平层。目前提供七种不同风格的公寓，面积约20至30多平方米，满足不同年轻人的租赁需求。有深受年轻人喜爱的LOFT复试公寓、双层床实用单间公寓、生活工作一体化的创客办公公寓、时尚紧凑的单身公寓、宽敞舒适的套房、带花园的公寓等，为年轻人提供有多种选择的人。多种租赁选择。表1 吉月市住房租金具体情况 房型面积（平方千米） 建筑面积（​​平方米） 居民人数（人） 租金（元/月） 人均分布（元/月） 户型（个） 20.363。单位类型 (b) 25.553。房屋类型（c）20.363。房屋类型（d）25.553。 (一) (二) (三) (四) (

19. e) (g) (h) 图10 吉月城各类户型：(a)通透单人房型，(b)舒适大单房型，(c)双层床简约实用单人房型， (d)LOFT复式户型、(e)时尚单身公寓、(f)宽敞舒适套房、(g)花园套房、(h)LOFT仓库型（来源：吉悦城官网、吉悦城官方公众号、作者本人图） 3.4 管理机构 吉悦城完全由公司独立运营和管理。在社区内设立了社区管理中心，还配备了客户服务部。 、工程部、保洁部、保卫部等部门。管理中心的功能包括租房推广、社区管理、社区治安、社区维护、社区保洁、公共活动组织等。租户缴费、报修申请、退房、保洁服务、投诉等均可反馈给管理中心。通过集悦城市APP社区管理中心。这样就建立了快速有效的问题反馈机制，可以更方便地解决问题。

20、快速解决问题，为居民提供优质服务。 3.5 配套服务 社区管理中心为租户提供各种人性化的公共服务，解决了传统租赁市场的诸多痛点。例如：共享空间的定期清洁、及时维护，解决居住环境差、维护不及时的问题； 24小时安全维护，解决社区安全问题。此外，吉悦城是一个多功能的开放社区，拥有共享空间健身房、书吧、公共厨房、洗衣房、餐饮、观影、卡拉OK电玩、艺术画廊等多种功能，还组织不时有音乐表演。 、美食晚宴、创意集市、艺术嘉年华、艺术展览等趣味活动为年轻人提供了丰富多彩的社交平台。同时，B小区大楼一层还设置了4万平方米的商业配套设施，商业布局和商业布局以文学、品位、趣味、趣味、共享为核心。

21、家庭，满足年轻人便捷购物、餐饮、娱乐的需求。最后，为了方便社区居民日常工作出行，社区配备了专属定制巴士，免费接送居民上下班。 (a) (b) (c) 图11 吉悦城配套服务：(a) 24小时保安、(b) 定制巴士、(c) 社区配套商业（来源：吉悦城官方公众号，作者本人照片）4青年共享社区发展的参考集悦城是城市更新背景下政府支持的工厂改造项目。也是目前由工厂改造而成的最大的青年社区。开业以来，其个性化的空间、设计丰富的社区文化活动、共享式的交流平台、稳定洁净的居住环境受到了年轻人的青睐。虽然尚未竣工，但入住率已经很高。结合吉悦城的案例，我们尝试总结出一些可以借鉴的方向，推动青年共享社区的发展。

22.发展社会广泛、相对稳定、具有一定承受能力的新型住宅模式。 4.1打破传统租赁模式，提供新的居住选择。由于传统租赁市场的不完善，租户在租赁过程中遇到了诸多问题。例如，房东无故加租或收回房屋造成的租房生活不稳定、房东未及时修缮、二房东现象普遍存在等，都是广大年轻人急需住房的原因之一。买房子。城中村有限的居住空间和无序的管理，以及旧城改造造成的城中村消失，也给年轻人的居住带来了诸多障碍。年轻人对住房的需求不断增加，导致新的住房模式出现。吉月城是政府支持下改造的老工厂。企业与村集体达成协议，由企业集中改造、装修、经营管理，并根据年轻人的需求进行设计。直接租户和公司物业

23、管理对接，无中介机构，政府支持和企业强大的市场力量为租户创造了稳定的居住环境。未来，如果政府能够严格规范租赁市场12，提高租金的稳定性，扩大年轻人租房的福利，那么租房就能像买房一样成为年轻人的居住选择。 4.2旧厂房改造新模式可以有效节约资源和社会成本。大量工业厂房不能满足时代发展需要而被废弃。然而，这些老厂房却是产业发展轨迹的展示，是城市历史发展留下的最直观的产物13。它具有历史和艺术价值。妥善改造和再利用旧厂房，对城市发展具有重要意义。现有的改造实践模式多为城市开放空间、旅游度假区、博物馆会展中心、创意产业园等14。喜欢吉月城

24、改造为住宅模式的方式还很少，这为老工厂改造提供了新的选择，拓宽了现有的改造模式。将其改造为年轻人主要居住的社区，可以促进该地区的发展，缓解城市住房问题，减少一些社会问题。在现有社会背景下，与新建建筑相比，旧厂房改造可以有效利用土地资源，避免大规模拆建，节省建设成本和资源。而且，旧厂房的改造再利用符合国家提高土地利用效率的要求。确保城市经济可持续发展的相关政策。利用现有土地和建筑资源进行城市更新，一方面可以保留城市的工业遗产，保存这段工业文明；另一方面，可以完成地块内的产业升级，带动片区的发展15。 4.3 吉月市在政府主导下，为低收入人群提供更好的生活可能

25. 共享社区项目具有一定的承受能力。当前，我国大量低收入群体的住房问题亟待解决，而政府建设主导的廉租住房供给远远跟不上需求。吉悦城以企业为主导，政府给予一定支持的住宅模式是一个可能的发展方向。未来政府能否向企业提供一些优惠政策，如在土地、税收等方面提供优惠和帮助，鼓励开发商长期参与开发、建设、运营和管理。出租房（廉租房）？发挥政府对市场的引导作用，配合开发商的经营优势，可以更好地缓解住房问题，为社会发展提供稳定的环境和持久的动力。 5 结论 在共享经济背景下，青年共享社区作为一种新的居住模式，具有共享性、社交性、功能性强、价格实惠等特点。在社区中

26.促进各类空间、功能、信息、资源多维度共享，实现空间活力和社会互动16。本文以深圳市吉悦城住宅小区为例。本文以存量规划为背景，结合当前共享主题，对青年共享社区进行初步探索。吉悦城就是这样一个基于共享理念的城市青年居住模式的先驱。改善了大城市年轻人的租房环境，为年轻人提供了交流的平台。同时，作为工厂改造项目，有效利用现有资源进行升级改造，符合城市更新、集约利用土地资源、保护工业遗产的主流方向。但这一模式在国内还处于探索阶段，还存在许多不成熟和迫切需要解决的问题。但值得肯定的是，吉悦城的案例是基于存量规划的背景，可以为未来的工厂改造和缓解提供借鉴。大城府

27. 基于城市居住问题的案例，需要多方讨论和更深入细致的研究才能自由应用该模型。参考文献1 赵业姣．城市青年租房现状调查报告发布租金满意度低于 20% EB/OL。 2015-08-18.2 万子鑫。基于青年需求的小户型住宅空间适应性研究D.华南理工大学，2013.3 徐菊芬，胡悦，朱杰。基于 J.  Urban 的一项调查，2014年的一项调查（10）：95-99.4深圳市统计局的深圳市统计局，对新雇用的大学生的住房供应和需求状况和特征的研究统计数据。 2016年深圳国民经济和社会发展统计公告N.深圳商业日报，2016-04-26.5 Hu 。 700万人居住在深圳市的城市

28。CPPCC举行了一次有关改善城市公共关系安全的特别咨询会议，相关部门回应了Hot Essue ，N。深元晚间新闻，2016-07-28.6 Jing ，Guan ，Guan 。对各种形式的共享和相关背景原因的调查J. Urban ，2016年（04）：24-27.7 Ju ，Mao He。苏州科学技术大学（工程技术版）的旧工厂建筑的翻新和重复使用的特征和意义，2011年（03）：48-50.8 Zhang ，Liu Lin。关于旧工业建筑的公寓型更新和利用的设计和翻新研究J.工业建筑，2014年（09）：18-21.9 Liu 。长期出租公寓房地产股票市场的突破J.中国房地产，2016年（14）：36-38.10张鲁伊，卢扬汉。国家的

29。基于社区，负担能力和低影响力的概念J.建筑学杂志，2013年（S2）：60-65.11陈·齐扬，惠宾。做大！工业工厂变成了青年艺术社区EB/OL。 2017-03-21.12 Yu ，Chen 。关于东南沿海地区住房租赁市场的当前状况和发展的想法J.  Times，2005年（32）：63-64.13 Jin Xin，Chen Yang，Wang 。从工业遗产保护的角度，研究了旧工厂建筑的重建和利用模型的研究，以研究Xi'an Dahua棉花厂的重建为示例J.建筑学杂志，2011年（S1）：17-22.14 yu孔吉安（Fang Wanli）。一项关于中国工业遗产的初步研究。旧工厂的再利用J.工业建筑，2011年（02）：18-20.16 Jing ，Han ，Guan 。对各种形式的共享和相关背景原因的调查J. Urban ，2016年（04）：24-27。关于深圳大学研究生Yang 的作者；深圳大学研究生Chen 。