房地产行业增值税纳税筹划指南：合法减负，稳健发展

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摘要：本文一一分析了房地产行业各个阶段的要点，并结合房地产行业的业务提出了增值税纳税筹划建议，以帮助企业采取更有针对性的措施。未来业务中的现行法律法规。税务筹划工作。

关键词：房地产；增值税；税务筹划

近二十年来，如何合法合理地减轻税收负担一直是房地产行业追求的目标。在房地产企业的发展道路上，过高的税负随时威胁着企业利润的增长，最严重的情况下会导致企业现金流的中断。至少会影响企业的规模发展。增值税具有灵活的税收筹划空间，对房地产企业的发展影响很大。通过分解房地产行业的各个流程，将增值税计算方法与税收筹划相结合，降低企业运营成本，寻找节约成本的新途径，获取更高的利润，已成为房地产企业支付越来越多的财务操作关注。

1. 准备阶段

（一）新增精装修房间

精装修房需要房地产公司对原有毛坯房进行装修、装修后才能出售。房地产企业装修时，需要采购装修材料、家居装饰品、简单家用电器等，这些材料、器具视为流通商品，可以通过取得增值税专用发票进行抵扣，抵扣税率为16% 。因为政策规定“精装修房购买家具、家电等赠与物品，不按商品税率缴纳增值税，而是按销售家具、家电等物品的适用税率申报缴纳。”房地产”，销售房地产适用的增值税税率为10%。因此，出售精装修房时，不仅有装修成本的利润，还有两者税率差的利润。因此，如果《商品房销售合同》中载明，销售精装修商品房时，附带销售的家用电器、家具等，可以按照有关规定，按10%的税率计算销项税额。混合销售的，销项税额可按16%计算。抵扣进项税额。因此，房地产企业如果能在销售前对毛坯房进行装修，不仅可以提高销售价格，还可以对其购销的装修材料、灯具、卫生洁具和简单家用电器获得16%的进项税。装饰精美的房子。

（二）合理规划住宅和商业建筑比例

由于购买房产产生的进项税额较大，远高于其他普通商品，因此“增值税转增值税”规定，购买房产产生的进项税额不能一次性抵扣，并且需要在两年内扣除。由于住宅项目的消费者大多是自然人，而增值税法不允许为自然人开具增值税专用发票，自然人消费者很难承担房地产企业提高销售价格带来的高额税负。但商铺、写字楼等商业地产的消费者大部分是企业。由于自身发展条件的原因，需要拥有商业地产用于自用或投资。当地商品价格的小幅上涨低于他们可以获得的投入品扣除额。金额，那么他们购买房产就需要缴纳进项税，他们可以扣除这部分进项税，以减少税收成本。因此，房地产企业在前期规划和准备阶段，可以通过提高商业地产比重来提高利润空间、转移税负、调整产品结构、多种业态并行经营。

2、项目建设阶段

(1)采用“A提供材料”方式

“甲方提供的材料”是指甲方（即房地产公司）提供的材料。提供的材料一般为散装材料，包括：钢板、钢筋、水泥、管道等。若采用“甲方提供材料”方式，需甲方与承包商（乙方）事先商定。签署合同。 “A公司提供的材料”部分属于A公司采购的材料，如公司能取得增值税专用发票，可按采购货物计算进项税额，抵扣率为16% ;施工方采购材料并提供建筑劳务，因工程费用进项税额只能按购买建筑劳务计算，扣除率为10%，比前者高6个百分点。因此，“A料供给”方式可以为企业提供进项税额，减轻企业税负。虽然选择“甲料供应”施工方式并取得税率10%的增值税专用发票是房地产企业最有利的方式，但施工单位出于自身利益的考虑，未必能完全满意。房地产公司的要求。因此，房地产企业在与建设单位签订合同时需要根据自身条件和优势进行谈判和赌博，以实现公司利益的最大化。

（二）科学选择施工企业

“营业税改增值税”政策后，房地产企业在选择合作伙伴时，必须考虑一个重要因素，即合作伙伴能否提供增值税专用发票进行抵扣。如果建筑企业是小规模纳税人，即使申请开具专用发票，也只能提供3%税率的进项税额。如果建筑企业能够提供增值税专用发票，房地产企业可以获得10%税率的进项税额。例如，某房地产公司与一般纳税人建筑公司签订建筑合同，含税价为232万元，则建筑成本为200万元，按10%税率进项税额为32万元元。若与小规模纳税人建筑企业签订含税价232万元的建筑合同，则建筑成本为225.2万元，进项税额为6.8万元。如果与小规模纳税人合作，不仅建设成本增加，而且小规模纳税人只能提供低税率进项税，这也会增加企业税负。建议企业在今后的项目建设和开发中，在选择建筑公司时不仅要考虑建筑公司的实力，还要考虑建筑公司财务制度的规范程度，优先选择具有一般纳税人资格的建筑公司合作资格。

（三）分立配套业务的税务筹划

目前项目物业均走高端、精品路线，越来越注重项目社区的环境建设和绿化，对项目的景观设计和绿化设计有一定的要求。景观设计项目通常分为两个配套业务。首先是购买花卉、植物和树木。如果房地产公司与销售绿植的公司合作，则扣除16%的专用发票；二是种植和养护服务。如果房地产公司决定将服务承包给服务公司，将获得6%的专用发票进行抵扣。但在实际业务中，房地产企业往往不区分前两部分业务，直接全部承包给一家公司。如果房地产公司决定将项目的园林绿化设计承包给一家公司，该公司主营业务的差异将影响房地产公司可以获得的进项税额。绿化公司主要销售绿色植物，即农产品，也从事植物的售后种植。根据相关规定，绿化公司可提供16%的专用发票，房地产公司可获得16%的进项税额；如果绿化公司主要销售种植养护也是服务业，那么绿化公司可以提供6%的专用发票，房地产公司可以获得6%的进项税。通过以上情况分析，如果支付的成本相同，房地产企业应选择主营业务为销售的企业，可以获得更高的进项税额；但如果选择主营业务为服务业的公司，则需要将购买绿色厂房和服务业务分开，以获得更优惠的进项税抵扣。

3、项目销售阶段

（一）折扣销售的税务筹划

根据房地产公司的一般销售政策，如果消费者一次性支付全款房屋，公司会在原价的基础上给予一定的折扣。根据税法相关规定，房产原价和折扣金额应当在同一发票金额栏分别注明，以便按照折扣金额计算销项税额。否则，按房产原价计算缴纳增值税。因此，房地产企业在开具销售房产发票时应注意这一点，避免增加计算销项税的税基，从而缴纳不必要的税款。

（二）滞纳金发生时间

根据相关法律规定，房地产企业在销售房地产时收到房屋预付款的，需按照一定比例预缴部分增值税。如果房地产公司以保证金的名义向客户收取押金费用，那么保证金不属于房屋预付款，无需缴纳一定比例的增值税。进步。不过，这一操作的前提是房地产公司尚未与消费者签订合同。房屋买卖合同。因此，房地产企业可以根据这一规定，与消费者达成协议，收取定金或保证金，推迟签订购房合同。这也会延迟缴纳增值税，企业资金的时间价值可以提高。同时需要注意的是，房地产公司与消费者签订购房合同时，定金不再是定金，而是房屋预付款。房地产公司财务人员需要按时预缴该部分增值税。避免拖欠付款和付款不足的风险。

4、日常管理阶段

（一）积极获取增值税专用发票

根据税法有关规定，企业发生采购费用时，只有取得合法的增值税专用发票，在规定时间内证明发票并申报抵扣，该费用所产生的进项税额才可抵扣。确实扣除了。增值税。因此，选择供应商的一个必要条件是能否提供增值税专用发票。供应商无法开具专用发票的，还应当提供代开具的增值税专用发票。这方面要求企业采购人员在采购过程中有取得增值税专用发票的意识，这样才能取得合法、可抵扣的发票。另一方面，公司财务人员应把握发票认证期限，及时完成增值税发票认证申报工作。

(2) 购置固定资产

根据财税[2016]36号文附件2规定，“营改增”后取得的房地产，两年内可抵扣相应的进项税额。购买房地产金额较大，抵扣进项税额可以减少当期增值税。但扣除进项税额后，原计入房地产及在建工程的成本减少，最终转入固定资产。应计折旧金额减少，将导致利润总额增加，企业所得税增加。因此，房地产企业在制定固定资产购置计划时，应综合考虑对增值税和企业所得税的影响，做到合理规划，避免盲目购置固定资产增加进项税额抵扣，增加企业所得税。税收负担。

（三）劳务外包

房地产企业的主要销售方式是：在公司内部设立营销部门或委托专业销售公司进行销售。如果企业设立营销部门，所支付的相关劳务成本不能在进项税额中扣除。如果外包劳务，让专业的销售公司提供销售人员进行营销活动，在同样的成本下，不仅可以从销售公司获得进项税，还可以为企业节省销售成本。此外，房地产公司分阶段出售房产。如果仅在集中销售期间将销售业务外包给销售，且销售面积达到总面积的80%以上后，再聘请少数销售顾问进行销售。公司的成本将会更低。

（四）控制和优化资金管理

房地产企业作为资金使用大户，资金需求巨大。除了自有资金外，他们通常还需要从外部借款。但现行政策规定利息支出不能从进项税额中扣除，减少了企业收入，增加了税负。因此公司财务部门应平衡财务杠杆，合理控制现金流，加强资金计划管理，提高资金使用效率。但在税务筹划过程中，房地产企业不能为了减轻税负而盲目减少企业贷款。应具体情况分析，通过其他资金渠道减少借款，保证公司持续现金流，维持正常经营活动。综上所述，当前房地产行业的开发项目模式日趋成熟和固化，企业想要从开发项目中谋取的利润越来越小。根据房地产企业各业务流程的特点，进行有针对性的税务筹划和经营调整，其必要性是毋庸置疑的。税务筹划要有整体性、全局性，需要从企业长远发展的角度进行筹划。房地产企业应从业务源头穿透，关注增值税减负重点，应对税务风险，把握业务流程特点，制定合法合规、符合整体利益的规划方案降低企业税负，实现企业利益最大化。